中海拿下萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中“棄子”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道

在外界好奇從萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中分拆出來(lái)的紫蘭苑地塊是否會(huì)流拍時(shí)，中海地產(chǎn)在距離報(bào)價(jià)結(jié)束的最后一個(gè)小時(shí)殺了出來(lái)，最終以底價(jià)19.9億元拿下了這宗地塊。

紫蘭苑地塊本是萬(wàn)科551億廣信資產(chǎn)包中的一部分，于今年被政府收儲(chǔ)。這宗地塊的成交樓面價(jià)約為2.4萬(wàn)元/平方米，對(duì)標(biāo)周邊一手住宅有一定的利潤(rùn)空間，但由于開發(fā)復(fù)雜度較高，一開始并不被市場(chǎng)看好。

中海將之收入囊中，一方面是出于對(duì)自身開發(fā)實(shí)力的自信，另一方面是中海在廣州土地儲(chǔ)備告急，亟待補(bǔ)充新的土地。

反觀萬(wàn)科，之所以將廣信資產(chǎn)包拆分出來(lái)重新上架，也有其現(xiàn)實(shí)難處。雖然廣信資產(chǎn)包被萬(wàn)科董事會(huì)名譽(yù)主席王石稱之為“離開萬(wàn)科的大禮包”，但萬(wàn)科在推進(jìn)的過程中一直不甚順利，體現(xiàn)在解包速度慢、頻繁引入大額資金等。

萬(wàn)科當(dāng)年拿下這宗地塊時(shí)是“虎口奪食”，其時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)者都是實(shí)力選手，包括這一次拿下紫蘭苑地塊的中海也參與其中，這也說(shuō)明市場(chǎng)都認(rèn)可這一資產(chǎn)包的價(jià)值。時(shí)移世易，“香餑餑”終究也敵不過市場(chǎng)的考驗(yàn)，如今的廣信資產(chǎn)包，是壓在萬(wàn)科身上的沉重包袱。

中海解圍

實(shí)際上，除了中海本次拿下的紫蘭苑地塊外，廣州本輪供地中還有另外一宗地塊也來(lái)自于廣信資產(chǎn)包，其為蕙蘭苑地塊，這宗地塊也將于近期出讓，起拍樓面價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米。

從地塊本身質(zhì)量來(lái)看，紫蘭苑地塊的開發(fā)復(fù)雜度并不低。根據(jù)出讓公告，這宗地塊需配建商業(yè)商務(wù)物業(yè)計(jì)算容積率建面不少于8500平方米，也需要配建街頭綠地。

此外，因地塊部分涉及地鐵范圍，所以競(jìng)得人應(yīng)在辦理下一步規(guī)劃審批手續(xù)前取得城市軌道交通經(jīng)營(yíng)單位意見。

這也是這一項(xiàng)目一開始不被市場(chǎng)看好的原因，甚至在中海報(bào)價(jià)之前，市場(chǎng)還一度認(rèn)為這宗地塊將會(huì)流拍，所幸最終中?！俺藗€(gè)底”。

受限于客觀原因，紫蘭苑項(xiàng)目未來(lái)的開發(fā)狀況也是市場(chǎng)關(guān)注之處。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉就分析稱，按照項(xiàng)目周邊新盤“5萬(wàn)多”的房?jī)r(jià)，項(xiàng)目2.4萬(wàn)元/平方米的成交地價(jià)不能說(shuō)便宜，但也不算貴。在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)，企業(yè)想要“好做”的項(xiàng)目就要有“搖號(hào)”的運(yùn)氣，否則只能老老實(shí)實(shí)拼實(shí)力、拼產(chǎn)品、拼營(yíng)銷，讓時(shí)間來(lái)檢閱項(xiàng)目的含金量。

中海幫萬(wàn)科解圍，現(xiàn)實(shí)的因素是中海當(dāng)前在廣州也將面臨“斷糧”的窘境。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，中海地產(chǎn)在廣州的銷售額是58.25億元，位列第五；而廣州的地頭蛇越秀地產(chǎn)和保利發(fā)展的銷售額分別為312.55億元和229.73億元。

中海作為布局高能級(jí)城市的央企，廣州必然是它要重點(diǎn)關(guān)注的市場(chǎng)。

但在央企同行中，中海在廣州的優(yōu)勢(shì)并不明顯?？晒?duì)比的是，保利發(fā)展深耕廣州多年，在城市更新以及公開市場(chǎng)都有積淀，因而容易打開局面；而華潤(rùn)置地則通過商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)所向披靡，即便進(jìn)入廣州的年限在央企中并不占優(yōu)勢(shì)，但卻已經(jīng)拿下了多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，例如長(zhǎng)隆地塊、白鵝潭地塊等。

以此觀之，中海選擇差異化的拿地方式就是必然結(jié)果。

萬(wàn)科負(fù)累

紫蘭苑地塊的前歸屬者萬(wàn)科，作為廣信資產(chǎn)包的所有者在推進(jìn)這一項(xiàng)目的過程中也十分坎坷。

2017年6月29日，廣信資產(chǎn)包公開拍賣，其時(shí)中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬(wàn)科、華發(fā)和華潤(rùn)8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬(wàn)科以551億元的總價(jià)獨(dú)吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權(quán)交易史上的史詩(shī)級(jí)案例。

其時(shí)，即將退休的王石在謝幕股東大會(huì)上公開稱贊了這一項(xiàng)目，稱之為“離開萬(wàn)科的大禮包”，萬(wàn)科也為此專門成立了萬(wàn)溪公司來(lái)處理這一復(fù)雜項(xiàng)目。

距離拿下這一資產(chǎn)包已經(jīng)過去6年，萬(wàn)科目前成功解包的項(xiàng)目有萬(wàn)科金域曦府、萬(wàn)匯天地?瑧園、萬(wàn)匯天地?朗庭和萬(wàn)科喜悅里等，其中只有金域曦府作出了較為客觀的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，大約貢獻(xiàn)了超過百億的銷售額，瑧園、朗庭還在蓄客，而喜悅里雖已售罄但體量較小，銷售額貢獻(xiàn)也不多。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在2018-2021年，廣信資產(chǎn)包均無(wú)竣工面積；2022年竣工面積為1.97萬(wàn)平方米，而整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬(wàn)平方米。

此前在萬(wàn)科2020年股東大會(huì)上，總裁祝九勝就表示，這個(gè)項(xiàng)目的問題是20年積累下來(lái)的，萬(wàn)科花了3年時(shí)間取得了一些階段性進(jìn)展，但不得不承認(rèn)，解決問題需要的時(shí)間和萬(wàn)科當(dāng)初的預(yù)想還是有些差異。

在廣信資產(chǎn)包復(fù)雜的解包過程中，萬(wàn)科頻繁向外界“要錢”。

2020年6月30日，萬(wàn)科公告稱，廣州萬(wàn)溪以70.4億元轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給戰(zhàn)略投資者(含30.4億元的預(yù)付溢價(jià)款)，同時(shí)收回前期向廣州萬(wàn)溪或廣信資產(chǎn)包提供的股東投入共計(jì)320億元。這7家投資者多數(shù)是萬(wàn)科的合作伙伴。

三年后的現(xiàn)在，萬(wàn)科再度為這一項(xiàng)目引入了大量的資金。

據(jù)《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》，今年4月，郵儲(chǔ)銀行深圳分行在了解到廣州萬(wàn)溪并購(gòu)廣東國(guó)投資產(chǎn)包項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）融資需求后積極響應(yīng)，最終以并購(gòu)銀團(tuán)的形式參與該項(xiàng)目，收購(gòu)形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購(gòu)，并購(gòu)交易總價(jià)超500億元。

這也可以看出，廣信資產(chǎn)包解包所需要的資金量對(duì)萬(wàn)科而言，的確是不小的負(fù)擔(dān)。因此，萬(wàn)科將資產(chǎn)包中的地塊拆出重新掛牌，也是無(wú)奈的必然選擇。

肖文曉指出，此番以政府收儲(chǔ)出讓的方式被中海拿下，從萬(wàn)科的角度來(lái)說(shuō)快速回流了資金，從政府的角度來(lái)說(shuō)加快了片區(qū)的開發(fā)，從中海的角度來(lái)說(shuō)獲得了一塊位置不錯(cuò)的市區(qū)土地，是各方利益訴求平衡的結(jié)果。

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