基建起家的超級(jí)央企，卻在上海翻了車！
中鐵，一直是基建狂魔的代表。
作為全球最大交通基建工程承包商，中國(guó)中鐵建造過(guò)京九鐵路、北京豐臺(tái)站等無(wú)數(shù)鐵道、大橋、車站。
而在地產(chǎn)領(lǐng)域，中鐵一直在低調(diào)耕耘。
除了旗艦平臺(tái)中鐵置業(yè)外，中鐵還有還有中鐵四局、中鐵諾德等平臺(tái)，紛紛活躍在一二線城市的土地市場(chǎng)。
在剛剛過(guò)去的上海土拍中，中鐵置業(yè)報(bào)名了多個(gè)地塊，最終以19.05億競(jìng)得熱門的徐匯區(qū)田林地塊，羨煞了各大開(kāi)發(fā)商。
中鐵的二級(jí)子公司中鐵諾德，去年豪取兩個(gè)地塊，但卻陷入了孤島求生的困境，而且差點(diǎn)讓我開(kāi)翻車！
01
住宅新兵，初入上海
中國(guó)中鐵是建筑業(yè)的絕對(duì)巨頭，2022年排名世界500強(qiáng)企業(yè)第34位。
作為老牌央企，中國(guó)中鐵根基深厚、譜系龐雜，子公司孫公司更是遍布全國(guó)。
中鐵諾德，隸屬于中國(guó)中鐵二級(jí)子公司中鐵建工集團(tuán)，以開(kāi)發(fā)商辦地產(chǎn)為主，上海諾德國(guó)際中心就是其標(biāo)桿項(xiàng)目。
這家國(guó)企二級(jí)子公司，2022年前還從來(lái)沒(méi)有在上海做過(guò)住宅，但一出手就是大手筆。
2022年，中鐵諾德開(kāi)始發(fā)力，先是超20億元拿下臨港新片區(qū)純宅地，然后聯(lián)手中鐵置業(yè)， 40.22億元競(jìng)得青浦區(qū)地塊。
青浦項(xiàng)目中鐵虹橋逸都，由于有老大哥中鐵置業(yè)操盤，加上不錯(cuò)的區(qū)位，一直是大虹橋熱門樓盤?？偁斢蟹劢z參與過(guò)認(rèn)籌，可惜積分不夠鎩羽而歸。
中鐵虹橋逸都2022年11月首開(kāi)售罄后，僅用28天即實(shí)現(xiàn)二批次開(kāi)盤，時(shí)隔51天后實(shí)現(xiàn)三批次收官開(kāi)盤售罄。
在老大哥中鐵置業(yè)的帶領(lǐng)下，項(xiàng)目三開(kāi)三罄的好成績(jī)，給中鐵諾德的上海拓展開(kāi)了個(gè)完美的好頭。
中鐵虹橋逸都三開(kāi)三罄
而到了自己操盤的臨港項(xiàng)目，中鐵諾德似乎就沒(méi)有這么順利了。
02
規(guī)劃賣房，孤島求生
恰好有粉絲要看臨港項(xiàng)目，于是我們從市區(qū)駕車出發(fā)，開(kāi)了一個(gè)多小時(shí)，在碩大的招牌提醒下，才終于到達(dá)了臨港新城。
臨港新城，總爺實(shí)拍
雖然是工作日中午，但是問(wèn)我們隨便進(jìn)了一家小商場(chǎng)午餐，停車位竟然是爆滿的。
臨港新城，總爺實(shí)拍
臨港新城經(jīng)過(guò)短暫調(diào)整，放緩了賣地節(jié)奏，加強(qiáng)了人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，顯然有了更多的人氣，這也成為了臨港樓市的底氣。
總爺先和粉絲來(lái)到臨港103板塊，這邊有中建、鵬瑞等多個(gè)項(xiàng)目在售，幾個(gè)銷售都告訴總爺：
“ 現(xiàn)在臨港新城樓市正在快速回暖，客戶的熱度高了不少?！?/strong>
由于規(guī)劃落地加快，臨港的101、102、103板塊在快速形成一個(gè)宜居社區(qū)。
臨港103板塊，總爺實(shí)拍
好的規(guī)劃，確實(shí)給項(xiàng)目加分不少。
粉絲表示這里比想象中成熟，決定再去周邊板塊看看。
隨后我們來(lái)到105板塊的中鐵諾德璟宸，就在駕車前往的路上，周邊環(huán)境越來(lái)越不對(duì)。
中鐵諾德璟宸項(xiàng)目周邊，總爺實(shí)拍
在狹窄的通道上，因?yàn)橐茏尨罂ㄜ嚕?strong>險(xiǎn)些翻車到田地里，把粉絲嚇得尖叫出聲，總爺也嚇出一身冷汗。
中鐵諾德璟宸項(xiàng)目周邊，總爺實(shí)拍
到了售樓處，粉絲驚嘆道：
沒(méi)想到上海還有這么“孤島”項(xiàng)目。
總爺通過(guò)航拍鏡頭來(lái)了個(gè)特寫，周邊至少2公里內(nèi)都還是荒地和農(nóng)田。
中鐵諾德璟宸項(xiàng)目周邊，總爺實(shí)拍
總爺走過(guò)上海灘上百個(gè)樓盤，包括崇明島等地方，還是第一次見(jiàn)到這樣的景象。
中鐵諾德璟宸項(xiàng)目售樓處，總爺實(shí)拍
走進(jìn)售樓處，沒(méi)有看到任何客戶的影子，只有銷售賣力地給我們講解著“規(guī)劃”。
中鐵諾德璟宸項(xiàng)目售樓處，總爺實(shí)拍
沙盤上這里未來(lái)是“世界金融中心”、“下一個(gè)陸家嘴”。
中鐵諾德璟宸項(xiàng)目規(guī)劃圖
總爺只能笑笑不說(shuō)話，而粉絲也失去了興趣，樣板間都沒(méi)看就準(zhǔn)備離開(kāi)。
銷售似乎也習(xí)慣了客戶這樣的反應(yīng)，很快也識(shí)趣地走開(kāi)。
規(guī)劃固然美麗，但是如果現(xiàn)階段還沒(méi)落地，而且肉眼可見(jiàn)需要很長(zhǎng)時(shí)間，大部分客戶是很難有信心等待的。
畢竟時(shí)間就意味著變數(shù)，畢竟新城項(xiàng)目眾多，選擇有實(shí)際落地和短期利好的項(xiàng)目不香嗎？
03
競(jìng)爭(zhēng)加劇，路在何方？
離開(kāi)售樓處，總爺小心翼翼地開(kāi)出孤島，粉絲問(wèn)總爺：
開(kāi)發(fā)商選擇在這里開(kāi)發(fā)住宅，是咋想的啊？
市場(chǎng)給出了回答：
2022年12月9日，中鐵諾德璟宸入市首秀， 378套認(rèn)籌57組，認(rèn)籌率約15.1%，成為2022年上海開(kāi)盤人氣倒數(shù)的樓盤之一。
2023年5月，中鐵諾德璟宸再次認(rèn)籌，據(jù)說(shuō)404套房源僅認(rèn)購(gòu)了約50組，認(rèn)籌率僅約12%，再次墊底上海。
作為獻(xiàn)禮公司20周年的產(chǎn)品，中鐵諾德的獨(dú)資操盤首秀，顯然不是很體面。
3月9日，中鐵諾德黨委書記、董事長(zhǎng)高俊生，赴上海諾德璟宸項(xiàng)目調(diào)研，并提出具體要求：
“項(xiàng)目管理人員要擔(dān)當(dāng)作為，敢于直面問(wèn)題?！?/strong>
中鐵諾德董事長(zhǎng)視察項(xiàng)目，來(lái)源于中鐵諾德官方微信
2023年二批次土拍，沉寂已久的臨港有兩塊地塊出讓。
上海二批次土拍臨港地塊
隨著臨港土拍的重啟，更多優(yōu)質(zhì)地塊被放上貨架，不少房企虎視眈眈，整個(gè)臨港會(huì)面臨更加殘酷的競(jìng)爭(zhēng)。
過(guò)于超前的規(guī)劃，意味著很強(qiáng)的不確定性，在現(xiàn)階段已經(jīng)很難有客戶買單。
留給中鐵諾德的時(shí)間，真的不多了。
基建狂魔的建筑、設(shè)計(jì)無(wú)需多言，但作為開(kāi)發(fā)商，中鐵諾德的拿地選擇確實(shí)有些激進(jìn)了。
這個(gè)超級(jí)央企上?！胺嚒钡墓适?，值得我們思考。
