兩個月時間，市場形勢變化到底有多大？
以買房人與賣房人的心態(tài)作為參考指標。
3月份，買房人求著賣，哪怕小幅漲價；到了5月份，賣房人降價只求一賣。這是深圳樓市當前的一個狀況。
但有時候，看得見與看不得見的，往往又是同一樣東西。
01
看得見的是，經(jīng)過短暫的利好情緒宣泄之后，深圳樓市成交開始軟了下來，反而掛牌量顯得異?？簥^。
據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前深圳二手掛牌量已經(jīng)突破了5.3萬套，創(chuàng)下近幾年來新高。今年1月底，這個數(shù)據(jù)還是3萬多套，以平均每個月新增5000套的趨勢上升。
對比過去3個月，深圳二手住宅過戶量分別為2509套、3949套、3192套。
在這種背景下，不少業(yè)主的內(nèi)心其實是崩潰的。
特別是地段、學區(qū)和樓層戶型都相對較差的小區(qū)，房源掛盤了一兩年都沒有成功賣掉。
就算是在南山區(qū)，5月以來，透過一些小區(qū)的最新掛盤價，也能明顯感受到業(yè)主們普遍硬氣不起來了，掛盤價紛紛回落至1月份。
從上圖可以非常直觀地看出，科技園片區(qū)幾個熱門樓盤，對深圳房產(chǎn)市場的反應最為敏感。
大多數(shù)業(yè)主在2-3月份，市場情緒氛圍較為活躍的時候，選擇上調(diào)掛盤價，到了4月份，仍有不少業(yè)主在堅守價格。直到5月份，就集體變成了一片綠油油的下降。
成交量回落，業(yè)主預期受挫，賣房壓力變大，這都是我們看得見的。
那么，看不見的到底是什么？
02
我給大家分享兩個真實案例。
今天，媒體報道了一則新聞，說華潤城潤府房價大跳水，面對5月深圳樓市的降溫，即使是“網(wǎng)紅盤”也不抗“凍”。
據(jù)披露，潤府3期一套150平三房，最新成交價2380萬，單價15.87萬/平。而在2021年5月，同戶型成交價3288萬，單價高達21.9萬/平。
相比兩年前高峰期，這套房源總價跌了908萬，每平米有6萬之差。
看到這里，不少網(wǎng)友連忙拍手稱贊，并為潤府3期的業(yè)主感到憐憫。
然而，殘酷的真相是：作為曾經(jīng)萬人打新的華潤城潤府3期項目，于2018年6月開盤，當時均價8.5萬/平。
換句話說，五年時間，潤府3期這套房源漲幅在80%左右。
早期買入的潤府業(yè)主，哪怕現(xiàn)在降價908萬賣，也是含淚賺了1000萬。
再看另外一個反面案例。
最近幾天，大梅沙片區(qū)愛琴灣山莊一套上下6層的別墅，可看海景，一口價1380萬，而原業(yè)主在2011年買入的時候，就花了2300萬。
該豪宅的最初定位是“世界第九大富人區(qū)”，當年買入這里的人，非富即貴。
12年過去了，原業(yè)主躺輸1000萬，還沒加上這些年的持有成本。
各方面都好的房子，即使短期內(nèi)有波動，長期來看也能漲回來。而有的房子，基于地段邊緣、產(chǎn)品非主流等因素，注定會越賣越便宜。
03
這段時間，很多業(yè)主降價賣房不假，但具體到各個樓盤，賣房過程又有著天壤之別。
有的房源降價了，很快就能找到下家；有的房源降價了，甚至是一降再降，也是無人問津
比如，我們前幾天提到的熙龍灣那套144平豪宅，業(yè)主在降價之后，很快就成交出去了。
而一些各方面都差點意思，自己住起來都感覺不舒服的房子，想要在市場低迷的時候快速賣出去，就沒那么容易了。
房子作為大宗商品，比起價格下跌，最怕的是流通性差。
因為流通性較差的房子，平時用來住沒有什么感覺，等你后面想要置換或賣掉的時候，房子的缺點就統(tǒng)統(tǒng)暴露出去了。
深圳行情好的時候，可能什么房子都不愁賣，因為這個時候買家的預期普遍強，哪怕房子有點小瑕疵在心理上也能夠接受。但碰上行情不好的時候，只有各方面都比較好的房子，才更容易被市場認可。
換個角度，我們在買房的時候，就要有意識地帶著賣房思維，去好地段挑選優(yōu)質(zhì)房子。
哪怕不買在深圳最核心區(qū)，也要在自己能力范圍內(nèi)，買到一套以后能夠好出手的房子。
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