本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌
多元化發(fā)展不力，讓格力地產(chǎn)錄得借殼上市十余年來的首次虧損。
2022年，格力地產(chǎn)（600185.SH）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 40.47 億元，同比減少 43.27%；歸母凈利潤(rùn)錄得虧損26.84億元，較2021年同期的盈利4.6億元下降了 682.83%。造成虧損的主要原因?yàn)橛?jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降。其中，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備17.68億元，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降5.36億元。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
盡管啟動(dòng)多元化轉(zhuǎn)型多年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入的主要來源，期內(nèi)公司房地產(chǎn)營(yíng)收34.97億元，占總營(yíng)收超過八成。但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸縮減，轉(zhuǎn)型還在路上。2022年，格力地產(chǎn)重啟了對(duì)珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“珠海免稅”）的重組。根據(jù)最新公告，珠海免稅100%股權(quán)的交易價(jià)格為89.78億元，其中以發(fā)行股份支付對(duì)價(jià)76.313億元，以現(xiàn)金支付對(duì)價(jià)13.467億元。為此，格力地產(chǎn)擬募集配套資金總額不超過70億元。
此外，報(bào)告期內(nèi)，格力地產(chǎn)前董事長(zhǎng)魯君四因涉嫌泄露內(nèi)幕信息被上饒市公安局采取刑事強(qiáng)制措施，格力地產(chǎn)董事會(huì)免去了其董事長(zhǎng)職位。目前，董事長(zhǎng)一職由陳輝擔(dān)任，其同時(shí)為珠海免稅黨委副書記、董事、總經(jīng)理。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，從過往的發(fā)展來看，房地產(chǎn)是資源整合型行業(yè)，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)等的關(guān)聯(lián)度不大，因此房企向與行業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈不相關(guān)的領(lǐng)域轉(zhuǎn)型比較艱難。
地產(chǎn)式微，土地儲(chǔ)備不足百萬平
自2015年從格力集團(tuán)剝離，格力地產(chǎn)就開啟了“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，布局口岸經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥大健康等業(yè)務(wù)，步入多元化發(fā)展軌道。
2022年，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收40.47億元，其中房地產(chǎn)板塊營(yíng)收為34.97億元，占比達(dá)86.41%。期內(nèi)，房地產(chǎn)板塊銷售額為40.55億元，銷售面積為15.90萬平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入金額34.13億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積16.84萬平方米，報(bào)告期末待結(jié)轉(zhuǎn)面積7.68萬平方米。
“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略主導(dǎo)下，格力地產(chǎn)一直在“吃老本”，鮮少出現(xiàn)在土地招拍掛市場(chǎng)，住宅用地更是久未擴(kuò)儲(chǔ)。2022年年報(bào)顯示，其僅在重慶持有33.91萬平方米待開發(fā)土地，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃計(jì)容建筑面積為68.87萬平方米。同期，它投資開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共6個(gè)，分布在珠海、上海、重慶、三亞四城，總投資額為16.44億元。其中珠海有3個(gè)項(xiàng)目，上海、重慶、三亞各一。
這使其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)縮水。2020-2022年，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊銷售額分別為81.17 億元、41.46億元、40.55億元。這樣的銷售規(guī)模使格力地產(chǎn)的江湖地位式微，排名常年處于TOP150之外。
即便在大本營(yíng)珠海，它也不及外來房企。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，格力地產(chǎn)以26.4億元銷售額位列珠海房企銷售榜第5位，為排名第二的萬科銷售額的一半。而另一家珠海本土房企華發(fā)地產(chǎn)則位列榜首，銷售額達(dá)125.0億元。
在業(yè)績(jī)?nèi)匀桓叨纫蕾嚪康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效益卻每況愈下。時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，2018-2022年，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率分別為40.34%、40.46%、37.74%、31.07%、27.56%。2022年?duì)I收則出現(xiàn)近五年最大跌幅，同比下降46.32%。
什么熱做什么，轉(zhuǎn)型山重水復(fù)
格力地產(chǎn)是最早啟動(dòng)多元化發(fā)展的房企之一，從2015年“互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)體產(chǎn)業(yè)+創(chuàng)新金融”的“大金融”戰(zhàn)略，到2020年確立房地產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)“三駕馬車”的格局，其多元化發(fā)展的跨度頗大。
尤其是近兩三年里，它幾乎是什么熱門做什么，先后布局了口罩、醫(yī)藥、免稅等業(yè)務(wù)，這都曾帶動(dòng)股價(jià)的短期暴漲。但截止目前，公司歷年年報(bào)并未披露大消費(fèi)、大健康產(chǎn)業(yè)的營(yíng)收數(shù)據(jù)。
格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路也頗為曲折。2022年12月，格力地產(chǎn)重啟對(duì)珠海免稅集團(tuán)的資產(chǎn)重組。這是一場(chǎng)被暫停了近2年的重組。2020年5月，格力地產(chǎn)瞄上了大火的免稅概念，擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買珠海市國(guó)資委和城建集團(tuán)合計(jì)持有的珠海免稅100%股權(quán)。
搭著這股東風(fēng)，格力地產(chǎn)股價(jià)在2020年5月25日至6月3日期間連拉8個(gè)漲停板。為發(fā)展免稅業(yè)務(wù)，格力地產(chǎn)還一改近年少在公開市場(chǎng)出手的投資風(fēng)格，于2020年9月、2021年1月接連拿下三亞鳳凰海岸兩宗商業(yè)用地、港珠澳大橋口岸一宗商務(wù)地塊。
但原董事長(zhǎng)兼總裁魯君四因“涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為”于2020年12月被調(diào)查后，這場(chǎng)如火如荼的重組于2021年2月叫停。
大健康業(yè)務(wù)同樣“踩雷”。2020年5月，格力地產(chǎn)以17.26億元收購(gòu)了*ST科華18.63%的股權(quán)。2021年5月，格力地產(chǎn)又宣布擬以19.5億元向圣湘生物轉(zhuǎn)讓所持*ST科華股權(quán)，但隨后*ST科華牽扯一樁巨額仲裁案件，這筆可賺2億的轉(zhuǎn)手生意被終止。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮、多元化業(yè)務(wù)發(fā)展不明朗之下，格力地產(chǎn)面臨較大的財(cái)務(wù)壓力。截至2022年末，其資產(chǎn)負(fù)債率同比上升8.91個(gè)點(diǎn)至79.07%，有息負(fù)債余額178.40億元，對(duì)應(yīng)有息負(fù)債率58.96%。期末公司短期借款、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)106.60億元，同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅有14.55億元。
資金壓力下，為收購(gòu)珠海免稅集團(tuán)而募集的不超70億元配套資金中，僅13.47億元用以現(xiàn)金支付收購(gòu)對(duì)價(jià)，剩余資金將用于存量涉房項(xiàng)目、項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。
在《收購(gòu)報(bào)告書》中，格力地產(chǎn)表示，免稅品經(jīng)營(yíng)資質(zhì)具有國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)的稀缺性，免稅資源注入是對(duì)上市公司經(jīng)營(yíng)動(dòng)力和發(fā)展?jié)摿Φ碾p重釋放與激勵(lì)。但值得注意的是，珠海免稅近幾年歸母凈利潤(rùn)有所下降?！妒召?gòu)報(bào)告書》數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年、2022年1-11月，珠海免稅歸母凈利潤(rùn)分別為2.82億元、5.00億元、1.70億元。
即便此次重組順利達(dá)成，未來的發(fā)展也并不容易。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，過往房企靠高周轉(zhuǎn)、高杠桿推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，盈利更多來自于資產(chǎn)增值。多元化業(yè)務(wù)介入的多為重運(yùn)營(yíng)行業(yè)，盈利需要精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)型發(fā)展的房企要注意行業(yè)差異并尊重這一差異，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)思路和經(jīng)營(yíng)策略。僅靠重投資、跨界并購(gòu)，很難實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)與轉(zhuǎn)型的成功。
