前幾天，我們寫了幾個寶山區(qū)二手房系列，美蘭湖板塊的萬科琥珀郡園以半年跌幅近五分之一位列榜首，我以為就是跌幅極限。然后，今天現(xiàn)場去看了位于美蘭湖南側(cè)的羅南新村，在那周圍詳細地看了看，然后比較了一下羅南二村最近成交與4月份左右的成交記錄，愕然發(fā)現(xiàn)，我還是大意了，原來與羅南二村地跌幅比，琥珀郡園也不是跌幅的盡頭，羅南二村幾個月的跌幅似乎更恐怖。
羅南新村與美蘭湖，其實原則上是一個板塊，一條羅芬路把二者無縫對接了起來。然而，建筑的品質(zhì)，羅南新村與美蘭湖板塊是不可同日而語的，好在一條天然河和綠化帶把美蘭湖板塊與羅南新村板塊完美分割。整體上來說，羅南新村板塊確實是一個獨立板塊，西近滬太路；南近富錦路（環(huán)城高速）；東面沿著荻涇天然河；北面是綠化帶河無名河。中間東西走向的天然長浜河從中穿過，區(qū)域內(nèi)水景不錯哦，整整一個獨立板塊。交通上，西北角是地鐵7號線羅南新村站，南面是繞城高速，東則近主干道潘涇路，交通上還算不錯。另外，在商業(yè)上，地鐵站邊上的寶山寶龍廣場，足以滿足大家購物需求，且東太路上，普通店鋪也比較鬧猛，很像皖北集鎮(zhèn)，這里可以說是一個新村集中地；而教育上則有羅南中學(xué)。
羅南新村板塊，并不都是羅南某村組成。
區(qū)域內(nèi)，新村住宅主要是羅南一村、羅南二村、羅南三村這些新村，羅南三村距離地鐵站最近，羅南二村最遠，羅南二村又分為東區(qū)、西區(qū)和北區(qū)；非新村小區(qū)有富辰花苑、富長苑、富秀苑等。我們就取區(qū)域內(nèi)最大的新村羅南二村為樣本。羅南二村，位于區(qū)域東南面，主要在南長路以北，南東路、東太路、富南路以東以南地區(qū)，東西區(qū)東太路南側(cè)，北區(qū)則在北側(cè)。
羅南二村很大，小區(qū)不是很老，但是外立面較破。
整個羅南二村小區(qū)確實很大，三個區(qū)域加一起總計有219弄幢，即219個門牌號碼，由上海羅南房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，1994年至2005年之間竣工，絕大多數(shù)是90年代竣工。整個小區(qū)都是總高4至6層的多層建筑；容積率為1.5，不算很高；數(shù)據(jù)顯示綠化率有38%，據(jù)我親自到西區(qū)小區(qū)觀察，肯定沒有這么高，因為在小區(qū)里基本上看不到多少綠色；外立面西區(qū)多為馬賽克，看上去很舊；最為詭異地是小區(qū)目前沒有完成平改坡，更不要說美麗家園了；另外，小區(qū)內(nèi)道路也很差，高低不平；西區(qū)里面地小花園，只能成為廣場，沒有什么綠色，部分還停車在那里；小區(qū)車位也是停得亂七八糟。小區(qū)部分地方，衛(wèi)生也是不敢恭維，至于裝電梯之類，更是看不到任何軌跡。我感覺上述不利情況，應(yīng)該一定成都影響了羅南二村地價格。
羅南二村，戶型比較方正，得房率也比較高，以2房為主。小區(qū)戶型之中，1房很少，面積段在45至58平方之間，極為少見；二房戶型為小區(qū)絕對主力，絕大多數(shù)是2房1廳，面積段在54至110平方之間，100平方以上戶型，多為南北通，以下則基本上為2房朝南，少部分為南北戶型，廳在中間；
3房戶型也比較少，面積段在81至127平方之間，基本上都是2南1北，小面積廳在中間，100平方以上為南北通。
整個小區(qū)得房率都在80%左右，屬于較高得那種。另外，在梯戶比上，小區(qū)基本上都是1梯2戶，或者1梯3戶，故此，戶型很理想。
羅南二村，其實掛牌率也很高。整個小區(qū)為2670戶左右，就其戶數(shù)來說，在新村型小區(qū)中算是中等，但是，小區(qū)掛牌出售房源，上海綠軍里卻有90多套，這樣的掛牌率，即使在市區(qū)，如果不是學(xué)區(qū)房，也不可能這樣高。90套在售房子之中，一房戶型為7套，2房戶型在售有72套，3房在售戶型則有11套。目前整個小區(qū)掛牌均價在2.8萬左右，然而實際成交價則遠遠沒有這么理想。掛牌房源單價低于2.8萬元者，就有19套之多，有套2樓，69.73平方，掛牌價只有195萬，單價2.8萬不到，實際成交我估計180萬左右都有希望，若真這樣成交，單價都不到2.6萬；另外，有69.83平方，6樓，掛牌只有179萬，單價2.56萬，我估計2.4萬應(yīng)該問題都不大。
現(xiàn)在我們看看最新成交記錄吧。上海綠軍成交記錄：8月26日，69.63平方，169.3萬成交，3至4樓，成交價只有2.43萬元/平方（外網(wǎng)沒顯示，價格太低）；7月30日，1樓，119.97平方，295萬成交，單價2.46萬元/平方；9月4日，1樓，67.78平方，210萬成交，單價3.1萬，因為有大院子。目前在小區(qū)內(nèi)，正常樓層，2.5萬左右，妥妥可以買到。
再看看3月至5月份的成交均價，到現(xiàn)在半年不到，你看看那時的成交價，簡直難以置信。3月中旬到5月，上海綠軍成交基本都是1樓到3樓，總計5套，成交均價3.28萬元/平方，如今哪怕我們按照2.6萬的均價，每個平方碟調(diào)6800元左右。
看數(shù)字似乎不多，但是，你想過沒有，總計只有3萬多啊，跌幅高達21%以上，要知道，我們還是把目前成交均價提高了1000元，如果不提，那就是跌幅24%以上，5個月左右，羅南二村跌幅近五分之一！
我可以肯定地說，前面我關(guān)注的小區(qū)，沒有任何小區(qū)，5個月內(nèi)跌幅有如此之大。哪怕是學(xué)區(qū)房，哪怕是高興花園，宛南五村，梅園三街坊等等跌幅較大的學(xué)區(qū)房，跌幅也沒有這么大，可見，寶山區(qū)郊環(huán)外的老破小最近跌幅是何等的恐怖？？？！我到認為，若在北上海上班，預(yù)算有限，羅南二村，或許可以考慮，畢竟距離地鐵不是很遠??！2.5萬的單價，何樂而不為？
