瞄準(zhǔn)不低于5%年化回報(bào)率，險(xiǎn)資“小步慢跑”加注一線不動(dòng)產(chǎn)投資

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 胡金華 上海報(bào)道

在國(guó)內(nèi)短中長(zhǎng)期利率市場(chǎng)均在不斷下行時(shí)，規(guī)模龐大的保險(xiǎn)資金也在尋覓更穩(wěn)妥安全的投資渠道。

據(jù)了解，在年初中國(guó)平安旗下平安人壽披露對(duì)上海來福士廣場(chǎng)等六個(gè)商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資，以及友邦人壽以出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目等行為引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注后，及至下半年，以平安、太保等為代表的險(xiǎn)企又開始加大對(duì)一線城市不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資，呈現(xiàn)“小步慢跑”的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)平安人壽最新發(fā)布的公告內(nèi)容顯示，其對(duì)上海東方萬國(guó)等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目新增出資0.58億元，累計(jì)出資已達(dá)到53.65億元，而截至上半年平安人壽已累計(jì)披露了對(duì)五個(gè)大額不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資，累計(jì)出資總額達(dá)到了539億元；與此同時(shí)，就在5月31日，中國(guó)太保壽險(xiǎn)也發(fā)布公告稱，出資1.72億元投資上海市黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

“現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資都在收縮，而保險(xiǎn)資金卻在加碼。盡管保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有偏好，但是這種投資是抄底還是抱團(tuán)取暖目前尚待觀察，尤其下半年險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)的趨勢(shì)是否延續(xù)，以及收購(gòu)項(xiàng)目后如何操作，都值得關(guān)注?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出。

瞄準(zhǔn)5%安全收益率

在保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)利率大環(huán)境持續(xù)走低的情況下，一線城市的不動(dòng)產(chǎn)投資無論是出于抗低利率風(fēng)險(xiǎn)還是長(zhǎng)期投資規(guī)律來說，都是不錯(cuò)的選擇。

“在超過20萬億元的保險(xiǎn)資金中，用于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的實(shí)體項(xiàng)目以及債權(quán)項(xiàng)目加起來大約只占4%左右，也就是說險(xiǎn)資整體在不動(dòng)產(chǎn)方面的投資不到1萬億元，不過這4%的投資規(guī)模在保險(xiǎn)資金凈投資收益中占比則達(dá)到10%?？梢钥闯霾粍?dòng)產(chǎn)對(duì)于險(xiǎn)資的重要性，在五年前險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)年化回報(bào)率均不低于10%，盡管這兩年因?yàn)槭袌?chǎng)大環(huán)境的影響收益率出現(xiàn)回調(diào)，但找準(zhǔn)好的投資標(biāo)的達(dá)到5%的年化收益并不難。”6月27日，上海一家大型保險(xiǎn)資管債權(quán)部門負(fù)責(zé)人梁冰（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的平安人壽所持有的大額未上市股權(quán)和大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告，顯示投資上海東方萬國(guó)等四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（包括上海東方萬國(guó)項(xiàng)目、上海弘源科創(chuàng)項(xiàng)目、北京弘源國(guó)際項(xiàng)目、北京弘源新時(shí)代項(xiàng)目），新增出資0.58億元，累計(jì)出資總額約為53.65億元。

具體而言，東方萬國(guó)項(xiàng)目位于上海市新金橋路1599號(hào)1至14幢、17幢、18幢；弘源科創(chuàng)項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)龍東大道3158弄6號(hào)1幢；弘源國(guó)際項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)北四環(huán)中路229號(hào)（海泰大廈南裙樓），弘源新時(shí)代項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)上地西路28號(hào)。以上物業(yè)均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項(xiàng)目，且均已竣工，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并投入使用。

“這意味著后續(xù)這些投資項(xiàng)目，將陸續(xù)給平安所投的險(xiǎn)資帶來回報(bào)。險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資以追求長(zhǎng)久期的穩(wěn)定性為主，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流園等穩(wěn)定性比較強(qiáng)，同時(shí)隨著疫情放開，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益率也更穩(wěn)定。一線城市的商業(yè)中心，物流園都屬于核心資源，產(chǎn)業(yè)園也是比較好的資產(chǎn)，這些都是險(xiǎn)資偏好的布局方向?！睂?duì)此，上海另外一家保險(xiǎn)資管部門投研分析人士在6月24日受訪時(shí)表示。

所投項(xiàng)目或更聚焦

從全國(guó)市場(chǎng)來看，商辦物業(yè)、物流園區(qū)的項(xiàng)目不可勝數(shù)，但是在險(xiǎn)資眼中，或許只有一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才會(huì)成為他們認(rèn)準(zhǔn)的標(biāo)的。

“只有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)給險(xiǎn)企貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入現(xiàn)金流，而且項(xiàng)目本身要擁有一定的增值潛力。延展資產(chǎn)久期、強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債匹配是險(xiǎn)企投資的重要目標(biāo)之一，各大險(xiǎn)企正紛紛加強(qiáng)長(zhǎng)期利率債配置以拉長(zhǎng)時(shí)間久期，另外險(xiǎn)企也在審慎評(píng)估的前提下小幅增加未上市股權(quán)、投資性不動(dòng)產(chǎn)等另類投資來提高長(zhǎng)期投資回報(bào)率。政策托底下部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇，從而有助于提升險(xiǎn)資投資組合表現(xiàn)?！毙胚_(dá)證券一位行業(yè)研究員分析表示。

值得一提的是，就在今年初的一場(chǎng)機(jī)構(gòu)年度論壇上，平安系高管就未來的險(xiǎn)資投資策略發(fā)表言論時(shí)透露，平安作為長(zhǎng)線資本，不會(huì)通過短期套利獲得太多超額收益。目前市場(chǎng)環(huán)境下，尤其未來2—3年，是長(zhǎng)期資本布局的好時(shí)點(diǎn)，其會(huì)以更理性、更合適的價(jià)格和條件收購(gòu)一些具有長(zhǎng)期持有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

“這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入流動(dòng)性困境，無論是住宅項(xiàng)目，還是商辦項(xiàng)目，市場(chǎng)都較為低迷，搶著入手的機(jī)構(gòu)已經(jīng)不多。對(duì)于保險(xiǎn)行業(yè)而言，也處于調(diào)整、轉(zhuǎn)型、重構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，亟需豐富投資組合抵御風(fēng)險(xiǎn)，而具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的大宗商辦資產(chǎn)又成為重要目標(biāo)。對(duì)于地產(chǎn)股，險(xiǎn)資過去兩年在紛紛撤退，卻是換個(gè)方式把錢投到不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資，實(shí)打?qū)嵉暮诵馁Y產(chǎn)，安全感更高?！睂?duì)此也有市場(chǎng)人士指出。

《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前險(xiǎn)資投資型不動(dòng)產(chǎn)配置的金額雖然達(dá)到萬億級(jí)規(guī)模，看似不少，不過與整體不斷增加的險(xiǎn)資規(guī)模相比，占比還不到4%，橫向比較國(guó)際保險(xiǎn)市場(chǎng)，海外巨頭持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的比例都是在10%左右，所以險(xiǎn)資逐漸提高配置不動(dòng)產(chǎn)比例將是一個(gè)大趨勢(shì)。

“從去年到現(xiàn)在，一線城市的大宗商辦項(xiàng)目出售并不容易，尤其是受全球宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響以及國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)的沖擊，商業(yè)辦公市場(chǎng)表現(xiàn)并不樂觀。且多數(shù)房企為了快速出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金，選擇的大多是一線城市資金沉淀大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求的局面。早前綠地控股就曾透露，未來三年計(jì)劃出售約2000億元資產(chǎn)，包括自持商業(yè)、辦公樓和酒店等，每年安排轉(zhuǎn)讓約500億元—700億元資產(chǎn)，世茂、合景泰富等多家房企也正尋求商辦資產(chǎn)出售。因而此時(shí)接盤商辦資產(chǎn)，議價(jià)空間較大，是個(gè)抄底的好時(shí)機(jī)。比如友邦50多億元從上實(shí)發(fā)展手上接盤的上實(shí)中心，該商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)總投資預(yù)計(jì)達(dá)到87億元，目前已投資金額接近70億元，其實(shí)非常劃算；另外一家險(xiǎn)企僅用了一個(gè)多億就拿下了北京一個(gè)商務(wù)大樓50%股權(quán)，折價(jià)逾30%。這些都印證了未來險(xiǎn)資出手撿漏的機(jī)會(huì)將更多。”6月26日，上海一家專業(yè)從事商務(wù)樓營(yíng)銷租售業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人張慧杰向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。