三天簽署百億大單，險(xiǎn)資對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資熱情不減

盡管險(xiǎn)資對(duì)于地產(chǎn)股熱情減退，但在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的領(lǐng)域，險(xiǎn)資仍熱衷于“買買買”。

三家上市地產(chǎn)公司9月末發(fā)布的公告顯示，短短幾天，就有中郵人壽、華泰資產(chǎn)、國壽系公司計(jì)劃斥資共計(jì)超過百億元通過股權(quán)、債權(quán)計(jì)劃等方式投入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露信息的統(tǒng)計(jì)，今年前三季度險(xiǎn)資對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的新增出資就達(dá)到了160億元左右。

三天簽署百億交易大單

近期險(xiǎn)資大筆斥資投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的消息開始密集起來。

大悅城（000031.SZ）、萬科A（000002.SZ）、ST世貿(mào)（600823.SH）在9月26日到9月28日陸續(xù)發(fā)布公告，宣布旗下公司與保險(xiǎn)系公司達(dá)成了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或融資協(xié)議，涉及的保險(xiǎn)公司包括中郵人壽、華泰資產(chǎn)以及國壽系公司，三單交易總額超過百億元。

具體來說，大悅城控股子公司西單大悅城有限公司通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項(xiàng)目，掛牌底價(jià)約為42.56億元。最終，由中郵人壽受讓，以底價(jià)約42.56億元成交。

ST世貿(mào)發(fā)布公告稱，控股子公司珠海海新企業(yè)管理有限公司則擬將其持有的珠海世茂新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.99%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“星灣企業(yè)”），將持有的珠海世茂新領(lǐng)域0.01%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國壽啟航壹期（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“啟航基金”）。兩筆交易合計(jì)轉(zhuǎn)讓珠海世茂新領(lǐng)域51%股權(quán)，對(duì)價(jià)共計(jì)39.1億元。

世茂集團(tuán)稱，珠海世茂新領(lǐng)域的主要業(yè)務(wù)為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項(xiàng)目。目前正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會(huì)中心。

兩家受讓方從名字來看皆帶有中國人壽的“基因”。從股權(quán)關(guān)系來看，啟航基金兩大股東為中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司及國壽置業(yè)，是國壽系的一只私募基金；而啟航基金又是星灣企業(yè)持股99.976%的大股東，后者本身就持有珠海世茂新領(lǐng)域49%股權(quán)。因此，本次交易后，珠海世茂新領(lǐng)域?qū)⒊蔀閲鴫巯档娜Y控股公司。

萬科則曬了子公司的融資大單，而“金主”亦是保險(xiǎn)系公司。根據(jù)萬科A公告，全資子公司北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)公司與華泰資產(chǎn)管理有限公司簽署協(xié)議，通過“設(shè)立一個(gè)或多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”向華泰保險(xiǎn)集團(tuán)旗下華泰資產(chǎn)申請融資，融資本金合計(jì)最多40億元，融資期限最長10年。萬科A則為該融資事項(xiàng)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。據(jù)公告披露，北京萬永擁有位于北京市海淀區(qū)的“海淀北部地區(qū)整體開發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）項(xiàng)目。

這三項(xiàng)協(xié)議的簽署，意味著險(xiǎn)資在短短幾天內(nèi)就總計(jì)向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域投資超過120億元。

今年前三季累計(jì)新增出資超160億

事實(shí)上，近兩年雖然保險(xiǎn)資金在地產(chǎn)股上屢次踩雷以致熱情減退，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目則熱度不減。

記者根據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息統(tǒng)計(jì)，今年前三季度以來保險(xiǎn)資金正在實(shí)際出資階段的大額不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃至少有9個(gè)，而這9個(gè)項(xiàng)目的總投資額高達(dá)925億元。在今年前三季度，險(xiǎn)企針對(duì)這9個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了超過20次的新增出資，新增出資總額超過160億元。

這9個(gè)項(xiàng)目的出資方涉及平安人壽、太保人壽、友邦人壽等5家險(xiǎn)企。其中，平安人壽在其中占據(jù)了5個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)高于其他保險(xiǎn)公司，且其項(xiàng)目總投資額均在50億元以上。從項(xiàng)目內(nèi)容看，包括北京多個(gè)地塊的商業(yè)地產(chǎn)、多地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及來福士商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。其中，2021年出手的6個(gè)來福士商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目總投資金額不超過330億元，是這9個(gè)項(xiàng)目中總投資金額上限最高的。

另外，友邦人壽成為上述幾家險(xiǎn)企中唯一的外資險(xiǎn)企。投資的上海北外灘89街坊地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額不超過87億元，這也是友邦人壽成立以來的最大資產(chǎn)收購。

（數(shù)據(jù)來源：第一財(cái)經(jīng)根據(jù)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息整理）

緣何“買買買”？

盡管近兩年房地產(chǎn)市場不太景氣，但這些具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的收租型商業(yè)地產(chǎn)仍然是保險(xiǎn)公司的“心頭好”。第一財(cái)經(jīng)記者在采訪多名大型險(xiǎn)企投資負(fù)責(zé)人時(shí)，他們均表示不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)資金投資的一大重要方向，對(duì)于商業(yè)辦公樓宇、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)等收租型物業(yè)一直保持著濃厚的配置興趣。

中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的《中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)發(fā)展報(bào)告（2023）》顯示，從主要資產(chǎn)規(guī)模增長來看，投資性房地產(chǎn)2022年的投資規(guī)模在險(xiǎn)資投資的主要資產(chǎn)類別中同比增速排名第三，達(dá)20.85%。

信達(dá)證券表示，險(xiǎn)企頻頻加碼不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資，首要原因是不動(dòng)產(chǎn)投資“長期持續(xù)回報(bào)”屬性較為契合險(xiǎn)企資金長期屬性，整體來看，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)長期投資有助于險(xiǎn)企增加另類投資標(biāo)的選擇，豐富險(xiǎn)企投資組合的投資品種，不動(dòng)產(chǎn)投資加碼是險(xiǎn)企根據(jù)市場情況及時(shí)調(diào)整投資組合的體現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期下，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目有望為險(xiǎn)企帶來較好的長期投資收益。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，在目前的情況下，一些房企為緩解公司流動(dòng)性困難，正急售其不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，因此對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，可能目前的價(jià)格也相對(duì)合適。

“在延續(xù)了幾年的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒和資本市場的動(dòng)蕩情況下，盡管目前商業(yè)地產(chǎn)的收益可能有所下降，但總體而言只要尋找到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，那現(xiàn)金流和收益率都還是比較穩(wěn)定的，所以很符合保險(xiǎn)資金的胃口。”一名保險(xiǎn)資管公司人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。上述險(xiǎn)企的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投向可以很明顯的看到險(xiǎn)企看中的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目基本都集中在上海、北京等一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

從保險(xiǎn)公司披露的部分不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目收益率來看，表現(xiàn)相對(duì)而言均不錯(cuò)。在中國平安上半年的債權(quán)計(jì)劃及債權(quán)型理財(cái)產(chǎn)品中，廣義口徑下（包括直接投向和間接投向）的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目上半年名義投資收益率為4.91%，中國太保的非公開市場融資工具（包括債權(quán)計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃等）中，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的名義投資收益率亦達(dá)到4.8%，僅次于非銀金融類產(chǎn)品。

“不動(dòng)產(chǎn)天然具有抵抗通脹、抵御波動(dòng)、分散風(fēng)險(xiǎn)，以及與其他品種相關(guān)性比較低的特征，當(dāng)前短期市場可能存在波動(dòng)，但在整體組合中配置一定的實(shí)物資產(chǎn)也將更有利于保險(xiǎn)資金長期獲得一個(gè)穩(wěn)健回報(bào)。公司不動(dòng)產(chǎn)配置系列收入也非常穩(wěn)健，高于現(xiàn)在的固收品種配置收益率?！敝袊藟鄹笨偛脛熢?月的半年報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。

從目前保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的路徑來看，主要通過物權(quán)投資、債權(quán)計(jì)劃方式、股權(quán)投資以及REITs等方式，較為豐富。就大型險(xiǎn)企而言，物權(quán)投資和通過債權(quán)計(jì)劃的形式目前是較為主要的投資路徑。

中國平安半年報(bào)表示，截至2023年6月30日，其保險(xiǎn)資金投資組合中不動(dòng)產(chǎn)投資余額為2093.93億元。該類投資以物權(quán)投資為主（包含直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)），采用成本法計(jì)量，在不動(dòng)產(chǎn)投資中占比75.6%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負(fù)債久期，貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的租金、分紅等收入，并獲取資產(chǎn)增值；除此之外，債權(quán)投資占比18.7%，其他股權(quán)投資占比5.7%。

不過，從投資比例來看，目前不動(dòng)產(chǎn)投資在險(xiǎn)資的總體投資比例上來說依然不高。擁有多個(gè)項(xiàng)目的中國平安截止上半年這一占比為4.5%，而中國人壽則在3%左右。

在劉暉看來，從國外保險(xiǎn)公司看，不動(dòng)產(chǎn)配置一般在10%左右，國內(nèi)目前保險(xiǎn)公司對(duì)于像商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例仍相對(duì)較低。