2018年4月國家宣布在海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南探索建設(shè)中國特色自由貿(mào)易港。同年6月海南省委、省政府決定規(guī)劃建設(shè)?？诮瓥|新區(qū)，江東新區(qū)將作為自由貿(mào)易試驗區(qū)的重點建設(shè)區(qū)域。
今年是江東新區(qū)設(shè)立五周年，本文跟大家一起簡單回顧一下江東的發(fā)展歷程，另外再分析一下文昌木蘭灣開發(fā)暫停的原因。
江東原屬于瓊山市，開發(fā)最早追溯于1962年成立的國營桂林洋農(nóng)場，該農(nóng)場土地肥沃，擁有萬畝以上的大田洋。建省沒多久，1991年省政府批準成立桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，該區(qū)由桂林洋農(nóng)場集資開發(fā)，是海南省五大省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一。1993年?？诿捞m國際機場工程立項，項目選址在靈山鎮(zhèn)，江東區(qū)位優(yōu)勢更加凸顯。隨后不久，1995年瓊山市在東營和靈山（即桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以西）謀劃江東新市區(qū)，瓊州大橋、白駒大道和瓊山大道就是在那個背景下建成的。
桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地圖
2002年?？诤喜偵胶蠼瓥|組團成為?？诔菂^(qū)未來擴張的重要區(qū)域?！?006年?？谑姓ぷ鲌蟾妗防飳懨髡畬⒔M織編制和實施長流組團和江東組團的建設(shè)規(guī)劃，這意味著長流組團和江東組團的開發(fā)提到政府的工作日程。
2006?？谑姓ぷ鲌蟾娼厝?/p>
但后來我們知道市政府選擇長流組團而非江東組團作為未來城區(qū)擴張的主方向，除之前我寫的相關(guān)文章提到的原因外，還有一個重要原因，就是占有江東組團大片土地的桂林洋農(nóng)場屬于農(nóng)墾系統(tǒng)，并不屬于?？谑兄惫埽瓥|沒辦法作為一個整體規(guī)劃建設(shè)。這種行政障礙的存在對新城區(qū)的開發(fā)是很不利的。舉個例子，2005年底省政府為解決?？谑袇^(qū)高校辦學空間不足問題，決定在桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)桂林洋高校區(qū)。然而自建設(shè)以來高校區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直很不順利。從以下兩條消息可以看得出來（注：曹成杰系?？诮?jīng)濟學院董事長），行政協(xié)調(diào)是一個很大的問題。
市政府辦公廳2011年5月發(fā)的商辦函
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2012年桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)整建制移交海口市屬地化管理后高校區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施得以加快建設(shè)，但此時江東組團除開桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也就東海岸和南渡江畔的幾個房產(chǎn)項目。跟長流組團一比較，就相形見絀了。
市政府此時的精力在長流組團，為了提升長流組團的吸引力，市行政中心和國際會展中心先行建設(shè)，后續(xù)還有五源河文體中心、新海港、省兒童醫(yī)院等多個大型項目。除此之外，市政府還請求中央駐瓊企業(yè)比如移動、聯(lián)通和南方電網(wǎng)到新區(qū)拿地建設(shè)辦公樓?？梢哉f為了開發(fā)新城區(qū)省市兩級投入不可謂不多。而且若不是國際旅游島建設(shè)的東風候鳥大量涌入，長流組團的房子不會那么快得到消化。
江東組團和長流組團一樣，在政府的規(guī)劃中都是綜合性的相對獨立的新城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套產(chǎn)業(yè)一個都不能缺。在大規(guī)模建設(shè)長流組團的情況下，以?？诘慕?jīng)濟體量，政府沒有更多的資源投入到江東，以開發(fā)長流組團的形式開發(fā)江東組團在當時是辦不到的，靈桂路破爛不堪就是江東當年的寫照。
2016年市政府引入萬達，雙方簽訂協(xié)議在桂林洋建設(shè)萬達文化旅游城，項目占地高達9000畝，萬達將投資500億元。為了這個項目，市政府不惜將整個江東最好的地塊，也就是現(xiàn)在的江東新區(qū)起步區(qū)拿出來。目的就是參考觀瀾湖集團帶動?？诔鞘心辖家粯樱Ｍ源笃髽I(yè)大項目帶動新城區(qū)的開發(fā)，依靠這個項目將整個江東的知名度提升起來，使江東土地升值，為后續(xù)江東的大規(guī)模開發(fā)進一步奠定基礎(chǔ)。
然后我們說一下木蘭灣。2014年底國家海洋局局長劉賜貴調(diào)任海南，于2015年初任海南省代省長，隨后不久便提出要開發(fā)文昌木蘭灣。木蘭灣位于海南島東北角，是海南三大深水港之一。木蘭灣被定位為服務(wù)國家南海戰(zhàn)略和21世紀海上絲綢之路建設(shè)的重要基地，將爭創(chuàng)國家級新區(qū)。2015年底連接?？诤臀牟匿伹按髽颍ê蠼泻Ｎ拇髽颍╅_工，為木蘭灣的開發(fā)提供了交通保障。《2016年海南省政府工作報告》也說要把木蘭灣三沙服務(wù)保障基地建設(shè)成區(qū)域發(fā)展的新引擎，同年也開展了文昌木蘭灣新區(qū)概念規(guī)劃國際方案征集活動，文昌木蘭灣儼然要大干一場了。
2015年8月新聞
萬達文化旅游城落地?？诮瓥|，省政府提出文昌木蘭灣新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，?？跂|翼似乎進入開發(fā)熱潮。然而計劃趕不上變化，這兩大項目都出現(xiàn)了意外。
首先是木蘭灣，木蘭灣的開發(fā)似乎從2017年開始就銷聲匿跡了?！?017年海南省政府工作報告》沒再提木蘭灣新區(qū)建設(shè)，而是說要推進南海資源開發(fā)服務(wù)保障基地、海上救援基地建設(shè)，啟動三沙腹地建設(shè)?！?018年海南省政府工作報告》更是沒有了三沙腹地建設(shè)的內(nèi)容。木蘭灣的開發(fā)可以說是暫停了。這是為什么呢？網(wǎng)上也沒有什么信息，個人覺得可能是這些原因，大家可以參考。
最大可能的原因是2016年發(fā)生的中美海軍南海對峙事件，后來大家都知道美軍慫了，從此中國海軍在南?？梢哉f是無敵了。那是不是因為這個原因國家調(diào)整了南海戰(zhàn)略呢？比如之前計劃在海南島木蘭灣建設(shè)后勤基地，后來直接把后勤基地前置在南海的人工島上？因為海南開發(fā)木蘭灣主要目的是做三沙腹地，服務(wù)于國家南海戰(zhàn)略。既然國家調(diào)整了相關(guān)戰(zhàn)略，海南自然也要跟著被動調(diào)整，所以木蘭灣的開發(fā)就暫停了。
當然還有可能是其他原因，比如開發(fā)木蘭灣主要是為了深化省政府提出的“海澄文”一體化發(fā)展戰(zhàn)略，想在海口東翼復(fù)制一個類似西翼的老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，促進文昌的經(jīng)濟發(fā)展。提出建設(shè)三沙腹地服務(wù)國家南海戰(zhàn)略不僅可以拔高木蘭灣的定位，也希望以此獲取國家部委的支持。之所以暫停是省委省政府提前知道國家將在2018年，也就是海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年宣布建設(shè)海南自貿(mào)區(qū)，既然全島都要建設(shè)自貿(mào)區(qū)，就不會再創(chuàng)建木蘭灣國家級新區(qū)了。全省以后的工作重心將圍繞著自貿(mào)區(qū)展開，木蘭灣將繼續(xù)作為省級戰(zhàn)略土地儲備地。
木蘭灣
而萬達文化旅游城項目也出現(xiàn)了變數(shù)，2017年萬達暴雷，萬達文化旅游城項目整體出售給了融創(chuàng)，但海口項目遲遲沒有交割，原因大家都知道海南迎來自貿(mào)港重磅政策。市里早有開發(fā)江東之意，萬達這時候恰巧出事，省市兩級一合計干脆收回萬達項目土地，成立江東新區(qū)。自貿(mào)港這一重磅概念足以攪熱江東地價，江東新區(qū)起步區(qū)土地也變成了現(xiàn)如今的商務(wù)性質(zhì)?？梢哉f江東新區(qū)的成立有必然也有偶然，它的成立也加速了江東開發(fā)的進程。
此前媒體報道
政府收回的萬達文化旅游城項目
木蘭灣的開發(fā)只是暫停而已，無論是?？诮瓥|新區(qū)的規(guī)劃還是文昌市規(guī)劃，木蘭灣都是重要組成部分。
江東組團等來了自由貿(mào)易港，木蘭灣即使等不來重磅政策，憑借著優(yōu)勢區(qū)位，又是省級優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略土地儲備地，將來發(fā)展都不會差，讓我們拭目以待吧。
海口經(jīng)濟圈規(guī)劃示意圖
