江蘇今年的房地產市場，在經歷了第一季度的“乍暖還寒”后，第二季度沒有維持上行態(tài)勢。根據國家統(tǒng)計局數據，南京、無錫的新房價格在分別持續(xù)了4個月、3個月環(huán)比上漲之后，5月份出現環(huán)比下降，降幅分別為0.3%、0.2%。這兩個城市的二手房價格，4月份出現環(huán)比下降，5月份則降幅繼續(xù)擴大至0.6%、0.4%。6月20日，央行下調LPR，貸款利率迎來歷史最低時刻，樓市再次打開政策工具箱。
記者發(fā)現，在當下的市場環(huán)境下，卻出現了一些熱銷盤，再現買房搖號、低中簽率、開盤即售罄的景象。與前兩年購房人追捧熱門板塊樓盤有所不同的是，這些樓盤分布在不同的區(qū)域。有的樓盤位于非熱門板塊但走出了自己獨立的行情，同時，曾經的熱門板塊卻出現了“滯銷盤”。
業(yè)內人士早已敏銳注意到這一變化：“賣房的邏輯變了”。當賣方市場轉為買方市場，住宅產品發(fā)生了什么變化？哪些房子受購房人青睞？房企如何應對？記者進行了調查。
同區(qū)域樓盤“冰火兩重天”
在南京市，建鄴區(qū)河西南區(qū)域曾經是購房人心目中的熱門板塊，板塊內一旦有新房上市，總會引發(fā)關注，開盤搖號屢見不鮮。但今年人們發(fā)現，這里的新房似乎不那么好賣了。
該區(qū)域一家樓盤開了“熱門板塊出現滯銷盤”的先河，自去年12月開盤以來成交冷淡，至今去化不足3成。南京市房地產新媒體專委會副主任馬樂樂說，如今購房者對品質、戶型、性價比有清晰的判斷，這家樓盤的品質和價格不足以打動購房者。
在理性的購房人面前，開發(fā)商的專業(yè)能力受到前所未有的考驗。4月份，該區(qū)域另一家樓盤進行蓄客，記者進入其客戶群。在群里，大家紛紛表示出對該樓盤較高的期待，原因是該開發(fā)商以往的住宅產品口碑較好，且該樓盤總樓層低、得房率高。5月初，該樓盤開放樣板間和小區(qū)實景，看房者如云，銷售員每天應接不暇。但是，購房群里不少人在看完樣板房后態(tài)度發(fā)生了轉變，有人打了退堂鼓，表示“沒看中，再等等其他樓盤吧”。
5月23日，該樓盤開盤，根據南京網上房地產數據，截至6月19日去化僅16%。這個銷售業(yè)績與開發(fā)商期待的“大賣”相距甚遠。6月14日，有消息傳出，該樓盤正在“砸掉樣板間，全面升級裝修標準”，對于此前已簽購房合同的業(yè)主，也享受免費的精裝修全面升級。
一位業(yè)內人士告訴記者，此前有開發(fā)商在業(yè)主的要求下升級部分裝修材料的，但主動砸掉樣板間全面升級精裝修標準實屬罕見。他感慨，“其實這家樓盤的產品檔次在該區(qū)域也算是中上水平了，但在如今的市場行情下，想打動客戶，這樣的水準顯然不夠?！?/p>
“今年房企開始卷品質了”，金基集團南京城市公司設計總監(jiān)徐夏對此頗有感觸。他表示，“在當下的市場環(huán)境下，更需要開發(fā)商拿出有誠意的產品?！苯衲?月，金基地產在建鄴區(qū)河西南板塊也推出一個新樓盤。與上述兩家樓盤不同的是，該樓盤3次開盤全部賣光，僅3個月便迅速收官。
同一區(qū)域的樓盤銷售情況為何“冰火兩重天”？擔任多家房企顧問的房地產業(yè)內人士汪明宇告訴記者，在“房住不炒”的當下，購房人對樓盤的品質有了更高的要求?！胺孔赢吘故菐装偃f的大宗消費，它關系到全家人今后的生活品質，也關乎到家庭資產的保值。唯有認認真真從客戶角度去做產品，奉行‘長期主義’的開發(fā)商，才能得到客戶的青睞?！?/p>
徐夏表示，為了保證住宅產品的品質，公司寧愿犧牲一些利潤，贏得客戶的好口碑。
“更用心”打動“更聰明”的客戶
與不溫不火的樓市行情形成鮮明對比的是，今年以來，南京和蘇州出現了低中簽率的搖號“網紅盤”。
5月初，南京秦淮區(qū)大校場板塊偉星譽璟府首次開盤166套房源吸引840組買房人報名，綜合中簽率19.76%。5月中旬，建鄴區(qū)河西南板塊中寧府首開54套房源吸引371組買房人報名。5月下旬，南京市棲霞區(qū)仙林板塊新樓盤美都星嶼熹首開推出186套房源，共吸引425組買房人報名，綜合中簽率43.8%。
在蘇州，位于工業(yè)園區(qū)的樓盤萬科朗拾，從2022年底至今開盤三次，再現“千人搖號”，首次開盤時普通購房者中簽率15%，第二次、第三次開盤，普通購房者中簽率僅為4%。
記者注意到，往年“搖號盤”的特點往往是，相比同區(qū)域二手房，價格有“倒掛”。而今年的“搖號盤”卻并不具備這個特點，甚至比同區(qū)域二手房售價更高。汪明宇告訴記者，以前的“倒掛盤”是由于在土地出讓時對其售價進行了限制，而現在取消了這一限制。例如建鄴區(qū)G29地塊，由于地塊不限價，開發(fā)商擁有了更廣闊的操作空間，可以將產品的品質做得更好，售價也更高。與之類似的還有G70地塊，開發(fā)商將其打造成精品住宅產品，在戶型、科技系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務方面均有所創(chuàng)新。
今年的購房者有多“挑剔”？記者在秦淮區(qū)南部新城一家售樓處，遇到牽著4歲的女兒看房的汪女士一家。汪女士告訴記者，她看了十幾個新樓盤和二手房，認為各有優(yōu)劣：“新房裝修好、環(huán)境新，但住久了也會成為老房子。二手房地段好、得房率高、總價低。”該區(qū)域新樓盤多，選擇空間很大。其中有一家樓盤自稱豪宅，裝修材料均為一線品牌，但汪女士看完以后并不買賬：“所謂豪宅僅僅是大牌堆砌，從細節(jié)看并不用心。大橫廳不實用，還導致朝南的臥室少了一間。窗墻比確實高，可是窗戶的位置不好，床和家具不好擺放?！?/p>
像汪女士這樣的購房者不在少數。汪明宇認為，隨著房地產市場的發(fā)展，客戶越來越聰明、越來越專業(yè)，不用心做產品的“假豪宅”忽悠不了他們了。同時，南京一部分有消費能力的人群“想住更好的房子”，改善型需求非常旺盛。限價放松后，定價權交給了市場，一個住宅產品值不值得購買，購房者有自己的判斷?，F在每個板塊內的“搖號盤”，便是購房者認為“值得”購買的好產品。
專注產品品質，才能行穩(wěn)致遠
記者注意到，萬科“朗拾”系的樓盤今年3月份在南京也創(chuàng)下了14.98%的搖號中簽率。該樓盤位于南京雨花臺區(qū)的小行板塊，這個板塊并非傳統(tǒng)的“熱門板塊”。南京萬科企業(yè)有限公司產品策略和規(guī)劃設計部設計總監(jiān)金宏告訴記者，當初拿到這塊地時，團隊認為這塊地的條件和地段并不具備太高的優(yōu)勢，所以只有鉚足勁通過產品把這個盤“打紅”。“我們做了大量調研，例如給我們的客戶畫像，他的年齡段、受教育程度、工作性質。由此我們分析出，他應該是一個事業(yè)正在上升期的年輕人，工作十分忙碌。于是我們給產品定位了‘回家就像度假’的主基調，讓他回到家后能從緊張的工作中放松下來。”
金宏表示，前幾年房地產市場的熱度掩蓋了部分樓盤產品質量的不足，這其實對行業(yè)健康發(fā)展不利。如今，品質“卷起來”反而是好事，“這個市場回歸以產品價值為發(fā)展的主旋律?！?/p>
今后，專注產品品質的房企才能行穩(wěn)致遠，南京房地產業(yè)協(xié)會副秘書長張輝這么認為，“如今房地產市場進入買方市場，各樓盤的銷售面臨著競爭和壓力。在這種情況下，只有品質好、性價比高的產品才能脫穎而出?！?/p>
對于市場上銷售不暢的樓盤，張輝認為，主因是品質和價格不匹配。此前，房市過熱，開發(fā)商精雕細琢做產品的動力沒有這么強，如今，市場明顯轉向，同質化樓盤明顯處于不利局面，質優(yōu)才能獲得市場認可、贏得客戶信任，越來越多的房企意識到了這一點，所以才會出現行業(yè)內“卷品質”現象。
“卷品質”是對行業(yè)發(fā)展、對房企、對購房者、對提升城市品質都有利的事情，行業(yè)的發(fā)展回歸到產品的本質上來，是健康的行業(yè)發(fā)展趨勢。張輝建議，房企要苦練內功、打磨產品和專業(yè)能力，才能在市場中更好立足。
新華日報·交匯點記者 劉霞 文/圖
