北京擬明確共有產(chǎn)權(quán)房上市交易細(xì)則！拿證5年可按市價轉(zhuǎn)讓

北京日報客戶端 | 記者 鹿楊

6月7日，市住建委等四部門發(fā)布《關(guān)于加強已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。《征求意見稿》擬明確，取得房產(chǎn)證未滿5年的共有產(chǎn)權(quán)房家庭，原則上不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。但購房家庭因家庭成員患大病導(dǎo)致家庭生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的，可在經(jīng)有關(guān)部門審核確認(rèn)后，由代持機(jī)構(gòu)進(jìn)行回購。

拿證滿5年可按市價轉(zhuǎn)讓所購份額

2017年，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）出臺。6年間，共有產(chǎn)權(quán)房在穩(wěn)控房地產(chǎn)價格和滿足無房家庭住房需求等方面發(fā)揮了積極作用。市住建委數(shù)據(jù)顯示，目前本市已有39個項目陸續(xù)辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。如今，隨著“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年可上市交易”的節(jié)點到來，許多購房家庭對共有產(chǎn)權(quán)住房回購及上市交易細(xì)則仍存在疑問。在此背景下，市住建委等四部門發(fā)布《征求意見稿》，明確了共有產(chǎn)權(quán)房的回購方式、回購金額確定、上市交易流程等內(nèi)容。

在回購條件方面，《征求意見稿》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

對于取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的家庭，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。但因家庭成員患大病導(dǎo)致生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的家庭，可提出申請，經(jīng)區(qū)住房行政管理部門審核確認(rèn)后，由共同簽約的代持機(jī)構(gòu)回購。有其他原因申請回購的家庭，應(yīng)經(jīng)區(qū)住房行政管理部門會同區(qū)發(fā)改委等部門召開聯(lián)席會審議，審議通過后可由共同簽約的代持機(jī)構(gòu)回購。回購價格的計算公式為：回購房屋總價=房屋原購買價格（1-折舊率×t1+物價水平指數(shù)×t2），其中t1為折舊計算周期，自房屋交用之日起至回購協(xié)議簽訂之日止，單位為年；t2為資金支付計算周期，為合同簽訂之日起至回購協(xié)議簽訂之日止，單位為年。

上市交易需在市級服務(wù)平臺網(wǎng)簽

《征求意見稿》明確了共有產(chǎn)權(quán)房上市交易的六步流程。取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的家庭如有意向轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，首先需要通過服務(wù)平臺提出申請，并按規(guī)定填報家庭情況、出售價格、房屋面積等信息。隨后，區(qū)住房行政管理部門將在5個工作日內(nèi)對產(chǎn)權(quán)人提交的轉(zhuǎn)讓信息進(jìn)行審核，審核通過后將房屋的基本信息上傳至服務(wù)平臺。此后，產(chǎn)權(quán)人可自行選擇時間發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息。

當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，房產(chǎn)中介可為產(chǎn)權(quán)人代理買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，可登錄服務(wù)平臺進(jìn)行申報。同時，代持機(jī)構(gòu)如在3個工作日內(nèi)同意以產(chǎn)權(quán)人的出售價格回購，可行使優(yōu)先回購權(quán)，服務(wù)平臺終止其他家庭購買意向登記。

隨后，經(jīng)資格審核、自主簽約、辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等步驟后，即可完成轉(zhuǎn)讓。在自主簽約環(huán)節(jié)，產(chǎn)權(quán)人與購房家庭可自行或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易，達(dá)成購買意向的，應(yīng)在服務(wù)平臺提交網(wǎng)簽買賣合同申請，與代持機(jī)構(gòu)簽訂三方合同。

代持機(jī)構(gòu)回購的房屋將繼續(xù)配售

對于變更簽約主體、變更不動產(chǎn)權(quán)證等事項，《征求意見稿》也給出了具體規(guī)定。共有產(chǎn)權(quán)住房購房家庭在簽約后、取得不動產(chǎn)權(quán)證前，因離異、死亡、結(jié)婚等原因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的，可以變更合同簽約主體，需要由家庭成員共同向區(qū)住房行政管理部門提出購房合同變更申請。

另外，共有產(chǎn)權(quán)住房購房家庭辦理不動產(chǎn)權(quán)證后，因離婚等原因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的，可申請變更不動產(chǎn)權(quán)證所有權(quán)人。

因特殊原因解除共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同或未滿5年獲準(zhǔn)完成房屋回購流程的購房家庭，還能再次申請購買共有產(chǎn)權(quán)房嗎？《征求意見稿》提出，此類家庭解除購房合同或完成回購的共有產(chǎn)權(quán)住房不計入購房記錄。此外，代持機(jī)構(gòu)回購的共有產(chǎn)權(quán)住房繼續(xù)面向符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭配售。

同時，《征求意見稿》明確，如共有產(chǎn)權(quán)住房購房人及其家庭成員，存在違規(guī)出租等違規(guī)行為且拒不改正的，將暫停其辦理回購和上市手續(xù)。