主要內(nèi)容
1、工業(yè)園區(qū)更新是指通過對園區(qū)存量低效利用的工業(yè)用地進行再開發(fā)以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，在當前反對城市更新大拆大建的背景下，園區(qū)更新以綜合整治類和功能置換類為主，園區(qū)更新動力主要源于提高土地使用效益、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市形象、人居環(huán)境改善的要求。
2、園區(qū)更新實施主體較為多元化，包括政府、市場主體、原權(quán)利人等，多樣化的實施主體可以確保園區(qū)更新的資金來源，引進高質(zhì)量的企業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)升級，也有利于協(xié)調(diào)各方矛盾，減少更新過程中的阻力。園區(qū)更新模式包括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和產(chǎn)業(yè)運營模式。相比產(chǎn)業(yè)運營模式，商業(yè)地產(chǎn)模式由于商業(yè)地產(chǎn)價值高，資金周轉(zhuǎn)快，實施主體退出較易，同時，也適應了產(chǎn)城融合的趨勢，但這種模式仍然是傳統(tǒng)的靠地產(chǎn)銷售做“工改工”，開發(fā)商產(chǎn)業(yè)運營的能力較為弱，容易導致去工業(yè)化。
3、園區(qū)更新主要的融資模式有銀行貸款、債券融資、項目融資、城市更新基金等方式和上市、增發(fā)等股權(quán)性融資模式，園區(qū)更新項目收益來源主要有土地出讓收入、產(chǎn)業(yè)載體出租或出售收益、提供配套服務獲得的收益、項目投資獲得的收益、經(jīng)營所得利潤等。
4、在實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，未來我國園區(qū)更新面積預計將會較大，資金需求規(guī)模也較大。但目前園區(qū)更新面臨的問題較多，表現(xiàn)在缺乏國家層面系統(tǒng)的政策支持和規(guī)范；園區(qū)更新涉及多方利益，協(xié)調(diào)難度較大；相比工改商住，工改工收益較低，導致工改工項目名不副實，脫離了產(chǎn)業(yè)實質(zhì)；工改工項目融資困難等方面。
一、工業(yè)園區(qū)更新及相關(guān)政策
1、什么是工業(yè)園區(qū)更新
工業(yè)園區(qū)是政府規(guī)劃一定的區(qū)域，專用于工業(yè)設施設置和使用的地區(qū)，是拉動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。工業(yè)園區(qū)更新是指對園區(qū)存量低效利用的工業(yè)用地進行再開發(fā)以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，這一過程是對工業(yè)土地提質(zhì)增效的過程，是推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級騰籠換鳥的過程，旨在達到產(chǎn)業(yè)復興和經(jīng)濟效益提高的目的。
工業(yè)園區(qū)更新是城市更新的重要組成部分，但工業(yè)園區(qū)更新的土地主要是工業(yè)用地，工業(yè)用地改造除工改工外，還存在工改商、工改住、工改保等類型，相比商住用地，工業(yè)廠房和用地由于缺乏一個活躍的交易市場，因而，工改工價值一般低于其他改造價值，但這也容易導致工業(yè)用地減少，帶來產(chǎn)業(yè)空心化和房地產(chǎn)化的風險。從產(chǎn)業(yè)置換來看，園區(qū)更新可劃分為“退二進三”和“退二優(yōu)二”模式。“退二進三”是指將現(xiàn)有工業(yè)功能外遷，置換成為土地利用價值更高的居住及商業(yè)用地；“退二優(yōu)二”則是在原出讓或劃撥的存量工業(yè)用地范圍內(nèi)新建、改建和擴建工業(yè)項目，以提高土地利用效率。
園區(qū)更新從開發(fā)形態(tài)上可以分為拆除重建類、綜合整治類和功能置換類。拆除重建的最大特點是原土地和建筑的權(quán)屬和用途會發(fā)生巨大的變化，而綜合整治類基本不會拆除房屋，以保留原房屋建筑為主，主要通過改善消防、基礎設施、公共服務設施、沿街立面和既有建筑節(jié)能改造等，完善建筑使用功能，優(yōu)化城市配套設施，改善城市環(huán)境風貌。功能置換則只改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。目前，在反對城市更新大拆大建的背景下，園區(qū)更新也以綜合整治類和功能置換類為主。
工業(yè)園區(qū)更新動力主要源于幾個方面：一是，提高土地使用效益。隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，老工業(yè)區(qū)企業(yè)陷入困境，土地閑置嚴重，或者園區(qū)粗放式發(fā)展，園區(qū)土地畝均產(chǎn)值不高，而隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市土地資源日益緊張，對土地使用效益提高的要求增強。二是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的倒逼。自改革開放以來，我國工業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了由勞動密集型產(chǎn)業(yè)主導到技術(shù)密集型主導再到知識密集性主導的不同階段，園區(qū)不同發(fā)展階段對產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、園區(qū)功能等的要求不同，從而倒逼園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和園區(qū)更新。三是，城市形象、人居環(huán)境改善的要求。有些舊工業(yè)園區(qū)較為破敗，存在臟亂差、污染較大的現(xiàn)象，同時，生活配套設施也不健全，這些問題影響了城市形象和人居環(huán)境，從而對園區(qū)改造提出了要求。
工業(yè)園區(qū)更新順應了地方政府推動經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展的需要，因而，近年來我國地方政府對園區(qū)更新進行了積極探索，比如，長三角的深圳、順德、南海等地以村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)為突破口，長三角地區(qū)的蘇州、常州等地則以國家級和省級開發(fā)區(qū)為著力點，環(huán)渤海地區(qū)的北京和青島以專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主攻方向。地方政府大力實施園區(qū)更新和騰籠換鳥計劃，旨在提高園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚性、提高畝均效益，增強園區(qū)對入駐企業(yè)的吸引力，進而提高地區(qū)經(jīng)濟競爭力。
2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新相關(guān)政策
產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新屬于城市更新的一部分，與城市更新一樣，園區(qū)更新由地方先行先試。目前廣東、上海等地方已形成了完整規(guī)范的政策體系，這大大促進了當?shù)貓@區(qū)更新的進行，也成為其他地方實施園區(qū)更新的借鑒。比如，深圳在 2008 年發(fā)布了《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》，2009 年發(fā)布了《深圳市城市更新辦法》，2013 年頒布了“1+6”系列城市更新政策，這些政策對城市更新領(lǐng)域進行立法規(guī)范，使得城市更新“工改工”項目有法可依，大大地促進了“工改工”的發(fā)展。
園區(qū)更新最早在地方實施，但中央層面也針對個別領(lǐng)域出臺過一些規(guī)范，比如2014年3月國務院辦公廳出臺《關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導意見》（國辦發(fā)〔2014〕9號），對廢舊老工業(yè)園區(qū)改造提出了要求和規(guī)范。不過，中央層面對園區(qū)更新的政策主要從屬于城市更新的相關(guān)政策，比如2021年8月住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，成為新時期城市更新重要的綱領(lǐng)性文件，該文件要求城市更新“嚴格控制大規(guī)模拆除”、“嚴格控制大規(guī)模增建”、“嚴格控制大規(guī)模搬遷”，同時要求“保留利用既有建筑”、“保持老城格局尺度”、“探索可持續(xù)更新模式”、“加快補足功能短板”等，這些政策要求對地方園區(qū)更新也產(chǎn)生了重大影響。
園區(qū)更新政策普遍置于城市更新之下，城市更新政策的發(fā)展推動了園區(qū)更新進程，但園區(qū)更新具有自身的特點，在政策上也有一定的獨立性。從目前地方推進園區(qū)更新的政策來看，地方政府要順利推進園區(qū)更新，需要對園區(qū)更新改造模式、土地改造方向、產(chǎn)業(yè)改造方向、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓或工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓、配套設施建設、鼓勵政策等方面做出重要的政策規(guī)范和引導，既要防止工業(yè)用地面積縮小，回歸產(chǎn)業(yè)實質(zhì)，也要充分調(diào)動各方積極性。
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新模式
1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新實施主體
園區(qū)更新根據(jù)不同的參與主體和項目類型會產(chǎn)生不同的模式。從實施主體來看，主要有以下三種實施模式：
一是由市場主體主導。以深圳市為例，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》：“舊工業(yè)區(qū)綜合整治類城市更新擬由物業(yè)權(quán)利人以外的市場主體實施的，市場主體被確認為實施主體后，可以申請對原土地使用權(quán)合同進行變更或者簽訂補充協(xié)議”，明確市場主體可以作為實施主體，且擁有對原土地使用權(quán)合同進行變更的權(quán)利，因而在實施更新中擁有較大的自主權(quán)。再以上海市為例，根據(jù)《上海市城市更新條例》：“市、區(qū)人民政府應當按照公開、公平、公正的原則組織遴選，確定與區(qū)域范圍內(nèi)城市更新活動相適應的市場主體作為更新統(tǒng)籌主體?！薄皩儆跉v史風貌保護、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級、市政基礎設施整體提升等情形的，市、區(qū)人民政府也可以指定更新統(tǒng)籌主體?！彪m然上海市規(guī)定政府在城市更新包括園區(qū)更新實施統(tǒng)籌主體的選擇上有絕對的主導權(quán)，但政府并不參與園區(qū)更新，城市更新主體由政府選擇指定市場主體實施。
二是由政府主導，政府可以直接參與園區(qū)更新的實施。以廣州市為例，根據(jù)《廣州市城市更新辦法》，“城市更新可以由市政府工作部門或區(qū)政府及其部門作為主體，也可以由單個土地權(quán)屬人作為主體，或多個土地權(quán)屬人聯(lián)合作為主體，綜合運用政府征收、與權(quán)屬人協(xié)商收購、權(quán)屬人自行改造等多種改造模式”，由此可見政府及其部門可以成為城市更新包括園區(qū)更新的實施主體。
三是由原權(quán)利人主導，原權(quán)利人擁有一定期限的土地使用權(quán)，因而在園區(qū)更新中具有一定的主導權(quán)。比如深圳市明確“城市更新項目由物業(yè)權(quán)利人、具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（以下簡稱市場主體）或者市、區(qū)人民政府組織實施”，上海市對零星更新項目，可以由物業(yè)權(quán)利人實施。
園區(qū)更新主體的多元化，可以確保園區(qū)更新的資金來源，有利于引進高質(zhì)量的企業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)升級，也有利于協(xié)調(diào)各方矛盾，減少更新過程中的阻力。
2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新模式
根據(jù)園區(qū)更新項目的類型，園區(qū)更新模式主要是兩種，一種是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一種是產(chǎn)業(yè)運營模式。
對于工改商、工改住、工改保等類型的園區(qū)更新，可以采用傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，這種模式主要還是傳統(tǒng)的圈地—建設—出售或運營三步模式。以成都猛追灣城市更新項目為例，猛追灣片區(qū)位于成都市成華區(qū)錦江東岸沿岸，東至望平街到猛追灣街一帶、南至蜀道大道、北至建設北路，是中心城區(qū)連接東北城區(qū)的重要區(qū)域。改造前，片區(qū)內(nèi)的建筑以舊工廠宿舍、舊廠房為主。項目一期改造工程由政府出資，萬科公司為建設主體及片區(qū)后續(xù)運營主體。改造后，項目落地萬科自營聯(lián)合辦公品牌-星商匯，打造文創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)場景，孵化企業(yè)58家，包括中國十大動漫企業(yè)之一功夫動漫、哈啰出行、鴻星爾克等。同時落地萬科·泊寓，打造國際青年社區(qū)新型文化體驗消費“樣板區(qū)”。
對于工改工類型的園區(qū)更新，主要采用產(chǎn)業(yè)運營模式，這種模式是對原來的工業(yè)載體進行更新改造以滿足目標導入產(chǎn)業(yè)的需求，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資的結(jié)合。以天津某保稅區(qū)城市更新為例，該保稅區(qū)經(jīng)歷30多年的發(fā)展后雖取得了很大成就，形成了以平行進口車、保稅加工、跨境電商和保稅物流為主的產(chǎn)業(yè)體系，但仍然存在產(chǎn)業(yè)能級較低、區(qū)域發(fā)展滯脹、區(qū)港聯(lián)動薄弱、用低效益低、區(qū)域形象差等問題，急需通過城市更新促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。為了推動產(chǎn)業(yè)升級，該保稅區(qū)重點發(fā)展國際貿(mào)易、跨境電商、食品加工、保稅研發(fā)、智能制造、保稅維修等產(chǎn)業(yè)，這需要對區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)載體進行升級，進而導入目標產(chǎn)業(yè)企業(yè)，從而實現(xiàn)城市更新和產(chǎn)業(yè)升級目標。
相比產(chǎn)業(yè)運營模式，商業(yè)地產(chǎn)模式由于商業(yè)地產(chǎn)價值高，資金周轉(zhuǎn)快，實施主體退出較易，同時，也適應了產(chǎn)城融合的趨勢，但這種模式仍然是傳統(tǒng)的靠地產(chǎn)銷售做“工改工”，對開發(fā)商產(chǎn)業(yè)運營的能力要求不高，很容易導致去工業(yè)化。
三、園區(qū)更新融資模式及收益來源
1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新融資工具分析
園區(qū)更新資金來源除了政府直接出資、權(quán)利人自有資金外，近年來隨著國內(nèi)資本市場的日益成熟，融資方式的不斷創(chuàng)新，新的融資模式不斷出現(xiàn)，資金來源已經(jīng)更為多元化。目前，園區(qū)更新主要的融資模式有：銀行貸款、債券融資、項目融資、城市更新基金等融資模式，同時，上市、增發(fā)等股權(quán)性融資模式也有所增加，下面分別就這幾種模式進行探討。
（1）銀行貸款。銀行貸款是園區(qū)更新融資中常見的融資模式，貸款銀行包括政策性銀行和商業(yè)銀行。由于地方政府舉債唯一的途徑是發(fā)行地方政府債券，因而，地方政府不得通過銀行舉借債務。園區(qū)更新過程中，銀行貸款的發(fā)放對象主要是參與更新的市場主體。銀行貸款的優(yōu)點是銀行資金成本低，在滿足項目資金使用情況下，可以以低成本推動項目進展。缺點是門檻高，大部分銀行信貸產(chǎn)品對園區(qū)更新的融資主體都設有過高的門檻；同時，貸款審批流程長，手續(xù)較為繁雜，貸款面臨的不確定性因素較多，需要補充有擔保能力的公司擔?；蛱峁┢渌Y產(chǎn)抵押。
（2）債券融資模式。園區(qū)更新主體地方政府和市場化主體通過發(fā)行債券的方式解決城市更新項目融資缺口，債券融資模式包括地方政府發(fā)行的地方政府債券和企業(yè)發(fā)行的信用債券。企業(yè)發(fā)行的信用債券主要有證監(jiān)會主管的公司債和私募債，央行和銀行間交易商協(xié)會主管的短期融資券、中期票據(jù)、定向工具等。債券融資的優(yōu)點是融資成本較低，融資期限靈活，能夠與園區(qū)更新項目期限相適應，不需要抵押擔保，由于是標準化產(chǎn)品，招標發(fā)行流程簡易嚴謹，除非市場環(huán)境較差，一般不會出現(xiàn)流標，缺點是對發(fā)行主體信用資質(zhì)要求較高，融資規(guī)模受到一定的限制。
（3）項目融資模式。項目融資是以項目的資產(chǎn)、預期收益或權(quán)益抵押的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資，園區(qū)更新項目融資模式包括PPP、BOT、ABS、PFI等。項目融資的優(yōu)點是，相對銀行貸款等傳統(tǒng)融資更關(guān)注項目主體的資信和資產(chǎn)情況，項目融資更關(guān)注項目未來現(xiàn)金流產(chǎn)生能力和項目資產(chǎn)的價值，屬于表外融資，對債務人無追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)，同時，項目融資籌資來源更多元化，缺點是項目融資涉及面廣，融資程序比傳統(tǒng)融資復雜，對項目的收入、現(xiàn)金流要求相對較高，同時，項目融資容易導致項目主體失去對項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的控制。
（4）城市更新基金。城市更新基金是近年來興起的一種城市更新融資模式，屬于私募性質(zhì)的股權(quán)基金，通過非公開方式向特定投資者募集資金，主要服務于城市更新建設項目，是一種利益共享、風險共擔的基礎設施建設投融資工具。相比其他融資方式，城市更新基金通過整合各方優(yōu)勢資源，多元籌集資本金，推動項目實施，但也面臨著與目前城市更新投資回報收益水平、項目期限等匹配性不強的問題，且退出機制不明確，面臨實施上的諸多障礙。目前，上海、北京、廣州、重慶等地已經(jīng)落地城市更新基金，但這些基金更多的聚焦于老舊小區(qū)更新、城中村更新，對于舊工業(yè)區(qū)更新項目投資傾斜較少，因為舊工業(yè)區(qū)更新投資收益較低，投資回報時間較長。
（5）上市、增發(fā)、發(fā)行公募reits等股權(quán)融資方式。上市、增發(fā)、發(fā)行公募reits等股權(quán)融資方式既可以針對園區(qū)運營企業(yè)，也可以針對園區(qū)入駐企業(yè)，對于園區(qū)運營企業(yè)，可以通過發(fā)行股票、公募reits、增發(fā)（注：園區(qū)運營企業(yè)本身是上市公司）等方式獲得園區(qū)更新資金來源，對于園區(qū)入駐企業(yè)，可以為了適應產(chǎn)業(yè)升級的需要，通過發(fā)行股票或增發(fā)募集資金用于園區(qū)內(nèi)新型產(chǎn)業(yè)載體比如廠房、研發(fā)大樓等的建設。上市和增發(fā)等股權(quán)融資方式有利于增強企業(yè)資本實力和競爭力，但發(fā)行股票對于企業(yè)質(zhì)量的要求較高，即使目前A股實行注冊制，上市門檻已經(jīng)下降，但也并不是所有企業(yè)都能上市，股權(quán)融資成本仍然很高；增發(fā)則要求發(fā)行主體是上市企業(yè)，且具有一定的條件；發(fā)行公募reits，則對項目質(zhì)量的要求較高，資產(chǎn)上市門檻較高。
（6）其他。像信托計劃、資管計劃、融資租賃、保理等融資模式也較常見，但近年來隨著金融監(jiān)管政策的加強，信托計劃、資管計劃等融資方式受到較大影響。
2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新收益來源
園區(qū)更新項目收益是償債資金或融資資金退出的重要來源，項目收益來源及大小對項目融資方式和融資規(guī)模會產(chǎn)生重要的影響。園區(qū)更新項目收益來源主要有以下幾種：
（1）土地出讓收入。這是政府將園區(qū)工業(yè)土地整理后予以出售從而獲得收益，但由于工業(yè)用地價值較低，這種收益獲得方式效益相對較差。
（2）產(chǎn)業(yè)載體出租或出售收益。實施主體將園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體更新后予以出售或出租獲得的收益，這是目前園區(qū)更新項目收益的主要來源。
（3）提供配套服務獲得的收益。實施主體在園區(qū)更新中提供公共服務或增值服務獲得收益，比如提供水、熱、電等獲得的收益，提供金融服務、技術(shù)服務等獲得的收益等。
（4）項目投資獲得的收益。實施主體可以選擇一些市場前景好，盈利能力強的項目或者企業(yè)，通過對企業(yè)進行股權(quán)投資或者對項目進行資金、土地使用權(quán)或者技術(shù)服務等方面的投資獲得高額收入。同時，這也有利于產(chǎn)業(yè)園招商和項目落地。
（5）經(jīng)營所得利潤。實施主體通過設立物業(yè)管理、開發(fā)中心等公司，對園區(qū)企業(yè)提供各種管理服務與開展經(jīng)營活動獲得利潤。如綠化種植、智能監(jiān)控，市政工程建設等。
另外，地方政府作為實施主體，園區(qū)更新如果吸引更多的企業(yè)入駐，還將會帶來更多的稅收收入。
下面就園區(qū)更新融資模式和收益來源介紹兩個實例：一是天津某保稅區(qū)城市更新項目，該項目融資來源主要是政策性銀行貸款，貸款期限25年，收益來源于兩部分：一部分為產(chǎn)業(yè)設施出租收入，主要是廠房倉儲租金，這部分為項目主要收入來源，另一部分為產(chǎn)業(yè)配套設施服務收入，主要包括園區(qū)智能化改造服務收入和熱電廠售電收入。項目預計運營期20年內(nèi)可以實現(xiàn)盈虧平衡，內(nèi)部收益率為3.9%。
二是深圳寶安區(qū)新橋東片區(qū)“工改工”城市更新項目，該項目為深圳寶安區(qū)十四五規(guī)劃重點項目，該項目的實施有利于推進寶安區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)向新型產(chǎn)業(yè)社會轉(zhuǎn)型。2022年寶安區(qū)為推進該項目發(fā)行了一只政府專項債券，包括22個子項目，總投資20.98億元，其中債券融資資金2.3億元，融資期限為20年，財政投入18.67億元，其他為自有資金。項目收益主要來源于園區(qū)物業(yè)租賃收入，項目收益?zhèn)鞠⒌母采w倍數(shù)為1.67倍。
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新前景和面臨的問題
1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新改造前景分析
隨著我國城鎮(zhèn)化的推進和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)提出了高質(zhì)量發(fā)展的要求，比如園區(qū)用地更為集約化、以畝均論英雄、單位能耗指標約束等，但過去很多工業(yè)園區(qū)用地單位產(chǎn)值不高，土地利用碎片化，環(huán)境品質(zhì)不高等問題，導致工業(yè)用地粗放、低效和欠環(huán)保，同時，隨著新興產(chǎn)業(yè)的興起給園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級帶來的壓力，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體難以適應新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，在此背景下，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新也勢在必行。
根據(jù)2018年發(fā)改委等部門公布的《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》，國務院批準設立的開發(fā)區(qū)共552 家、省級政府（包括自治區(qū)、直轄市）批準設立的開發(fā)區(qū)共1991 家，合計2543家，面積共計17973.89平方公里。這批產(chǎn)業(yè)園成立的時間最早在1984年，最晚在2018年，絕大部分設立于2016年前，隨著我國經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展邁步，未來十年不排除這些開發(fā)區(qū)均存在更新的需要。況且，這名單中只包括國家級和省級開發(fā)區(qū)，還有眾多市縣級工業(yè)園區(qū)甚至村鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)并不包括在內(nèi)，因而，未來我國開發(fā)區(qū)更新的面積可能將不會少于17973.89平方公里。
從資金需求來看，以天津某保稅區(qū)城市更新為例，該區(qū)更新面積6.5平方公里，總投資107.19億元，每平方公里投資為16.49億元，占2020年該區(qū)每平方公里工業(yè)總產(chǎn)值的23.44%,資金需求較大。根據(jù)2018年版國家級和省級開發(fā)區(qū)目錄對未來十年園區(qū)更新進行粗略估計，倘若未來十年園區(qū)每年更新10%，則每年達到1797.34平方公里，2021年國家級經(jīng)開區(qū)每平方公里生產(chǎn)總值為50.72億元，按20%的投資估算并拓廣到其他類型開發(fā)區(qū)，則大約為10億元每平方公里，則每年需要的投資資金達到1.8萬億元左右，由此可見未來園區(qū)更新每年的資金量需求規(guī)模較大。
2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新面臨的問題
雖然隨著我國經(jīng)濟發(fā)展提質(zhì)增效，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新成為發(fā)展趨勢，但目前面臨的問題較多，成為園區(qū)更新的阻力：
一是，在反對城市更新大拆大建、提倡微改造的背景下，受“城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積20%”的政策約束，園區(qū)更新行為也受到了重大限制，無疑這會對園區(qū)更新造成一定負面影響。
二是，園區(qū)更新置于城市更新之下，但缺乏國家層面系統(tǒng)的政策支持和規(guī)范，由地方先行先試，不同地方對園區(qū)更新的政策支持力度、配套政策的完善程度等都不一樣，因而，這勢必會影響到園區(qū)更新在全國范圍內(nèi)的實施。
三是，園區(qū)更新涉及到地方政府、原權(quán)利人、實施主體、參與者等多方利益，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復雜、利益主體多元、產(chǎn)業(yè)空間騰挪困難等諸多因素，導致各方利益協(xié)調(diào)難，防止利益沖突的成本較高。
四是，相比工改商住，工改工收益較低，導致一些開發(fā)商打政策擦邊球，導致工改工項目名不副實，脫離了產(chǎn)業(yè)實質(zhì)，比如一些開發(fā)商把位于優(yōu)勢區(qū)位的研發(fā)用房改成類辦公產(chǎn)品分割銷售，憑借工業(yè)用地地價低的優(yōu)勢和商業(yè)辦公類產(chǎn)品進行競爭，從中賺取高額地價差的紅利等。
五是，對于市場資金提供者，由于工改工周期較長，投資巨大，未來招租不確定性較大，同時，在政府加緊“工改工”回歸產(chǎn)業(yè)的背景下，政策層面對工業(yè)樓宇等物業(yè)產(chǎn)權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓限制較多，導致物業(yè)銷售政策不明朗，去化速度慢，影響到現(xiàn)金回款，加劇了工改項目融資困難。
五、總結(jié)
1、工業(yè)園區(qū)更新是指通過對園區(qū)存量低效利用的工業(yè)用地進行再開發(fā)以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，在當前反對城市更新大拆大建的背景下，園區(qū)更新以綜合整治類和功能置換類為主，園區(qū)更新動力主要源于提高土地使用效益、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市形象、人居環(huán)境改善的要求。
2、園區(qū)更新實施主體較為多元化，包括政府、市場主體、原權(quán)利人等，多樣化的實施主體可以確保園區(qū)更新的資金來源，引進高質(zhì)量的企業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)升級，也有利于協(xié)調(diào)各方矛盾，減少更新過程中的阻力。園區(qū)更新模式包括商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和產(chǎn)業(yè)運營模式。相比產(chǎn)業(yè)運營模式，商業(yè)地產(chǎn)模式由于商業(yè)地產(chǎn)價值高，資金周轉(zhuǎn)快，實施主體退出較易，同時，也適應了產(chǎn)城融合的趨勢，但這種模式仍然是傳統(tǒng)的靠地產(chǎn)銷售做“工改工”，開發(fā)商產(chǎn)業(yè)運營的能力較為弱，容易導致去工業(yè)化。
3、園區(qū)更新主要的融資模式有銀行貸款、債券融資、項目融資、城市更新基金等方式和上市、增發(fā)等股權(quán)性融資模式，園區(qū)更新項目收益來源主要有土地出讓收入、產(chǎn)業(yè)載體出租或出售收益、提供配套服務獲得的收益、項目投資獲得的收益、經(jīng)營所得利潤等。
4、在實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，未來我國園區(qū)更新面積預計將會較大，資金需求規(guī)模也較大。目前園區(qū)更新面臨的問題較多，表現(xiàn)在缺乏國家層面系統(tǒng)的政策支持和規(guī)范；園區(qū)更新涉及多方利益，協(xié)調(diào)難度較大；相比工改商住，工改工收益較低，導致工改工項目名不副實，脫離了產(chǎn)業(yè)實質(zhì)；工改工項目融資困難等方面。
