在過去房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進的時期，行業(yè)的紅利催生了一批百億、千億規(guī)模房企，現(xiàn)如今，當(dāng)紅利褪去，便是考驗企業(yè)真實經(jīng)營能力的時刻，真正有能力、底子厚、經(jīng)營健康的企業(yè)在新一輪的搶位賽中終會脫穎而出。金地集團（600383.SH）就是這樣一家注重“里子”的企業(yè)。
2023年4月28日晚間，金地（集團）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，以下簡稱金地集團）披露了2022年年報。
面對過去一年充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境，金地集團依托優(yōu)秀的經(jīng)營管理能力，依舊保持著行業(yè)“三好生”的優(yōu)秀底色，不僅經(jīng)營業(yè)績跑贏大市，財務(wù)也繼續(xù)維持穩(wěn)?。?022年金地集團實現(xiàn)營業(yè)收入1202.08億元，同比增長21.14%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤61.07億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率19.96%。資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等各項核心財務(wù)指標(biāo)連續(xù)多年表現(xiàn)良好。
全年銷售2218億元跑贏大市，交付10余萬套房屋創(chuàng)新高
過去十年，房地產(chǎn)行業(yè)“三高”模式盛行，而如今行業(yè)已全面進入縮表周期，原先在“三高”模式下更為激進的企業(yè)頻繁爆發(fā)危機，“三高”模式難以為繼。
反觀金地集團“不走尋常路”，在行業(yè)深度調(diào)整之際，仍然交出了一份不錯的答卷。受益于充足的可售資源和優(yōu)質(zhì)的城市布局，金地集團2022年實現(xiàn)簽約金額2218億元，行業(yè)排名穩(wěn)中有升。在布局的78個城市中，有19個城市市占率位居前五，在深圳、上海、南京、大連、呼和浩特、湛江等城市，金地的市占率位居前三。
過去多年來，金地堅持深耕一二線城市，貨源主要分布于長三角和珠三角等市場基本面良好的區(qū)域和城市，在增強公司經(jīng)營安全邊際的同時，也確保了在面對調(diào)整的市場情況下公司盈利的可持續(xù)性。2022年，金地集團實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤61.07億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率19.96%，在極其艱難的市場環(huán)境下為股東創(chuàng)造了穩(wěn)定的價值回報。
面對當(dāng)前市場環(huán)境的變化，金地進一步聚焦上海、北京、深圳等高能級城市，以量入為出的原則，精準(zhǔn)開展投資工作。2022年，金地集團新增總土地儲備約248萬平方米，其中的95%均位于核心一二線城市。截至報告期末，金地總土地儲備約5182萬平方米，其中位于一二線核心城市的土儲占比達到71%，剩余約30%主要位于長三角和珠三角的經(jīng)濟基本面好、產(chǎn)業(yè)有支撐的三四線城市。
今年年初至今，金地集團抓住土地市場的窗口期，接連在西安、杭州、東莞、上海等核心城市獲取了多宗土地儲備，土地總投資額已超過87億元。
在2022年行業(yè)調(diào)整的這場大考中，考驗房企的除了銷售力，還有產(chǎn)品力和交付力。在產(chǎn)品打造方面，2022年金地集團加強了新生代客戶研究，基于客戶需求研發(fā)推出“峯”系列、“御”系列等新的產(chǎn)品系列，給予了客戶更多樣化的選擇。在戶型設(shè)計、精裝修、社區(qū)環(huán)境景觀、智能化研發(fā)方面也持續(xù)發(fā)力，探究個性空間、健康、智能的多場景融合。
憑借扎實的產(chǎn)品及交付力，金地集團2022年入選由克而瑞評選的“中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100”“2022年企業(yè)交付力TOP10”榜單。其中，天津金地閱千峯、沈陽金地峯范更是榮獲“2022全國十大交付力奢居作品”“2022全國十大交付力安居作品”獎項。
而面對市場下行和巨量交付的挑戰(zhàn)，金地則克服了多重不利因素，通過精密施工組織，高標(biāo)準(zhǔn)交付房屋10余萬套，創(chuàng)歷年新高，在市場下行期有效提振了市場及客戶信心。
財務(wù)基本盤穩(wěn)健，債務(wù)結(jié)構(gòu)良好
長期以來，金地在財務(wù)方面都保持著高度的自律性，重視現(xiàn)金流管理，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年為正，并始終將負(fù)債規(guī)模及融資成本保持在合理水平，為公司經(jīng)營留足安全邊際。報告期末，公司的各項核心財務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)定：資產(chǎn)負(fù)債率72.3%，剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預(yù)收款項后，實際資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，持有貨幣資金545.07億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.13倍。
2022年，面對地產(chǎn)行業(yè)債市波動的嚴(yán)峻考驗，金地沉著應(yīng)對，通過多次購買債券、投資者交流等方式穩(wěn)定資本市場信心，全額償還兌付了當(dāng)年內(nèi)到期的所有境內(nèi)外債務(wù)及利息，展示出了較強的抵御流動性風(fēng)險的能力。
截至2022年12月末，金地的有息負(fù)債規(guī)模合計人民幣1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%；在期限結(jié)構(gòu)上，長期負(fù)債占了全部有息負(fù)債比重的64.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%，債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本均保持在合理水平。
面對行業(yè)環(huán)境的變化，過去一年金地持續(xù)通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。尤其是在拓展銀行借款、境內(nèi)外債券和中期票據(jù)等多樣化的融資渠道方面成效顯著，為公司長期可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。
在銀行融資方面，金地與銀行等金融機構(gòu)建立了良好的長期合作關(guān)系，展現(xiàn)出強大的債務(wù)融資能力。截至2022年12月31日，金地獲得各銀行金融機構(gòu)授信總額人民幣達2549億元，其中尚未使用的剩余授信額度1635億元。
新賽道業(yè)務(wù)經(jīng)營穩(wěn)健，第二增長曲線價值顯現(xiàn)
在持續(xù)夯實住宅開發(fā)主業(yè)的同時，金地近年來也在積極延伸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，強化服務(wù)與運營能力，探索住宅業(yè)務(wù)之外的新業(yè)務(wù)發(fā)展模式，包括持有型物業(yè)經(jīng)營、代建業(yè)務(wù)、智慧服務(wù)等，以更好地應(yīng)對市場變化，培育新的業(yè)務(wù)增長點。
2022年，金地在新業(yè)務(wù)經(jīng)營拓展方面成果豐碩，新賽道業(yè)務(wù)作為穿越周期的穩(wěn)定器作用開始逐步凸顯。
其中，商辦物業(yè)方面，金地通過積極調(diào)整招商策略、舉辦會員活動等管理舉措，保證了經(jīng)營質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定，深圳金地威新中心也于當(dāng)年成功入市，成為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿寫字樓項目；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，新獲取了成都溫江、上海寶山產(chǎn)業(yè)園項目，實現(xiàn)了10個核心產(chǎn)業(yè)高地城市的全覆蓋，在營項目中有8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)滿租，平均出租率達97%；長租公寓方面，成熟項目平均出租率穩(wěn)定在94%以上，達到行業(yè)標(biāo)桿水平。
金地代建業(yè)務(wù)作為金地近年來發(fā)展最為迅速的業(yè)務(wù)模塊，在鞏固現(xiàn)有住宅、商辦、公建業(yè)務(wù)領(lǐng)先優(yōu)勢的同時，也持續(xù)關(guān)注政府、城投公司及金融機構(gòu)等多投資主體的市場機會。2022年的管理規(guī)模實現(xiàn)了高質(zhì)量增長，已布局全國超40座城市，管理服務(wù)項目超115個，累計簽約管理面積超1832萬㎡，其中住宅簽約面積1196㎡，商辦簽約面積195萬㎡，政府代建面積439萬㎡，逐漸顯現(xiàn)出第二增長曲線的價值。
在智慧服務(wù)板塊，2022年金地智慧服務(wù)持續(xù)打造“三橫九縱”服務(wù)矩陣，新增外拓合約管理面積達5000余萬平方米，截至2022年末總合約管理面積突破3.85億平方米，其中院校及銀行類項目集中突破，年度中標(biāo)項目27個。在增值業(yè)務(wù)方面，成功收購華東團餐龍頭企業(yè)杭州速派，迅速強化TO B產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力；同時，空間科技公司、想滋味團餐、城市服務(wù)、想新家、金地置家、金托商服、社區(qū)商業(yè)、空間經(jīng)營等多個業(yè)務(wù)也在持續(xù)快速發(fā)展。
“我們將繼續(xù)穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來發(fā)展的增長點?！苯鸬胤矫姹硎尽?/p>
（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）
文/蔡琪
