CBD也扛不住了？租金最高下跌15%，北京甲級(jí)寫字樓空置率年末或突破20%

北京CBD 李凱旋/攝

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

北京寫字樓的空置率仍在增加。高力國(guó)際發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到17.7%，凈吸納量持續(xù)為負(fù)值。此外，中關(guān)村子市場(chǎng)受到互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租的影響空置率“領(lǐng)漲”，達(dá)到18.1%。

空置率增加使得市場(chǎng)的可選擇空間也同樣變大，在此背景下，租金下降也難以避免。數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，CBD的租金平均下降5.5%，降幅最大的達(dá)到15%。如此狀況之下，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，若北部市場(chǎng)的空置得不到滿足，年末甲級(jí)寫字樓的空置率或?qū)⑼黄?0%。

空置率再度攀升

作為經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，寫字樓的空置率、租金水平以及租賃企業(yè)是反映經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的重要指標(biāo)。盡管距離放開疫情管控已經(jīng)過(guò)去了半年的時(shí)間，但受到多重因素影響，北京寫字樓仍未回暖。

高力國(guó)際方面認(rèn)為，回顧2023年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然擺脫了疫情的影響，但整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，經(jīng)濟(jì)活力還有待進(jìn)一步提升，市場(chǎng)需要更多的積極信號(hào)來(lái)扭轉(zhuǎn)目前的悲觀預(yù)期。

“五一假期結(jié)束之后，我們公司從中關(guān)村搬離，換到了一個(gè)非市區(qū)核心位置的寫字樓。”一位互聯(lián)網(wǎng)“小廠”的員工對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。值得關(guān)注的是，記者了解到企業(yè)退租或者減少面積換房并非是個(gè)例，而是當(dāng)前北京寫字樓市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從二季度的北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，凈吸納量延續(xù)了一季度的疲軟走勢(shì)，本季度凈吸納量再度為負(fù)，達(dá)到-5.3萬(wàn)平米。

“存量樓宇空出更多的辦公面積，加上一個(gè)8萬(wàn)平米左右的新項(xiàng)目入市，二季度北京甲級(jí)寫字樓空置率上漲1%達(dá)到17.7%?！标懨鲗?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。具體來(lái)看，2023年二季度，北京甲級(jí)、乙級(jí)以及產(chǎn)業(yè)園的空置率環(huán)比均有所增加。

其中，乙級(jí)寫字樓空置率環(huán)比上漲1.1%達(dá)到18.1%，產(chǎn)業(yè)園的空置率環(huán)比上漲0.9%達(dá)到17.9%。從空置率來(lái)看，乙級(jí)寫字樓的空置率最高。但以凈吸納量為指標(biāo)來(lái)衡量，北京甲級(jí)寫字樓的凈吸納量的面積最低，為-5.3萬(wàn)平米。

從宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，貨幣供應(yīng)量M2在過(guò)去一年都處于12%左右的較高水平，但大規(guī)模的流動(dòng)性供給并未對(duì)市場(chǎng)從需求端產(chǎn)生足夠的刺激。此外，CPI從年初開始逐步下滑，2023年5月份的數(shù)據(jù)僅為0.2%。這意味著，消費(fèi)者信心目前依舊不足。

“就甲級(jí)市場(chǎng)而言，由于下半年有一些預(yù)租較好的新項(xiàng)目入市，進(jìn)而拉動(dòng)季度凈吸納量回升甚至轉(zhuǎn)正，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)空置率上漲的趨勢(shì)?！备吡?guó)際北京分公司董事總經(jīng)理李娟對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

中關(guān)村退租持續(xù)

根據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)，綜合甲乙級(jí)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，辦公樓市場(chǎng)2023年上半年表現(xiàn)基本符合宏觀經(jīng)濟(jì)整體需求不足的現(xiàn)狀，全市場(chǎng)合計(jì)凈吸納量達(dá)到-25萬(wàn)平米。值得關(guān)注的是，僅中關(guān)村一個(gè)子市場(chǎng)就達(dá)到了-14.2萬(wàn)平米。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在采訪調(diào)查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的持續(xù)調(diào)整以及整合是此輪中關(guān)村子市場(chǎng)空置率飆升的原因。一位深耕中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)的租賃中介對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“字節(jié)跳動(dòng)、微軟、愛(ài)奇藝均不同程度地退租了在中關(guān)村的寫字樓，合計(jì)退租面積超過(guò)10萬(wàn)平米?！?/p>

一邊是海水，一邊是火焰，在企業(yè)“逃離”中關(guān)村的同時(shí)，大量企業(yè)則開始入駐新興商圈麗澤商務(wù)區(qū)。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，全市僅有麗澤和東城商務(wù)區(qū)商圈凈吸納量保持正增長(zhǎng)。其中，麗澤這一新興板塊的寫字樓市場(chǎng)空置率下降了約10%。

不過(guò)，中關(guān)村子市場(chǎng)空置率拉升的現(xiàn)象需要得到市場(chǎng)重視，其或引發(fā)聯(lián)動(dòng)反應(yīng)。李娟認(rèn)為，除了新增供應(yīng)項(xiàng)目的影響外，北部市場(chǎng)的存量項(xiàng)目依然會(huì)受到互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)持續(xù)進(jìn)行辦公空間整合的影響。如果存量項(xiàng)目無(wú)法快速填補(bǔ)空置面積，年末甲級(jí)市場(chǎng)的空置率將繼續(xù)上升，會(huì)很大概率突破20%。

租金最高跌幅達(dá)到15%

空置率上升也同步帶動(dòng)北京寫字樓租金下降。高力國(guó)際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度，北京寫字樓整體市場(chǎng)凈有效租金較一季度下降3.5%至317元/月/平米。此外，除麗澤市場(chǎng)租金保持穩(wěn)定以外，其他所有子市場(chǎng)的租金均呈現(xiàn)不同程度的下降。其中，望京酒仙橋、中關(guān)村的租金下滑最為明顯，同比2022年分別下滑14.5%和12.4%。

值得關(guān)注的是，一直租金水平較為堅(jiān)挺的CBD租金也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。陸明說(shuō)：“在高力國(guó)際監(jiān)控的CBD市場(chǎng)40棟甲級(jí)樓宇中，二季度有22棟樓宇的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度的下降，平均下降幅度達(dá)到5.5%，降幅最大的樓宇達(dá)到15%?！?/p>

對(duì)于后續(xù)北京寫字樓租金水平的走勢(shì)，李娟表示，受到北部市場(chǎng)高空置率的拖累，全市凈有效租金仍將處于下降通道。

李娟直言：“市場(chǎng)參與者需要清楚，當(dāng)前所處的市場(chǎng)艱難時(shí)期可能不是短期的，市場(chǎng)下行期對(duì)資產(chǎn)管理提出了更高的要求，現(xiàn)金流和利潤(rùn)率才是核心?！?/p>