金地集團(tuán)：努力探索更多融資方式，已啟動(dòng)REITs研究及申報(bào)工作

金地集團(tuán)

9月13日，金地集團(tuán)（600383.SH）召開2023年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)，董事長(zhǎng)凌克，董事兼總裁黃俊燦，董事、高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍，董事、高級(jí)副總裁兼董事會(huì)秘書徐家俊等出席會(huì)議。

上半年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入368.56億元，同比增加31.1%；歸母凈利潤(rùn)為15.31億元，同比下降22.24%；期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.87%。

對(duì)于增收不增利，黃俊燦解釋，公司營(yíng)業(yè)收入提升的原因主要是達(dá)到交付結(jié)轉(zhuǎn)條件的項(xiàng)目增加。當(dāng)前行業(yè)整體盈利均出現(xiàn)較大幅度下滑，公司利潤(rùn)總額同樣出現(xiàn)一定幅度的下降，但憑借著較為良好的資產(chǎn)布局，在上半年艱難的環(huán)境下，公司實(shí)現(xiàn)綜合毛利率16.6%，仍保持行業(yè)主流的收益水平。

黃俊燦表示，基于城市市場(chǎng)情況及項(xiàng)目所在板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，隨行就市調(diào)整價(jià)格策略，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，確保公司平穩(wěn)健康發(fā)展。公司未來會(huì)繼續(xù)擇優(yōu)投資，提高投資質(zhì)量，并堅(jiān)持精益運(yùn)營(yíng)，向管理要效益，從周轉(zhuǎn)水平等多個(gè)方面提升公司整體利潤(rùn)表現(xiàn)。

銷售方面，上半年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積471.1萬平方米，同比增長(zhǎng)12.4%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額858.2億元，同比下降14.7%。韋傳軍介紹，公司銷售回款率長(zhǎng)年維持在90%以上。

對(duì)于近期樓市政策，凌克表示，隨著核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，相信對(duì)改善型需求有積極影響，整體新房成交規(guī)模有望企穩(wěn)。

黃俊燦介紹，公司后續(xù)主要推盤的城市為深圳、上海、杭州、南京、東莞、西安等一線和強(qiáng)二線城市，這些城市的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)相對(duì)較好，目前也陸續(xù)有調(diào)控放松政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)銷售有較好表現(xiàn)。

對(duì)于行業(yè)形勢(shì)，金地集團(tuán)在公告中表示，整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍較為低迷，而房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是內(nèi)生性動(dòng)能改善的關(guān)鍵變量，在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍偏低的情況下，政策優(yōu)化力度預(yù)期升溫。預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)整力度將會(huì)有所加大，政策工具也將趨于多元化，在從中央到地方多層級(jí)政策的支持引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步恢復(fù)平穩(wěn)，在中長(zhǎng)期保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

現(xiàn)金流方面，上半年金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為2.14億元，去年同期為61.3億元，同比下降96.51%；投資性現(xiàn)金流為24.23億元，去年同期為-20.05億元；籌資性現(xiàn)金流為-115.75億元，去年同期為-52.76億元。

截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)持有貨幣資金460.8億元。金地集團(tuán)稱，公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，緊抓銷售回款，常態(tài)化壓力測(cè)試，為公司發(fā)展留足安全邊際。

會(huì)上，有投資者提問“公司以前很少使用商票作為采購(gòu)支付手段，近期也開始跟供應(yīng)商談商票，有這回事嗎？”韋傳軍表示，公司將努力探索更多的融資方式，根據(jù)資產(chǎn)狀況和公司經(jīng)營(yíng)情況開展融資工作。

金地集團(tuán)在報(bào)告中表示，公司貨幣資金較為充裕，與此同時(shí)有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，為公司平穩(wěn)穿越行業(yè)周期奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

報(bào)告期末，金地集團(tuán)計(jì)息負(fù)債余額為1096億元。公司資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%。

據(jù)金地集團(tuán)半年報(bào)，今明兩年，金地集團(tuán)公開市場(chǎng)到期債務(wù)約141億元。今年金地集團(tuán)沒有要到期的公司債，明年上半年有一只“16金地02”，余額11億元，到期日為2024年3月22日，利率為3.5%。非金融企業(yè)債務(wù)融資工具方面，今年僅一只11月12日到期的“20金地MTN004”，余額為20億元，利率3.93%；明年合計(jì)7只到期，上半年5只到期，余額80億元，下半年2只到期余額30億元。

對(duì)于集中償債壓力，公司是否考慮重啟債券發(fā)行來應(yīng)對(duì)明年的債券集中到期償付壓力？金地集團(tuán)在溝通會(huì)上表示，公司會(huì)研究相關(guān)方案，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)考慮推進(jìn)。

同時(shí)，金地集團(tuán)透露，金地集團(tuán)表示，公司針對(duì)運(yùn)營(yíng)成熟產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，已啟動(dòng)REITs研究及申報(bào)工作，借力良好政策工具，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活。

金地集團(tuán)中期報(bào)告顯示，旗下金地威新產(chǎn)業(yè)園積極應(yīng)對(duì)各類挑戰(zhàn)，完成園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)化，運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目平均出租率高于95%。

對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿，韋傳軍表示，預(yù)計(jì)行業(yè)整體會(huì)呈現(xiàn)杠桿水平下降的趨勢(shì)，公司在這一趨勢(shì)中努力優(yōu)化現(xiàn)金流管理水平，爭(zhēng)取做到下降幅度與公司經(jīng)營(yíng)需求相適應(yīng)。

土地儲(chǔ)備方面，上半年，金地集團(tuán)在上海、杭州、南京、西安、東莞等城市獲取多宗土地，新獲取項(xiàng)目總投資額約119億元，新增總土地儲(chǔ)備約85萬平方米。截至報(bào)告期末，公司總土地儲(chǔ)備約4878萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2194萬平方米，其中，一、二線城市占比約73%。

對(duì)于投資拿地，黃俊燦稱，公司將繼續(xù)密切關(guān)注各地政策及市場(chǎng)環(huán)境的變化，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行投資。投資范圍仍將主要挑選一線和較高能級(jí)的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動(dòng)性項(xiàng)目，將根據(jù)項(xiàng)目收益、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和融資現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲(chǔ)備。

金地集團(tuán)則在報(bào)告中表示，2023年以來，在以審慎的態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析判斷后，公司繼續(xù)以“量入為出”的原則進(jìn)行投資，并進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)一二線城市的投資布局。