建業(yè)地產(chǎn)境外債正式違約！集中資源“保交付”，重點(diǎn)提到“因二季度房地產(chǎn)銷售惡化”

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

中國地產(chǎn)江湖中曾流傳著“三君子”的說法，即“南王石，北馮侖，中間胡葆森”。2016年，馮侖出售所持有萬通集團(tuán)的全部股權(quán)，徹底退出一手創(chuàng)建的企業(yè)；2017年，王石退出萬科董事會(huì)。如今，“三君子”只剩下建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森在地產(chǎn)江湖中“廝殺”，只是這幾年胡葆森的日子并不好過，近期更是處于困難階段。

6月23日晚，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）發(fā)布公告稱，未能按時(shí)償還一筆境外債的利息，并將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。建業(yè)地產(chǎn)還表示，將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)于6月27日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這也是二季度以來首家大型房企公開違約的案例，這說明房企債務(wù)償還壓力依然是比較大的，或者說償債方面依然存在不確定性。這進(jìn)一步說明行業(yè)中存在的各類矛盾和問題，需要積極關(guān)注和應(yīng)對。

建業(yè)地產(chǎn)在正式違約后，如何保交付、保經(jīng)營，又如何穩(wěn)定相關(guān)投資者的心態(tài)，《華夏時(shí)報(bào)》記者于6月28日向建業(yè)地產(chǎn)發(fā)送相關(guān)采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付

“即使本集團(tuán)竭盡全力，資金可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當(dāng)前和之后義務(wù)所需?！苯I(yè)地產(chǎn)指出，未能按時(shí)償還境外債利息的主要原因是，2023年二季度以來，中國房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預(yù)期，本集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從此次建業(yè)違約的情況看，其提及了今年二季度房屋銷售的事件。恰是房屋銷售工作明顯和預(yù)期不一致，導(dǎo)致資金狀況進(jìn)一步惡化，進(jìn)而使得既定的償還工作受到了干擾。

中指數(shù)據(jù)顯示，6月前三周（5月29日—6月18日）重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積略低于5月周均水平，較去年同期（5月30日—6月19日）下降20%左右。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也指出，自二季度以來，房地產(chǎn)市場明顯降溫，購房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢。

大環(huán)境下銷售端的不景氣，也傳遞到建業(yè)地產(chǎn)身上。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示，今年3月—5月，其合同銷售額分別為12.37億元、10.13億元和15.23億元，同別分別減少60.1%、61.5%和29.8%。

建業(yè)地產(chǎn)還表示，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。據(jù)記者了解，自2021年7月1日以來，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)還在公告中稱，現(xiàn)階段將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營，以保障購房者、集團(tuán)合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外，在不影響交付和正常營運(yùn)的前提下，本集團(tuán)正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運(yùn)和支出。截至公告之日（6月23日），建業(yè)地產(chǎn)仍保持正常商業(yè)運(yùn)營。

資金緊張持續(xù)近兩年

建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，因其地產(chǎn)項(xiàng)目主要在河南省布局，且常年在河南市場占有率排名第一，故被稱作“河南王”。早些年，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)，不過從2015年起，建業(yè)地產(chǎn)開始“狂奔”，其銷售規(guī)模從百億元到千億元，只用了4年時(shí)間?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2015年建業(yè)地產(chǎn)銷售額僅為165.7億元，到了2019年便突破千億元，當(dāng)年銷售總額為1011.5億元。

成為千億房企沒兩年，建業(yè)地產(chǎn)便面臨著房地產(chǎn)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下的行情。建業(yè)地產(chǎn)在公告中指出，自2021年下半年起，中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境發(fā)生巨大變化。本集團(tuán)已探索多種債務(wù)管理活動(dòng)，包括延長其債務(wù)期限、改善現(xiàn)金流管理，以增強(qiáng)流動(dòng)資金狀況。

而建業(yè)地產(chǎn)也早在2021年就釋放出資金緊張的信號(hào)。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)錄得合同銷售金額310.53億元，同比增長僅3.5%；歸屬股東凈利潤7.29億元，同比僅微增0.3%；凈負(fù)債比率為92.6%，相較于2020年末的13.6%大增79個(gè)百分點(diǎn)。

2021年9月，建業(yè)地產(chǎn)向河南省政府發(fā)出一份名為《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》的“求救信”在網(wǎng)上流傳，引發(fā)市場轟動(dòng)。彼時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)在求救信中表示：“由于汛情和疫情，公司累計(jì)造成各類損失逾50億元，若爆雷還面臨人員失業(yè)、銀行失信等風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)嚴(yán)重社會(huì)后果，以及對資本市場產(chǎn)生不利影響?！?/p>

據(jù)了解，在建業(yè)發(fā)出“求救”報(bào)告后，河南省辦公廳印發(fā)了《河南省支持企業(yè)加快災(zāi)后重建恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營十條措施》，其內(nèi)容包括銀行貸款延期還本付息、退稅緩稅、企業(yè)緩繳社保金、順延房地產(chǎn)項(xiàng)目交付期限等。

不僅如此，河南省政府還協(xié)調(diào)國資進(jìn)場協(xié)助建業(yè)地產(chǎn)紓困。2022年6月，河南同晟置業(yè)有限公司（簡稱“同晟置業(yè)”）以6.88億港元購入建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，占建業(yè)地產(chǎn)總股本的29.01%。據(jù)了解，同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)（簡稱“河南省鐵建投”）100%持股企業(yè)，實(shí)際控制人為河南省人民政府。

此外，河南省鐵建投還認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

不過，即使有著河南省政府的進(jìn)場救助，近兩年建業(yè)地產(chǎn)仍在苦苦掙扎。數(shù)據(jù)顯示，近兩年建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況不容樂觀。2021年，建業(yè)地產(chǎn)收入為419.59億元，較2020年同期433.04億元減少3.1%；毛利為68.10億元，同比減少20.77%；歸屬股東凈利潤為6.04億元，同比減少66.42%。

2022年是建業(yè)地產(chǎn)成立30年來首次出現(xiàn)凈虧損。數(shù)據(jù)顯示，2022年建業(yè)地產(chǎn)營收240.83億元，較2021年的419.59億元，減少42.6%；凈利潤虧損78.19億元，較2021年盈利12.53億元，下滑724.02%。

對于虧損的原因，建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆表示，其中有80%是非經(jīng)營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由于運(yùn)營模式改變，投資性物業(yè)的公允價(jià)值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應(yīng)收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經(jīng)營性虧損合計(jì)17.1個(gè)億。

而截至2022年末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1389.57億元，同比減少4.7%；總負(fù)債為1356.29億元，同比增加1.93%；總負(fù)債率97.61%，較2021年91.26%，增加6.35個(gè)百分點(diǎn)；持有現(xiàn)金及等價(jià)物約為43.52億元，較2022年初減少了55.8%；總有息負(fù)債為236.61億元，其中短期有息負(fù)債為128.85億元，占比增加了23.7個(gè)百分點(diǎn)至54.5%；現(xiàn)金短債比僅為0.34。

值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)還在6月23日發(fā)布的公告中著重強(qiáng)調(diào)，“本公司重申，我們有決心實(shí)現(xiàn)一個(gè)全面解決方案，以確保本集團(tuán)的長遠(yuǎn)發(fā)展，維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益，并確保公平對待所有境外債權(quán)人。同時(shí)，本集團(tuán)將堅(jiān)持不懈地保交付、保運(yùn)營?！?/p>

而嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從違約后的工作重點(diǎn)來說，建業(yè)地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)保交付、保經(jīng)營，這也是說明目前在債務(wù)償還方面其實(shí)有優(yōu)先次序安排?！拔覀冋J(rèn)為，此類優(yōu)先次序安排也是屬于無奈之舉，至少說明當(dāng)前房企在各種難題面前，優(yōu)先考慮了保交付工作，畢竟這個(gè)工作也是目前房地產(chǎn)的重中之重。各類債權(quán)人在處理此類問題的時(shí)候，要適當(dāng)關(guān)注此類優(yōu)先次序?！?/p>