在手現(xiàn)金284.9億，新城控股維持“造血”的秘訣是什么？
2023年上半年，新城控股（601155.SH）為維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流持續(xù)努力，包括提升回款率、融資不斷突破等。
半年間，新城控股實現(xiàn)銷售金額424.0億元，銷售面積516.7萬平方米；實現(xiàn)營業(yè)收入417.68億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.79億元，扣非歸母凈利潤19.38億元；公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為19.04%。
這份半年報成績單可見，對沖深度調(diào)控帶來的沖擊，聚焦雙輪驅(qū)動核心能力、堅持輕重并舉是新城控股一貫所秉持的發(fā)展策略。
商業(yè)總收入52億，雙輪驅(qū)動優(yōu)勢持續(xù)釋放
在現(xiàn)金流是王道的當下，回款率能夠真正體現(xiàn)一家企業(yè)運營的能力。2023上半年，新城控股銷售回款485億元，回款率達到114%，處于行業(yè)前列。
這也可以看作是近兩年來新城控股區(qū)域布局不斷完善的成果。報告期內(nèi)，新城控股持續(xù)推進以上海為中樞，長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海和中西部擴張的“1+3”全國化戰(zhàn)略布局。據(jù)披露，新城控股銷售金額的43.8%來自長三角；中西部得益于重慶、烏魯木齊等重點城市的銷售增長，占比同比上升3.4個百分點至30.9%；環(huán)渤海區(qū)域占比為18.9%。
完善住宅開發(fā)布局的同時，商業(yè)運營逐漸成為新城控股重要的現(xiàn)金流來源。2023年上半年，新城控股商業(yè)運營總收入達到52.01億元，同比增長10.24%，出租率達95.22%。
同時，商業(yè)盈利能力保持較高水準。上半年，新城控股實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入48.65億元，占公司營業(yè)收入的11.65%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利33.83億元，占公司總毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物業(yè)出租及管理毛利率達69.55%。
今年前8月，新城控股新開業(yè)11座吾悅廣場，持續(xù)擴增商業(yè)運營半徑。截至8月25日，新城控股已開業(yè)吾悅廣場總數(shù)量達到151座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達206座，進駐全國143個城市。
現(xiàn)金流穩(wěn)定，現(xiàn)有土儲可滿足未來2-3年發(fā)展
能夠持續(xù)新增商業(yè)開業(yè)數(shù)量，離不開新城控股對現(xiàn)金流的把控。
截至2023年上半年末，新城控股在手現(xiàn)金余額為284.9億元，現(xiàn)金短債比1.25，較期初增0.25；長短債務(wù)比較期初增加51.2%至1.93。此外，新城控股的凈負債率49.52%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為68.2%，處在一個合理水平范圍。
截至報告期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為74.34億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)5年為正。上半年，公司整體平均融資成本進一步降至6.41%，同比下降0.09個百分點。
由此可見，新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，流動性較佳。
土地儲備方面，新城控股2023年上半年未售土地儲備4360萬平方米，以當前的銷售規(guī)模測算，足夠滿足新城控股未來2-3年的開發(fā)運營需要。就土儲能級分布情況來看，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，三四線土儲中主要位于長三角區(qū)域和中西部核心區(qū)域。
融資不斷突破，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化
在行業(yè)波谷周期內(nèi)，融資能力更能體現(xiàn)一家民企的實力。
2023年上半年，新城控股獲得了持續(xù)的融資支持，包括發(fā)行11 億元公司債、1億美元債等。其中，11億公司債的綜合票面利率為 5.65%，也是江蘇省首單由中證金融、地方擔保公司及證券公司等多家機構(gòu)以“央地合作”增信新模式發(fā)行的公司債；在境外發(fā)行總額為1億美元的無抵押固定利率債券，是今年3月份以來唯一一筆地產(chǎn)美元債券新發(fā)。
上半年，公司整體平均融資成本進一步降至6.41%，較2022年末下降11個BP。
進入下半年，7月，新城控股成功發(fā)行一筆8.5億元的中債增擔保中票，利率4.00%；以及一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS。
吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸是新城控股的融資亮點，其具備“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢。今年前8月，以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資合計約110億。
此外新城控股債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，期末有息債較期初下降8.5%至666.03億元。根據(jù)業(yè)績會消息，公司1-8月已如期償還境內(nèi)外公開債達97億元，年內(nèi)僅剩一筆CMBS待償還。
新城控股依托雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，商業(yè)運營發(fā)展穩(wěn)健，吾悅廣場租金收入持續(xù)增長。與此同時，作為優(yōu)質(zhì)民企，新城控股的融資環(huán)境有所改善。這令新城控股在面對行業(yè)周期波動時，繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展。
本文僅供參考，不作為投資依據(jù)
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