平安不動(dòng)產(chǎn)的敦刻爾克時(shí)刻

平安未來的不動(dòng)產(chǎn)投資比例將由 2% 提升至 10% —— 2018 年 10 月，時(shí)任中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢提出了這一目標(biāo)。通過直接投資不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、上市公司股權(quán)及間接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，中國平安的不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，直到 2022 年成為一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2022 年年報(bào)顯示，截至 2022 年 12 月 31 日，中國平安的保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為 2045.62 億元，在總投資資產(chǎn)中占比 4.7%。相較 2021 年末的 2161.38 億元、投資比例 5.5%，分別減少 5.36% 及 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)背景下，中國平安全面減持了地產(chǎn)股。在資本市場，平安系對(duì)碧桂園的持股，由 2015 年的 9.9% 降至 2022 年末的 5.74%；對(duì)中國金茂的持股由 14.02% 降至 13.36%；對(duì)旭輝控股的持股由 2017 年的 10.12% 到 2022 年末徹底清零。

" 不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)候已經(jīng)過去……商辦、長租公寓、園區(qū)物業(yè)等持有型不動(dòng)產(chǎn)是我們配置興趣點(diǎn)之一。"3 月 16 日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中國平安首席投資官鄧斌對(duì)公司不動(dòng)產(chǎn)投資表達(dá)看法，未提及住宅開發(fā)投資。

對(duì)于主要承擔(dān)平安旗下不動(dòng)產(chǎn)投資與資產(chǎn)管理的平安不動(dòng)產(chǎn)，全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，清退存量住宅投資項(xiàng)目，已經(jīng)成為 2023 年的主要考核指標(biāo)。多位平安不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部人士，以及與平安不動(dòng)產(chǎn)合資項(xiàng)目公司的開發(fā)商，都對(duì) 36 氪證實(shí)了這一消息。

事實(shí)上，從 2022 年開始，以放棄與旭輝控股的項(xiàng)目合作為代表，平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)對(duì)部分住宅項(xiàng)目進(jìn)行 " 止血式回款 "，全面退出房地產(chǎn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的決定是 2022 年底才確認(rèn)、2023 年初才下達(dá)的。

2022 年 12 月，平安不動(dòng)產(chǎn)的董事會(huì)出現(xiàn)人事變動(dòng)，中國平安首席運(yùn)營官付欣退出，平安集團(tuán)內(nèi)控管理中心風(fēng)險(xiǎn)管理部副總經(jīng)理黃玉強(qiáng)進(jìn)入。此后，平安不動(dòng)產(chǎn)在戰(zhàn)略上聚焦于規(guī)模收縮與風(fēng)險(xiǎn)處置，明確要退出房地產(chǎn)開發(fā)投資，并設(shè)置了對(duì)應(yīng)的考核指標(biāo)。為此他們內(nèi)部特別成立了存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置組，由平安不動(dòng)產(chǎn)董事長蔣達(dá)強(qiáng)牽頭。

平安不動(dòng)產(chǎn)正在經(jīng)歷 " 敦刻爾克時(shí)刻 "，與其合作的 400 多家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司受到不同程度的波及。2023 年 3 月，公司撤出一個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的投資，顯示出其與房地產(chǎn)徹底劃清界限的決心。

杠桿率攀升疊加樓市銷售持續(xù)不振，平安不動(dòng)產(chǎn)遭遇了怎樣的現(xiàn)金流壓力？這家被寄予 " 中國黑石 " 厚望的公司，背靠長期主義的保險(xiǎn)資金，為什么走上了依賴高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造利潤的老路？放棄住宅項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資后，這家平安系的不動(dòng)產(chǎn)旗艦公司將如何轉(zhuǎn)型？

壓力何來

平安集團(tuán)最早于 1995 年設(shè)立了平安物業(yè)投資管理有限公司，2007 年開始依托平安信托，聯(lián)動(dòng)平安銀行、平安證券及平安資管的渠道及資金投資布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2011 年獲得不動(dòng)產(chǎn)及私募股權(quán)投資雙牌照，隨后正式設(shè)立平安不動(dòng)產(chǎn)。

2013 年至 2019 年，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模從 400 億攀升至 4000 億以上，逐步形成了資產(chǎn)管理與不動(dòng)產(chǎn)投資兩大板塊，其中不包括投資上市房地產(chǎn)公司股權(quán)。

平安不動(dòng)產(chǎn)一方面成為平安集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資與資管平臺(tái)，投資并管理寫字樓、物流園區(qū)、康養(yǎng)園區(qū)等持有型不動(dòng)產(chǎn)，獲得物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營、工程管理、投資顧問等收費(fèi)型收入以及不動(dòng)產(chǎn)的租金回報(bào)。

另一方面移植了信托的商業(yè)模式——以股權(quán)或債權(quán)模式參投房企項(xiàng)目開發(fā)公司，通過住宅開發(fā)及銷售，獲取投資收益。實(shí)操中，平安不動(dòng)產(chǎn)多家參股子公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資，只是財(cái)務(wù)投資者，并不會(huì)介入項(xiàng)目操盤。

外界對(duì)平安不動(dòng)產(chǎn)寄予 " 中國黑石 " 的厚望——成為全行業(yè)由高周轉(zhuǎn)開發(fā)向長期持有型物業(yè)運(yùn)營轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)者。

然而，從營收及利潤結(jié)構(gòu)看，這家公司的資管業(yè)務(wù)依賴于關(guān)聯(lián)交易，即母公司平安集團(tuán)的業(yè)務(wù)輸送，與此同時(shí)主營業(yè)務(wù)并不賺錢，真正貢獻(xiàn)凈利潤的是投資收益，即正在全面清退的房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)投資回報(bào)。

在關(guān)聯(lián)交易方面，2021 年公司年報(bào)顯示，從關(guān)聯(lián)方收取的物業(yè)管理費(fèi)、租賃費(fèi)、咨詢費(fèi)、租賃管理費(fèi)及工程酬金的金額合計(jì) 20.58 億元，占營業(yè)收入的 52.99%。另據(jù) YY 評(píng)級(jí)的報(bào)告顯示，2019 年至 2021 年，平安不動(dòng)產(chǎn)所有關(guān)聯(lián)收入占含投資收益的總收入比重持續(xù)攀升，從 31% 升至 70%。

在利潤結(jié)構(gòu)方面，2018 年至 2021 年的四個(gè)年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，平安不動(dòng)產(chǎn)投資收益分別為 56.12 億元、84.95 億元、62.32 億元和 57.82 億元，營業(yè)利潤分別為 38.17 億元、71.75 億元、64.19 億元和 58.56 億元，投資收益占營業(yè)利潤的比例分別為 147.02%、118.38%、97.09% 和 98.72%。

為什么作為長期資金、追求穩(wěn)健回報(bào)的保險(xiǎn)資金，沒有成功地驅(qū)動(dòng)平安不動(dòng)產(chǎn)走向以持有型物業(yè)投資租金回報(bào)及資產(chǎn)增值為主的 " 黑石模式 "？公司反而不惜通過加杠桿的形式，擴(kuò)張高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)投資規(guī)模？

一位平安不動(dòng)產(chǎn)前任區(qū)域負(fù)責(zé)人對(duì) 36 氪分析，一方面是內(nèi)控規(guī)則下來自平安的保險(xiǎn)資金，只能用于購買持有型不動(dòng)產(chǎn)，投向商業(yè)、工業(yè)、長租及康養(yǎng)領(lǐng)域，而平安不動(dòng)產(chǎn)的基金也高度依賴平安作為內(nèi)部 LP。另一方面是公司移植了平安信托的基因所致，最早平安信托成立的房地產(chǎn)投資部門，就采取了房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)跟投的模式，后來成立的平安不動(dòng)產(chǎn)延續(xù)了這一路徑。

2019 年下半年開始，房地產(chǎn)信托受到強(qiáng)監(jiān)管，禁止開發(fā)商通過信托資金進(jìn)行拿地 " 前融 "，嚴(yán)查為土地款加杠桿，同時(shí)限制增量房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模，造成一些開發(fā)商出現(xiàn)非標(biāo)資金鏈的斷供，只能更多地尋求股權(quán)合作。那一年平安不動(dòng)產(chǎn)試圖逆勢抓住機(jī)會(huì)，追加杠桿，擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)，加碼參股住宅項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸積累。

2019 年至 2022 年就職于平安不動(dòng)產(chǎn)的一位投資經(jīng)理對(duì) 36 氪表示，2019 年公司將區(qū)域拆分成三十幾個(gè)城市公司的舉措可能是最后的狂歡，當(dāng)時(shí)管理層預(yù)感到了平安集團(tuán)對(duì)于住宅業(yè)務(wù)要重新考量和規(guī)劃，甚至也預(yù)判到監(jiān)管層要加強(qiáng)管控，整個(gè)行業(yè)面臨收縮，平安不動(dòng)產(chǎn)反而擴(kuò)大規(guī)模，跟市場邏輯背道而馳。

" 對(duì)于管理層而言，有擴(kuò)張才有提拔，當(dāng)時(shí)很多中層升職做城市總，年薪上漲，一年多之后，有人被裁，有人離職。"

從平安不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，2019 年公司的投資收益同比大幅增長，之后逐年下降，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)在疫情期間的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露及樓市銷售下滑。同期，平安不動(dòng)產(chǎn)的債權(quán)類投資賬面價(jià)值先升后降，維持在 329 億的規(guī)模，股權(quán)投資規(guī)模則持續(xù)上升，其中長期股權(quán)投資余額從 2019 年的 201 億元攀升至 2021 年的 362 億元。

與此同時(shí)，公司債務(wù)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。聯(lián)合資信的評(píng)級(jí)報(bào)告指出，2019 年至 2022 年 6 月末，平安不動(dòng)產(chǎn)有息負(fù)債從 374 億擴(kuò)張至 513 億；短期債務(wù)占全部債務(wù)的比重也持續(xù)上升，從 31% 升至 42%。

可以看出，2019 年至 2021 年的三年，平安不動(dòng)產(chǎn)在逆周期加杠桿擴(kuò)張。但在房地產(chǎn)行業(yè)二十年一遇的動(dòng)蕩中，公司的現(xiàn)金流壓力在 2022 年驟然加劇?，F(xiàn)金短債比從 2021 年末的 1.37 倍大幅下降至 2022 年 3 月末的 0.79 倍，到 2022 年 6 月末，在過去四年中首次出現(xiàn)取得投資收益收到的現(xiàn)金低于分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金。同時(shí)，根據(jù) YY 評(píng)級(jí)測算，公司的股債綜合收益率由 2018 年的 12% 下滑至 2021 年的 8%。

YY 評(píng)級(jí)發(fā)布于 2021 年初的報(bào)告曾做出預(yù)測，平安不動(dòng)產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)在變得短期化和更依賴直融，投資收益取得現(xiàn)金（資金流入）與財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金流出）基本可以打平，若銷售端持續(xù)無法回暖，民企對(duì)手方暴雷債務(wù)展期，投資收益還將面臨較大下行壓力，對(duì)剛性利息覆蓋將變得吃力。

止血回款

在 2023 年總部做出全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的決定前，各區(qū)域、城市公司層面的撤資就已經(jīng)開始了。其中，最具代表性的是 2022 年平安系與旭輝控股的合作全面破裂，平安不動(dòng)產(chǎn)對(duì)旭輝合作項(xiàng)目進(jìn)行 " 止血式回款 "，項(xiàng)目公司的非標(biāo)融資出現(xiàn)違約，由此引發(fā)了全面的債務(wù)危機(jī)。這家示范民營房企在取得發(fā)債政策支持后，成了公開債券市場上的 " 墮落天使 "。

2022 年 5 月被上交所列為 " 三道紅線 " 全綠、支持恢復(fù)市場融資的 " 示范民營房企 "；8 月獲得中債增信公司的發(fā)債擔(dān)保，9 月 21 日順利發(fā)行一筆 12 億元的中期票據(jù)——有著 20 年歷史的閩系民營房企旭輝控股一度被認(rèn)為是值得抄底的投資標(biāo)的。

9 月 27 日風(fēng)云突變，當(dāng)日天津旭輝濱海江來項(xiàng)目的信托違約消息不脛而走，公司遭遇股債雙殺，董事局主席林中在當(dāng)天發(fā)布的內(nèi)部信中一改上半年樂觀的預(yù)期，稱公司現(xiàn)金流承受前所未有的挑戰(zhàn)。一個(gè)月后的 10 月 27 日，旭輝控股停牌，11 月 1 日公司宣布暫停支付所有境外債本息。

天津旭輝濱海江來的項(xiàng)目公司主體為天津興卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，穿透工商信息可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的三個(gè)股東分別是旭輝、平安不動(dòng)產(chǎn)及大業(yè)信托。接近參與該項(xiàng)目融資合作的旭輝人士稱，27 日的違約實(shí)際上是資金方要求提前兌付資金的 " 逼債 " 行為。平安不動(dòng)產(chǎn)及大業(yè)信托對(duì)這一說法都未給予回應(yīng)。

另據(jù)財(cái)新的報(bào)道，平安不動(dòng)產(chǎn)在旭輝非標(biāo)違約一事中起到了推波助瀾的作用。事發(fā)前，與旭輝合作的十個(gè)項(xiàng)目，平安不動(dòng)產(chǎn)提出退股，遭到拒絕，才借天津旭輝濱海江來施加壓力。

" 當(dāng)時(shí)債權(quán)人看到旭輝獲得了中債增信的發(fā)債支持，都來找旭輝要錢，而實(shí)際上旭輝獲得擔(dān)保發(fā)債的融資沒來得及進(jìn)入公司賬戶，就被提供授信及開發(fā)貸的銀行截留了。" 一位旭輝境內(nèi)公開市場債券的機(jī)構(gòu)投資人對(duì) 36 氪表示，" 包括平安系公司在內(nèi)的擠兌，直接戳爆了旭輝的現(xiàn)金流，反而造成了其全面?zhèn)鶆?wù)違約。"

截至 2022 年 6 月末，平安系仍是旭輝的第二大股東，平安銀行曾給予旭輝數(shù)十億元的并購貸授信額度。到了年末，平安系直接清倉了對(duì)旭輝的持股。平安不動(dòng)產(chǎn)的董事長蔣達(dá)強(qiáng)曾擔(dān)任旭輝控股集團(tuán)副總裁，加入平安不動(dòng)產(chǎn)后又被派至旭輝控股出任非執(zhí)行董事，依然沒有阻止雙方的合作破裂。

旭輝明確了棄外保內(nèi)的償債優(yōu)先級(jí)，到了 2023 年 3 月，境內(nèi)債權(quán)人也對(duì)林中發(fā)出公開信，質(zhì)疑其償債的誠意。36 氪了解到，在債務(wù)違約負(fù)面影響下，旭輝在售樓盤的銷售遲遲不見恢復(fù)，年初至今旭輝的營銷負(fù)責(zé)人大面積離職，其中包括集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理閆強(qiáng)、營銷中心副總經(jīng)理董祝捷、營銷中心營銷總監(jiān)竇鍇，以及多個(gè)區(qū)域的營銷一把手在內(nèi)，超過 15 位中高層都已經(jīng)跳槽。

平安不動(dòng)產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目合作方的退出，出于維護(hù)自身現(xiàn)金流安全的考慮。2022 年，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售遇阻、回款艱難、融資斷流的背景下，平安不動(dòng)產(chǎn)遭受了業(yè)績沖擊及現(xiàn)金流壓力。過去一年，在涉房項(xiàng)目的資金回收壓力下，一些非住宅項(xiàng)目也受到波及，其中北京區(qū)域管轄的天津平康大廈商業(yè)綜合體項(xiàng)目一度停工，且項(xiàng)目公司因欠款糾紛被光大銀行起訴。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年三季度末，平安不動(dòng)產(chǎn)總資產(chǎn) 1027 億元，總負(fù)債 548 億元。營業(yè)收入 14.52 億元，同比下降 50%，歸母凈利潤 6.4 億元，同比下降 74%，現(xiàn)金凈增加額為負(fù) 134 億元，期末現(xiàn)金余額 67.6 億元。在公開市場債務(wù)方面，平安不動(dòng)產(chǎn)合計(jì)債券余額為 239 億元，以行權(quán)計(jì)的一年以內(nèi)到期余額 132 億元，2023 年內(nèi)債權(quán)未償債現(xiàn)金流為 84 億元。

由于特殊的參股子公司對(duì)外小股出資形式，平安不動(dòng)產(chǎn)對(duì) 400 多家房地產(chǎn)項(xiàng)目出資所承載的本金回收及獲取回報(bào)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并不體現(xiàn)在表內(nèi)，其中對(duì)出險(xiǎn)民營房企的敞口較大，多家項(xiàng)目公司涉及股權(quán)質(zhì)押、凍結(jié)及商票違約。

36 氪梳理工商信息發(fā)現(xiàn)，平安不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外控股或參股的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司超過 400 家，其中主要路徑是通過 15 家一級(jí)參股子公司形成實(shí)際的對(duì)外投資，涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目超過 340 家。

15 家一級(jí)參股子公司中，又有 6 家主要公司，分別是深圳聯(lián)新、深圳安創(chuàng)、桐鄉(xiāng)安豪、深圳盛鈞、深圳創(chuàng)朗及深圳豪宇。對(duì)外投資公司數(shù)量超過 300 家，占到了所有被投房企的七成以上，其中深圳聯(lián)新及深圳安創(chuàng)的對(duì)外投資公司數(shù)量合計(jì)超過 210 家。

這些一級(jí)參股子公司都采取一致的股權(quán)結(jié)構(gòu)，即平安創(chuàng)科持股 51% 同時(shí)平安不動(dòng)產(chǎn)持股 49%，再以少數(shù)股東身份投資住宅開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目出表。在 TOP2 參股子公司深圳聯(lián)新及深圳安創(chuàng)的對(duì)外投資方面，涉及的違約民營房企包括佳兆業(yè)、旭輝控股、寶龍地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)等。

另據(jù)上票所數(shù)據(jù)顯示，2022 年 3 月至今，平安不動(dòng)產(chǎn)參股的項(xiàng)目公司共發(fā)生 57 筆商票逾期，合作方包括雅居樂地產(chǎn)、迪馬實(shí)業(yè)、正榮地產(chǎn)、中南建設(shè)等。

在 2023 年明確退出全國房地產(chǎn)項(xiàng)目后，平安不動(dòng)產(chǎn)采取的行動(dòng)更加果斷而決絕。3 月 29 日，美的置業(yè)旗下南京美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，與平安不動(dòng)產(chǎn)資本有限公司及其關(guān)聯(lián)實(shí)體深圳市創(chuàng)朗企業(yè)管理有限公司，簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

美的置業(yè)將收購無錫美亭房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 38% 股權(quán)，代價(jià)為 6.32 億元人民幣，以及內(nèi)部回報(bào)率調(diào)整金額，外匯調(diào)整金額。內(nèi)部回報(bào)率調(diào)整金額為，使賣方對(duì)目標(biāo)股權(quán)相關(guān)投資的內(nèi)部回報(bào)率達(dá)到 10%，并減去賣方或其關(guān)聯(lián)方收到這筆款項(xiàng)前收取的任何回報(bào)。

平安不動(dòng)產(chǎn)于 2021 年 11 月通過子公司深圳創(chuàng)朗參股無錫美亭，該公司是無錫美的云開東風(fēng)項(xiàng)目的主體，總建筑面積約為 16.78 萬平方米，于 2022 年 5 月首次開盤，預(yù)計(jì) 2024 年 3 月交付一期，而整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于 2028 年 11 月完成開發(fā)。

36 氪了解到，該項(xiàng)目均價(jià)目前每平方米約 2.4 萬元，在 3 月成為無錫錫山區(qū)的銷冠。2021 年 8 月拿地的綜合樓面價(jià)僅為 1.5 萬元，開發(fā)利潤空間頗豐。開發(fā)商美的置業(yè)也是市場上少有的資產(chǎn)負(fù)債及現(xiàn)金流狀況保持健康的示范民營房企。

一位平安不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域負(fù)責(zé)融資的高管對(duì) 36 氪表示，其住宅項(xiàng)目到了退出節(jié)點(diǎn)，就會(huì)啟動(dòng)退出，一般是掛鉤了去化比率。不過據(jù)接近美的置業(yè)與平安不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目合作的人士分析，項(xiàng)目本身的去化流速及開發(fā)進(jìn)展沒問題，后續(xù)加推的產(chǎn)品還有溢價(jià)空間，而平安方面的退出，主要基于總部對(duì)區(qū)域及城市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的考核壓力。

平安不動(dòng)產(chǎn)直接出資參與的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較少，但也有項(xiàng)目暴雷。在江西南昌，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合寶龍地產(chǎn)和南昌本土房企新力地產(chǎn)，在紅谷灘區(qū)九龍湖片區(qū)一線臨江地段拿下兩塊地，一塊做江西第一高樓平安國際金融中心，另一塊做住宅項(xiàng)目理想城。

然而，2021 年 10 月新力地產(chǎn)出現(xiàn)債務(wù)違約，后來自救無果，在 2023 年 4 月從香港聯(lián)交所退市。平安不動(dòng)產(chǎn)接盤了新力對(duì)南昌項(xiàng)目公司的 18% 股權(quán)。

過去一年，平安不動(dòng)產(chǎn)確有擴(kuò)大股權(quán)投資的個(gè)案發(fā)生，多數(shù)類似南昌項(xiàng)目，屬于合作方暴雷后的被動(dòng)接盤。

受到?jīng)_擊的不只是旭輝一家合作開發(fā)商。36 氪獲悉，在平安不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)地塊資質(zhì)、投資年限、資金歸集節(jié)點(diǎn)、凈利潤率及 IRR 收益率有具體要求之外，還追加了一條在信用債投資中普遍使用的交叉違約條款：其他債權(quán)違約視同對(duì)我方債權(quán)違約，有權(quán)提前回款，采取保全措施。過去一年，平安不動(dòng)產(chǎn)的合作房企違約情況涌現(xiàn)，由于一些項(xiàng)目交叉違約條款的存在，也觸發(fā)了 " 抽貸 "" 逼債 " 的情形。

對(duì)于平安不動(dòng)產(chǎn)住宅項(xiàng)目的撤資舉措及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，YY 評(píng)級(jí)的報(bào)告指出，不管股權(quán)還是債權(quán)投資，平安不動(dòng)產(chǎn)對(duì)民企敞口較大，項(xiàng)目公司多涉及股權(quán)質(zhì)押、凍結(jié)，流動(dòng)性較弱，面臨前期投入無法收回、分紅或利息無法兌付、項(xiàng)目無法退出的風(fēng)險(xiǎn)。特別在目前保交付的大背景下，股權(quán)和債權(quán)清零的趨勢很明顯，很難言及退出。

轉(zhuǎn)型抉擇

平安不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)一起走到了轉(zhuǎn)型的關(guān)口。從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的甲方，變成服務(wù)險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)的乙方，平安不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)型引發(fā)持續(xù)的人事動(dòng)蕩。

2022 年 2 月，平安不動(dòng)產(chǎn)計(jì)劃在半年內(nèi)裁員 50% 的消不脛而走，內(nèi)部人士透露，公司挑選部分符合條件的員工劃給信托或壽險(xiǎn)，剩余人員將被全部裁掉。平安不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)對(duì)外回應(yīng)稱消息不實(shí)。截至目前，平安不動(dòng)產(chǎn)官網(wǎng)的員工人數(shù)一欄，更新時(shí)間依舊停留在 2020 年。

近來，平安不動(dòng)產(chǎn)的招聘崗位也向風(fēng)控及投后管理聚焦。公司近期發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)處置、投后管理、資金規(guī)劃等崗位，其中投后管理崗位于昆明，要求是 " 負(fù)責(zé)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并向公司報(bào)告，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與合作方溝通制定風(fēng)險(xiǎn)化解方案，及時(shí)化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。"

在武漢，一位房企融資人士告訴 36 氪，平安不動(dòng)產(chǎn)正在當(dāng)?shù)赝ㄟ^獵頭招聘融資負(fù)責(zé)人，" 一家金融全牌照、對(duì)內(nèi)就可以把融資玩出花的公司，竟然對(duì)外招融資崗，比較罕見。"

一位平安不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)人員對(duì) 36 氪表示，基層的投前及投后業(yè)務(wù)人員近一年普遍面臨被裁、跳槽或轉(zhuǎn)型，未來公司的業(yè)務(wù)主要聚焦在持有型不動(dòng)產(chǎn)的投資及管理，主要為可投保險(xiǎn)資金做好資產(chǎn)配置服務(wù)，與平安人壽、平安資管、平安銀行的自營投資部門相比，平安不動(dòng)產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢在于對(duì)具體不動(dòng)產(chǎn)市場的了解及下沉到一線的人員配置，但這并非高壁壘的競爭門檻。

平安對(duì)房地產(chǎn)從不缺少野心。在平安不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的同期，平安集團(tuán)于 2014 年組建了平安好房團(tuán)隊(duì)，2015 年底，平安好房實(shí)現(xiàn)了 1500 億元的房產(chǎn)銷售，并將 2016 年目標(biāo)定為 4000 億元。當(dāng)時(shí)，麥肯錫全球副董事合伙人鐘惠馨擔(dān)任平安好房總經(jīng)理。

2019 年，因?yàn)槭苷吆褪袌鲇绊?，平安好房關(guān)閉了業(yè)務(wù)端口和官網(wǎng)，同時(shí)團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型并更名為 " 平安城科 "，聚焦不動(dòng)產(chǎn)信息化和智慧城市投資。一年之后，因多項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展仍未達(dá)成預(yù)定目標(biāo)，為及時(shí)止損，平安城科做出了整體轉(zhuǎn)型分流的決定，相關(guān)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至集團(tuán)兄弟公司。

此外，平安對(duì)華夏幸福的上市公司股權(quán)投資也付出了高昂代價(jià)。在平安的支持下，吳向東帶隊(duì)設(shè)立華夏幸福南方總部，與董事長王文學(xué)的河北總部形成 " 南北分治 " 局面。南方總部在公司現(xiàn)金流吃緊情況下投資新業(yè)務(wù)，最終不得不折價(jià)將資產(chǎn)處置給華潤，并沒有改變其陷入債務(wù)危機(jī)的命運(yùn)。

事實(shí)上，平安入股碧桂園時(shí)也提出過一個(gè)簡單粗暴的想法——派平安保險(xiǎn)的銷售人員到碧桂園集體培訓(xùn)，既做保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人也做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。最終，這個(gè)想法沒有落地生根。

平安不動(dòng)產(chǎn)的兩位創(chuàng)始人大佬鄒益民和魯貴卿都已經(jīng)退休。魯出生于中建系，發(fā)跡于中南建設(shè)，以組建平安建投的名義加入馬明哲的陣容，后來又負(fù)責(zé)牽頭平安不動(dòng)產(chǎn)的大小事務(wù)。這位基建老兵曾給平安注入了建筑工程數(shù)字化的基因。

2020 年平安不動(dòng)產(chǎn)也提出擁抱科技，建立自主的 SaaS 平臺(tái)、行業(yè)投融資對(duì)接平臺(tái)及房地產(chǎn)投資可視化平臺(tái)。這些科技投入，在 2022 年也成為可被優(yōu)化的成本。一些技術(shù)研發(fā)人員轉(zhuǎn)入租賃、商辦、康養(yǎng)業(yè)務(wù)條線，更多的人或主動(dòng)、或被動(dòng)地離開。

一個(gè)值得玩味的細(xì)節(jié)是，魯貴卿在平安建投任職時(shí)的一位董事長助理，日前從平安集團(tuán)戰(zhàn)略部調(diào)至平安不動(dòng)產(chǎn)出任董事。

不動(dòng)產(chǎn)資管業(yè)內(nèi)人士對(duì) 36 氪表示，作為財(cái)務(wù)投資人身份，平安集團(tuán)沒有產(chǎn)業(yè)深耕的基因或經(jīng)驗(yàn)，核心的訴求就是追求匹配風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，未來平安不動(dòng)產(chǎn)全面向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，也是一條非常艱苦的路，這是一個(gè)需要耐心和長時(shí)間孵化的業(yè)務(wù)，漫長而艱辛，不是可以立竿見影看到收益的。平安不動(dòng)產(chǎn)在平安內(nèi)部的定位可能越來越尷尬。

對(duì)于退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體安排，以及公司的總體轉(zhuǎn)型規(guī)劃，36 氪分別向平安不動(dòng)產(chǎn)及平安集團(tuán)方面進(jìn)行求證，截至發(fā)稿未獲得回應(yīng)。