重磅數(shù)據(jù)央行披露：
4月份人民幣貸款增加7188億元，同比多增649億元。分部門看，住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。
住戶部門貸款減少了2411億元，短期減少了1255億元，中長期貸款減少1156億元，無論短期還是中長期都在減少。
住戶部門的短期貸款，主要是買車、周轉(zhuǎn)、消費等用途。
中長期貸款則主要是房貸。
4月份的房貸增量下降，我們應(yīng)該早有心理準(zhǔn)備。
畢竟4月份熱點城市的新房和二手房再度進(jìn)入了下跌模式。
北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的二手房成交量集體轉(zhuǎn)向。
北京4月份二手房網(wǎng)簽13928套，環(huán)比下降了40.5%。
上海二手房成交量4月份不到1.8萬套，相比于3月份的2.4萬套環(huán)比下降了26%，比2月份的1.9萬套還要低。
廣州4月份二手房成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）10500套，相比于3月份的12260套，環(huán)比下跌了14.36%。下轄的11個區(qū)全線下跌。
深圳二手房4月網(wǎng)簽3744套，相比于3月份的4943套環(huán)比下跌了24%。
但沒想到4月份的房貸不是增量下降，而是直接減少。要知道，房貸減少只在去年樓市全面轉(zhuǎn)跌的環(huán)境中發(fā)生過，去年2月份減少了459億元，4月份減少了1156億元。
今年4月份的減少量比去年2月份和4月份的減少量還要大。
2023年，該“咬牙買房”還是“盡快賣房”？
中國房地產(chǎn)市場短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。整體看樓市小陽春是肯定會出現(xiàn)，畢竟天量的信貸供應(yīng)下，多少會有部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)。
1：買房看政策，政策看信貸，利率的頂峰已經(jīng)在2021年年底出現(xiàn)，利率下調(diào)是趨勢，社會資金成本肯定是降低的。當(dāng)下特別的企業(yè)貸款利率已經(jīng)穩(wěn)定在4以下，按揭貸款也越來越多向3。
2：土地市場供應(yīng)出現(xiàn)了變化，小陽春的城市會大幅度賣地，市場在未來醞釀供應(yīng)高峰，所以不僅僅三四線不能隨便買房了，一二線土地供應(yīng)集中區(qū)域也不能隨便買房了。
3：調(diào)控政策的力度可以預(yù)期依然將是刺激，但整體看2023年依然是老生常談的一句話，除了核心區(qū)核心城市，大部分市場小陽春后，大概率會繼續(xù)調(diào)整。所以買房想賺錢可能性很小了。
是不是買房可以看看萬科的拿地數(shù)據(jù)，今年到目前還是0，雖然動輒定增融資，但房企基本都在還債，沒幾個投資的。
需要注意的是，如果一線城市最近不出臺針對二套首付的政策，很可能小陽春熱度不會太高，市場熱度到4月就會明顯下調(diào)。
2023年房地產(chǎn)政策重點在一線城市的改善！
后市預(yù)測，2023年上半年整體繼續(xù)低迷，部分市場有望出現(xiàn)小陽春
相比往年樓市調(diào)整博弈期很長，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場供應(yīng)端與需求端都出現(xiàn)了問題。因為疫情帶來的購房者收入問題，很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？欤瑥膬r格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。
這些因素使得全國房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)全面回暖。
但作為經(jīng)濟(jì)龍頭的一線城市，需求相對旺盛，而且部分保值需求疊加2023-2024年歷史最高入學(xué)需求的推動下，一線城市出現(xiàn)小陽春的概率非常大。但如果沒有明顯針對二套房改善需求的政策扶持，市場很可能在2季度再次進(jìn)入調(diào)整周期。
整個中國房地產(chǎn)市場必須要一線城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地市場才有望真正企穩(wěn)。
但是，大家的視角和關(guān)心的話題，發(fā)生了巨大的改變。去年還是要不要提前還？今年已經(jīng)變成了怎么才能快點提前還？
這個話題其實根本不成為話題，因為很簡單，只要你有余錢，錢生錢的速度趕不上房貸利率，當(dāng)然要提前還。
但最近這個話題隨著最近新增房貸利率大幅下調(diào)，存量房貸利率部分甚至是新辦房貸一倍的情況下，疊加老百姓天天接到各種消費貸經(jīng)營貸的電話，還有提前還款銀行開始害怕不讓正常預(yù)約的影響下：
報復(fù)性“提前還款”來了，媒體上各種報道，那么今天偉哥專門挑其中錯誤、值得注意的地方給大家科普一下：
1：提前還貸沒有不劃算，只要有余錢就去提前還款！
銀行不希望居民提前還房貸，一方面是基于銀行房貸工作指標(biāo)要求考慮；另一方面是因為按揭存款在銀行屬于重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險小，利潤大。
家庭在做好投資消費、養(yǎng)老醫(yī)護(hù)、子女教育等各方面的綜合平衡，兼顧生活質(zhì)量的前提下，當(dāng)然要提前還款。
有些所謂的專家說“大多數(shù)消費者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多。如果購房者還款多年，其實已經(jīng)償還了不少利息，在這樣的情況下，不太適合提前還款?！?/strong>
這是一個錯誤的概念，利息對應(yīng)的是本金和利率，本金少了，利息會等比例下調(diào)。
2：需要提前還款留幾百用來減免個稅？
這個完全沒有必要，網(wǎng)上各種教程，說為了減免一個月1000的個稅減免額度就提前還款留幾百，事實上，你打開個稅APP,只要第一次申請通過，就會自動保留貸款期限的減免，不會重新審批。
3：經(jīng)營貸消費貸提前還款！
此外，此前部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發(fā)放的部分住房貸款利率在6％以上，盡管2022年貸款市場報價利率（LPR）下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3％的平均房貸利率。而最近，全國多城市明確執(zhí)行首套房貸利率下調(diào)到3.8%，“這只是開始，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市還能高于4%，全國房貸都會進(jìn)入‘3’時代，市場越差的城市，房貸利率會越低，購房者會越謹(jǐn)慎”。
當(dāng)下提前還貸潮中，不乏以經(jīng)營貸置換房貸，“很多金融貸款企業(yè)都在各種推銷用3點多的經(jīng)營貸置換按揭貸款”，從政策趨勢看，不應(yīng)該對提前還貸設(shè)置排隊等期限，對于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵提前還貸。
100萬20年的月供，過去經(jīng)營貸一般周期只有1-3年，但現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)可以做到20-30年，即使有中途歸本也不影響接近30萬的利差吸引力。
而且從當(dāng)下市場看，很多審批非常容易的消費貸3年30萬，利率只有3點多，即使挪用這30萬，3年就可以節(jié)省1.5萬的利息！所以當(dāng)下很多排隊都屬于這類挪用。
4：提前還款設(shè)置約束是違規(guī)的
提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當(dāng)月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。
目前商業(yè)銀行針對提前還貸有幾種處理方式：一是無論何時還款，均不收違約金。二是在一定時期（3個月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。
各家銀行對于提前還貸的規(guī)定彼此各不相同。但交通銀行這種不論什么時候提前還款，都要收違約金的的確罕見（這份文件很快撤回了，所以是不是執(zhí)行存疑，但背后銀行的吃相的確有點難看了）
從邏輯上看，房奴提前還款天經(jīng)地義，為了盡早擺脫房奴的身份，也為了少還利息，許多房奴都會選擇提前全部或者部分還貸。
如果是想懲罰投資投機(jī)者，即使可以要求在短期內(nèi)提前還完貸款解抵押的客戶有一定的懲罰，而不是現(xiàn)在的只要提前部分還款，也有罰息。
并非所有銀行都執(zhí)行了這個政策，所以這不是調(diào)控。實際市場中，其實過去各地的銀行也一樣都支持提前還款，但合同中一般都有一定的違約金，當(dāng)然，在過去幾年，基本都是你只要申請一下，這個違約金都是可以不繳的。
第五：銀行為什么不讓提前還貸
其實很簡單：銀行要賺錢
一旦借款人選擇了提前還貸，那么銀行的利益就會受到損失，而為了彌補這部分利潤損失，銀行就會收取一定的違約金！如果提前還款多了，銀行的運營成本相對會出現(xiàn)增加。
打亂了銀行的資金計劃
如果借款人選擇提前還貸，那么就會打亂銀行的資金規(guī)劃，為了爭搶購房者來貸款，有些銀行就會采取優(yōu)惠的貸款政策，并希望日后靠利息來彌補這些損失。一旦購房者選擇了提前還貸，那么銀行收到的利息也就無法保證。
我們看銀行的年報。凈利息收益率：高達(dá)2.66%，而計息負(fù)債付息率只有2.12%。非?？膳碌臄?shù)據(jù)，也就是說，實際銀行吸儲的成本只有2.12%。
銀行說自己利率虧損，但其實這是一個邏輯錯誤。
房貸是目前各家銀行相對優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，各家銀行的吸儲成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到3%，四大國有銀行中，平均吸儲成本均在2%左右，最低的一家銀行的平均吸儲成本僅1.85%：最大的一家銀行，實現(xiàn)凈利潤2763億元，平均日賺7.57億元，凈息差率高達(dá)2.66%。
第六：提前還款政策
從政策趨勢看，首先不應(yīng)該對提前還款設(shè)置排隊等期限，對于自有資金閑置的應(yīng)該鼓勵提前還貸。
從法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協(xié)商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經(jīng)濟(jì)支持服務(wù)，采取切實措施為企業(yè)和個人紓困解難，降低實體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本和個人消費信貸負(fù)擔(dān)。商業(yè)銀行應(yīng)立足長遠(yuǎn)，提升服務(wù)，通過線上線下結(jié)合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會。
從房地產(chǎn)政策看，存量房貸的利率也到了必須下調(diào)的時候，這樣才能有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
第七：簡單的總結(jié)一下
1：整體看，提前還款才是開始，只要存量房貸不降低，6-7的利率和新增房貸3點多的利差巨大，社會各種投資收益率持續(xù)降低，定期存款3.1的大額存單都需要排隊搶，這種情況下，未來幾個月提前還款會繼續(xù)明顯增加。
2：當(dāng)下存在大量的經(jīng)營貸與消費貸挪用提前還款，但如果沒有3年內(nèi)還清的能力，不建議使用，畢竟你很難知道政策今天非常寬松，會不會過幾天又開始收緊。
3：銀行大概率不會主動降低存量房貸利率，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品，而且一旦存量房貸降息，銀行的利潤將暴跌。
4：如果你已經(jīng)預(yù)留了3個月以上的月供，而且有穩(wěn)定的工作，建議你所有余錢都可以用來提前還款，任何其他投資現(xiàn)在都不安全。
