大虹橋崩盤！唐鎮(zhèn)憑什么還能挺？
上一篇，《這個板塊，金玉其外，敗絮其中！》，我們聊了張江科學(xué)城范圍內(nèi)的御橋。
今天我們來看一看，同屬張江科學(xué)城范圍內(nèi)的唐鎮(zhèn)，唐鎮(zhèn)與大虹橋的PK終于有了勝負之分！
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兩三年前，大虹橋新房市場熱度空前，積分高到嚇人：
蟠龍?zhí)斓兀?.15萬元/m2，2020年10月首開時948套房3715組認購，平均4人搶1套，場面非常壯觀；
虹橋悅瀾，6.13萬元/m2，2021年6月開盤時上海有了積分制，78.36分當時創(chuàng)下了全市最高，成為大虹橋開盤史上的奇跡；
萬科天空之城，5.86萬元/m2，2021年7月開盤時積分同樣高到76.52分。
保利云上澄光、遠洋虹橋萬和源、招商虹橋公館……都在66上下的高分。
即使是去年，大虹橋開出的象嶼招商蟠龍府，積分也高到77.27分。
放眼望去，大虹橋都是一派搶房的盛景，沒有人看得上唐鎮(zhèn)。
而彼時的唐鎮(zhèn)，融創(chuàng)未來金融城低調(diào)開盤，6.8萬元/m2。
自從2021年首開創(chuàng)下61.3分、二開56.28分的記錄后，融創(chuàng)后續(xù)開盤無一觸發(fā)積分，越開越寂寞，一直開到停工和封盤。
直到有一個叫華僑城純水岸的盤殺了出來，6.77萬元/m2，雖也有69.11分，但還是不夠高。
低積分盤浦發(fā)虹灣實在是拖了后腿，自從首開觸發(fā)46.25分后，后續(xù)再也賣不動了。
終于，浦發(fā)唐城橫空出世，76.77分，挽救了唐鎮(zhèn)一回！
但總體而言，過去唐鎮(zhèn)的熱度無法比肩大虹橋，顯得有些式微。
市場變化也很快。
而今唐鎮(zhèn)和大虹橋終于有了高下之分！
華發(fā)半島華庭，7.06萬元/m2，今年3月份首開時335套房1644組認購，最終觸發(fā)75的高分；
華發(fā)二期剛剛結(jié)束的認籌，二期1批次238套房1000組認購，二期2批次246套房1040組認購，同樣又是70+的高分！
還有即將開盤的安高申宸院，市場預(yù)估也是70+的高分。
而回頭再來看大虹橋，如今新房積分已經(jīng)崩盤：
中鐵虹橋逸都，6.2萬元/m2，一期64.51分，二期61.22分，三期56.29分，越來越低；
柏悅前灣，6.48萬元/m2，三次開盤45.12分、57.54分、52.6分，都不高；
虹橋燦耀星城6.3萬元/m2、中建頤璟臺6萬元/m2，雙雙無緣積分，認購人數(shù)都不足；
大華紫樾府，6.6萬元/m2，一期同樣遺憾未能觸發(fā)積分，二期也僅55.55分；
象嶼招商蟠龍府二期，6.2萬元/m2，已經(jīng)降到了45.95分；
虹橋公館三期，6.38萬元/m2，最近積分低到27.52分，直接崩了！
虹橋璀璨公館，6萬元/m2，從67.05分一度降到64.74分，后又回到68熱度起伏不定。
大虹橋，這是怎么了？
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比起新房積分崩盤更可怕的是大虹橋的二手房正在暴跌：
萬科天空之城8.6萬元/m2；
招商虹橋公館8.3萬元/m2；
蟠龍云庭8.6萬元/m2；
蟠龍?zhí)斓?.8萬元/m2；
仁恒西郊花園9萬元/m2；
中建錦繡天地8.6萬元/m2；
中核錦悅府8.5萬元/m2。
先前沖擊10-11萬元/m2的這些大虹橋熱門二手房，幾乎都被打到了9萬元/m2以下。
而反觀唐鎮(zhèn)，四兄弟掛牌依然堅挺：
大名城紫金九號9.8萬元/m2；
仁恒東郊花園10萬元/m2；
浦發(fā)羅蘭翡麗9.8萬元/m2；
綠城玉蘭花園11.6萬元/m2。
經(jīng)過大起大落后，唐鎮(zhèn)頭部次新二手房依然維持著10萬+元/m2的掛牌。
這時候再看大虹橋，房價已經(jīng)一去不復(fù)返了。
唐鎮(zhèn)，憑什么能把大虹橋踩在腳下？
3
上述所列的大虹橋新房主要位于供貨主力徐涇，站在徐涇背后的是虹橋商務(wù)區(qū)。
而站在唐鎮(zhèn)背后的是張江科學(xué)城，徐涇與唐鎮(zhèn)的較量，也是虹橋商務(wù)區(qū)和張江科學(xué)城的較量。
張江科學(xué)城前身張江高科技園區(qū)是1992年設(shè)立的，是國家級的產(chǎn)業(yè)新區(qū)、科創(chuàng)中心。
而虹橋商務(wù)區(qū)是2009年才設(shè)立的，比張江高科晚了17年，它更多地像是市一級的商務(wù)功能區(qū)。
大虹橋前幾年新房的爆火，很大程度上還在于2019年之后長三角一體化的帶動，它成了一體化的樞紐核心。
為了方便新房的開發(fā)，適應(yīng)房地產(chǎn)高強度出差的要求，從2016到2021年中國百強房企中有30家都把總部落在了這里，美其名曰：XX房地產(chǎn)華東總部。
申虹路兩側(cè)，恒基·旭輝中心、虹橋富力中心、中駿廣場、紅星美凱龍總部、虹橋正榮中心、虹橋協(xié)信中心、虹橋萬科中心等寫字樓整齊排開，這些房企總部從全國各地奔赴而來。
但是隨著這兩年房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力的加大，不少房企暴雷的暴雷、解散的解散，很多房企沒來多久又紛紛逃離大虹橋。
自從2019年弘陽地產(chǎn)準備撤退南京后，2020年融信也從虹橋世界中心挪到了隔壁的閔行七寶，2021年是大虹橋房企出走最多的一年。
藍光發(fā)展重回四川、奧山控股返回武漢、錦藝置業(yè)退回鄭州、三巽集團撤回合肥，祥生也回到了杭州。
現(xiàn)在你去虹橋商務(wù)區(qū)辦公樓看看，還剩下多少房企總部？
一眾房企從“虹橋夢”中驚醒，突然覺得這個夢是多么地遙不可及。
他們走后，結(jié)果虹橋商務(wù)區(qū)辦公樓空置率高得嚇人。
緊跟的是，大虹橋新房積分、二手房價應(yīng)聲下跌。
現(xiàn)在來看，大虹橋更多地成了噱頭、搏流量的字眼。
大虹橋喜歡打廣告，而唐鎮(zhèn)沒有這個愛好。
以前唐鎮(zhèn)也叫過一段時間“張江后花園”“張江東”，但2021年劃進張江科學(xué)城后成了“正張江”，無需喊口號。
有人說了，張江產(chǎn)業(yè)再牛批，那也只是張江的，唐鎮(zhèn)不就是個“睡城”么？
如果你這樣認為的話那就大錯特錯了，唐鎮(zhèn)也有自己的產(chǎn)業(yè)：卡園。
這個銀行卡產(chǎn)業(yè)園集聚了包括中國銀聯(lián)、人民銀行征信、清算反洗錢三大運營中心在內(nèi)的30余家大型金融機構(gòu)，它們都把科技研發(fā)部門、創(chuàng)新實驗室、軟件中心、信息技術(shù)中心等部門設(shè)立在了這里。
卡園還集聚了一批金融科技軟硬件服務(wù)商，從業(yè)人員約7萬人，產(chǎn)業(yè)規(guī)模約2300+億元，是張江科學(xué)城內(nèi)的一塊金融科技產(chǎn)業(yè)高地。
說白了，這里是產(chǎn)生高收入群體的地方。
在唐鎮(zhèn)的東部還有一個上海金谷智能終端制造基地正在打造，夾在張江、金橋、川沙三大城市副中心的唐鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展可謂如魚得水。
所以我們能看到，唐鎮(zhèn)的購買力為什么那么大，新房積分為什么那么高。
而虹橋商務(wù)區(qū)就沒有提供這樣很好的一個高薪就業(yè)機會，因為企業(yè)密度和能級不高，跨地區(qū)、跨國公司總部走了一批又一批，裁員總是不斷。
徐涇的大虹橋口號喊破天也不過是搞物流、搞會展的，這樣能帶來高收入群體嗎？
大虹橋的新房投資客很喜歡來買，現(xiàn)在二手房多、拋盤壓力也大；而唐鎮(zhèn)是實打?qū)嵉淖宰?，二手房少、整體拋壓不大。
不過唐鎮(zhèn)未來也會面臨一個威脅，新房供應(yīng)量太大，集中交付后會對二手房造成沖擊。
但如若唐鎮(zhèn)的新房供應(yīng)不學(xué)徐涇那樣大水漫灌，保持細水長流，也許積分不會被打下來，二手房還能再挺一挺。
大虹橋的敗退，也在于本身的規(guī)劃就有一些問題。
至今大虹橋都沒有單獨成區(qū)，雖然也和張江一樣被列為了上海城市副中心，但內(nèi)部管理還是有些松散。
虹橋主城片區(qū)分屬各個區(qū)和街鎮(zhèn)共同管轄，成立的虹橋商務(wù)區(qū)管委會級別不高，也沒能擰成一股繩，大家心里都有小九九。
而張江、唐鎮(zhèn)本身就是一體的科學(xué)城，是寵兒浦東的寵兒，所享受的資源更多，內(nèi)部沒有那么割裂。
如若當年南匯沒有并給浦東，那么張江科學(xué)城也只會東擴不會南擴，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)也不會外溢到周康而會給唐鎮(zhèn)，那么今天的唐鎮(zhèn)定位會更高、產(chǎn)業(yè)會更牛！
4
唐鎮(zhèn)完爆大虹橋，也體現(xiàn)在教育資源上。
虹橋主城片區(qū)內(nèi)，沒有一個學(xué)校能和張江華二附中、建平中學(xué)相PK的，學(xué)區(qū)一個在天上、一個在地上。
而主城外圍的徐涇，在唐鎮(zhèn)的福山唐城外國語小學(xué)、建平培德實驗中學(xué)面前也不得不低下高貴的頭顱。
大虹橋?qū)W區(qū)，是真的差。
前面我們說到虹橋沒有單獨成區(qū)，學(xué)區(qū)劃分有些混亂，孩子依然是到分屬的各個街鎮(zhèn)上去上學(xué)。
除閔行華漕/七寶/虹橋、長寧新涇/程家橋?qū)W區(qū)最好外，青浦徐涇/華新/趙巷/重固、嘉定江橋/真新、普陀長風等學(xué)區(qū)都不優(yōu)。
尤其是徐涇，沒有一所好的學(xué)校，遠郊無學(xué)區(qū)在這里體現(xiàn)得淋漓盡致。
青浦最好的學(xué)校是復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)(青浦分校)，遠在徐涇西部20公里開外的朱家角古鎮(zhèn)北部。
不要看天璟雅苑、中建錦繡天地、中核錦悅府、蟠龍?zhí)斓亍⑷f科天空之城二手房曾經(jīng)掛牌多么高，但在學(xué)區(qū)面前都會擊得粉碎。
即使是住在滬青平公路兩側(cè)三千萬級別的別墅豪宅里，家長也只能默默地把孩子往徐涇小學(xué)送，這就是大虹橋徐涇學(xué)區(qū)的現(xiàn)實。
大虹橋很多片區(qū)都缺乏優(yōu)質(zhì)的教育資源，盡管規(guī)劃的也有幾所“牛?！钡恢焙茈y落地。
購買虹廬灣、首創(chuàng)禧瑞薈的業(yè)主2020年就開始期待的華東師范大學(xué)新虹橋?qū)嶒炛行W(xué)幼兒園今年才開建，而映虹橋業(yè)主期待的宋慶齡12年制學(xué)校則無下文。
這些都是新學(xué)校，即使招生后學(xué)生要很久才畢業(yè)，具體升學(xué)率如何都是未知數(shù)，目前暫無評級。
如果很看中學(xué)區(qū)的家長，不會輕易冒險買大虹橋郊區(qū)的新房，更情愿去市區(qū)的老破小掛個戶口。
這不，萬科天空之城的業(yè)主使用的學(xué)區(qū)是和動遷房蟠龍馨苑一樣的，這種尷尬后來也和品質(zhì)問題一起反應(yīng)在了掛牌價上。
都說五大新城開放了居轉(zhuǎn)戶（7年縮短為5年）的落戶通道，其實張江早就拿到了這個政策紅利，包括唐鎮(zhèn)在內(nèi)核心企業(yè)骨干人才落戶僅需3年！
反觀大虹橋，能落戶嗎？戶口待遇還不如五大新城。
在張江工作的“張江男”，不需要虹橋的高鐵，快速居轉(zhuǎn)戶、優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)才是他們更加看重的。
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當然了，大虹橋也并不一無是處，起碼在商業(yè)上還是比張江和唐鎮(zhèn)牛些。
大虹橋有中國第一家開市客、虹橋天地購物中心、龍湖虹橋天街、虹橋麗寶廣場、蟠龍古鎮(zhèn)、天空萬科廣場等，商業(yè)遍地開花。
而整個張江和唐鎮(zhèn)至今都沒有形成一個區(qū)域級的影響力較大的商圈。
上海傳奇商業(yè)廣場一點也不傳奇，長泰廣場、匯智國際商業(yè)中心、恒生萬鸝廣場、唐鎮(zhèn)TOD商業(yè)都很小眾化，吸引力不大，周末無逛街好去處。
張江男掙錢沒處花，當然也可能是沒時間消費。
而在醫(yī)療方面虹橋主城有華山醫(yī)院，張江有曙光醫(yī)院，同為三甲、平分秋色。
虹橋還有上海泰和誠腫瘤醫(yī)院、上海協(xié)華腦科醫(yī)院等資源更加多樣化。而唐鎮(zhèn)還有胸科三甲醫(yī)院在建，也不甘示弱。
不過密布的高架、鐵路，還有飛機的噪音，讓大虹橋很難談得上宜居。
而唐鎮(zhèn)多以打造低密度小高層和洋房為主，綠化做得漂亮，空氣清新，干線2號線通達效率也高。
住在徐涇去虹橋商務(wù)區(qū)上班倒是方便，但要是去往市區(qū)還沒有九亭快。
唐鎮(zhèn)沒有周浦、金橋那樣的歷史包袱，空地多、好開發(fā)。周浦工廠多就有些亂。
也許在未來，唐鎮(zhèn)就是下一個莘莊南廣場和大號的聯(lián)洋，適合開發(fā)更優(yōu)質(zhì)的高品質(zhì)社區(qū)，未來上限也值得更高！
上海東站建成后，對唐鎮(zhèn)來說又是一個利好，虹橋的樞紐又算得上什么呢？
住在唐鎮(zhèn)小區(qū)里都是高知識分子、高收入群體。
從唐鎮(zhèn)放眼向西望去，都是埋頭干活的張江男，而楊浦、普陀坐滿了吃他們社保的退休老人，氛圍就不一樣。
唐鎮(zhèn)，與大虹橋的決戰(zhàn)終于有了勝負之分，你更看好誰？
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