地產(chǎn)新勢力 | 低調(diào)多年的“中信系”地產(chǎn)平臺(tái)重出江湖

房地產(chǎn)行業(yè)深度洗牌之際，誰在向上發(fā)展？中信泰富，一個(gè)淡出行業(yè)久遠(yuǎn)的名字，重新出現(xiàn)在各大業(yè)績排行榜上。

相較于母公司中信集團(tuán)，中信泰富的知名度要低很多，早些年被廣泛關(guān)注也是因?yàn)椤俺龊Ｊ召忚F礦”、“炒外匯巨虧”等事件。地產(chǎn)行業(yè)大洗牌之際，中信泰富一向低調(diào)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻有向好趨勢，背后有何故事？中信旗下其他地產(chǎn)平臺(tái)發(fā)展如何？

銷售排名悄然上升

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以“2021-2022年排名連續(xù)兩年上升、 銷售金額連續(xù)兩年增幅大于-10%、且2022年銷售全口徑金額超100億元”為標(biāo)準(zhǔn)，可篩選出大家房產(chǎn)、象嶼集團(tuán)、深鐵置業(yè)、中建東孚、中信泰富等16家在全國銷售表現(xiàn)亮眼的“腰部”房企。

這其中，除了此前偏居一隅的地方性房企，中信泰富在業(yè)內(nèi)的知名度也并不高，但近年銷售逐漸上升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中信泰富2022年全口徑銷售金額排名為106位，行業(yè)排名上升53位、業(yè)績?cè)鏊?8%；2021年中信泰富銷售排名提升15位，業(yè)績?cè)鏊?%。

進(jìn)入2023年，在部分熱點(diǎn)城市，中信泰富有項(xiàng)目做到當(dāng)?shù)劁N冠。據(jù)克而瑞無錫數(shù)據(jù)，2023年一季度，中信泰富玖著以銷售額7.09億元，居于無錫一季度項(xiàng)目銷售榜榜首。

在公開招拍掛市場，中信泰富近兩年也多有動(dòng)作，較為知名的是拿下廣州廣船項(xiàng)目。

去年年末，廣州第三輪集中供地中，中信泰富與中船集團(tuán)聯(lián)合體以187.6億元斬獲一宗地塊，成為廣州年內(nèi)總價(jià)最高地塊。中信泰富和中船集團(tuán)的合作已有成功案例——上海陸家嘴濱江金融城，該項(xiàng)目便是兩方聯(lián)手打造，中信泰富負(fù)責(zé)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營。

對(duì)廣州上述項(xiàng)目，中信泰富已經(jīng)謀劃多年。早在2014年，中信泰富便決定與中船集團(tuán)合作，參與廣船地塊的一級(jí)開發(fā)；2020年初，中信泰富與中船聯(lián)手，經(jīng)歷50多輪競價(jià)后，以封頂價(jià)81.96億元+自持商業(yè)建面25%，拿下廣船一期商住地塊的二級(jí)開發(fā)權(quán)。

實(shí)際上，翻開中信泰富的發(fā)展史，該公司打造的知名項(xiàng)目，多為大型城市綜合體，比如上海中信泰富廣場、陸家嘴濱江金融城、武漢中信泰富濱江金融城、武漢光谷創(chuàng)新天地、濟(jì)南信泰中心、廣州濱江上都、上海中信泰富又一城等。

這一開發(fā)偏好，與其自身基因、集團(tuán)整合發(fā)展歷史均有關(guān)系。

七年前，“中信系”與中海地產(chǎn)有過一場交易，中信集團(tuán)將子公司中信地產(chǎn)的全部股權(quán)、中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)，以310億元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給中海；中海則將旗下上海寰宇天下商業(yè)項(xiàng)目、南京中海商業(yè)與寫字樓項(xiàng)目等四處物業(yè)，以61.5億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中信。彼時(shí)，中信方面表示，未來將更專注商業(yè)項(xiàng)目，尤其是大型綜合項(xiàng)目的開發(fā)。

此后，中信泰富一度隱身，主要開發(fā)動(dòng)態(tài)也集中于城市綜合體項(xiàng)目。比如2017年2月，中信泰富與武漢二零四九公司及中建三局，聯(lián)合獲取武漢二七濱江項(xiàng)目；同年，與香港瑞安公司聯(lián)合獲取武漢光谷項(xiàng)目，該項(xiàng)目是集辦公、商業(yè)、住宅為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。

自2019年以來，中信泰富在內(nèi)地市場的投資力度有所加大，官網(wǎng)也頻頻更新拿地信息。如2019年競得南京清涼門大街地塊，為地鐵上蓋城市綜合體項(xiàng)目；2020年競得揚(yáng)州三幅住宅地塊；2021年競得無錫兩幅住宅地塊，分別位于梁溪區(qū)北塘板塊和濱湖區(qū)太湖新城......

目前，中信泰富的布局已涉及上海、廣州、武漢、南京、揚(yáng)州、無錫、濟(jì)南、青島、蘇州等城市，包括城市綜合體、商辦物業(yè)、住宅、酒店等業(yè)態(tài)。除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中信泰富還涉足特鋼、能源、消費(fèi)品分銷、醫(yī)療健康等多元產(chǎn)業(yè)，持有中信國際電訊（1883.HK）42%權(quán)益。

“中信系”多途徑涉足房地產(chǎn)

中信泰富在行業(yè)洗牌之際穩(wěn)步向上，與其穩(wěn)健、慢節(jié)奏等偏港資經(jīng)營風(fēng)格有關(guān)，更離不開背后大股東中信集團(tuán)的支持。中信泰富官網(wǎng)有表述稱：“作為中信集團(tuán)的一員，中信獨(dú)特的平臺(tái)、多元化的業(yè)務(wù)以及協(xié)同規(guī)模，為我們提供了廣闊的資源和商機(jī)?！?/p>

中信集團(tuán)創(chuàng)辦于1979 年，是我國早年經(jīng)濟(jì)改革、對(duì)外開放的重要窗口。2011 年，中信集團(tuán)整體改制為國有獨(dú)資公司，并設(shè)立中信股份（00267.HK)。2014年，中信集團(tuán)將中信股份100%股權(quán)注入中信泰富，實(shí)現(xiàn)境外整體上市，中信泰富成為中信股份的全資子公司以及最大的實(shí)業(yè)平臺(tái)。

目前，中信集團(tuán)的業(yè)務(wù)涉及金融、資源能源、制造、工程承包、房地產(chǎn)和其他領(lǐng)域。2020年中信集團(tuán)連續(xù)第12年上榜美國《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)，位居第126位。中信股份是香港恒生指數(shù)最大成份股之一，截至2020年12月31日總資產(chǎn)達(dá)港幣97,408億元。

值得注意的是，2014年中信整體上市后，原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)與中信泰富便存在資源整合問題。盡管發(fā)生了與中海那場股權(quán)交易，但直到現(xiàn)在，“中信系”旗下也并非只有一個(gè)涉房平臺(tái)。

在中信集團(tuán)官網(wǎng)上，該集團(tuán)共有五大業(yè)務(wù)板塊，包括綜合金融、先進(jìn)智造、先進(jìn)材料、新消費(fèi)、新型城鎮(zhèn)化。其中，新型城鎮(zhèn)化板塊有工程承包商中信建設(shè)、中信泰富地產(chǎn)、聚焦城市更新及運(yùn)營的中信城市開發(fā)運(yùn)營、資本運(yùn)營公司中信興業(yè)......

除了中信泰富地產(chǎn)，中信城市開發(fā)運(yùn)營（簡稱“中信城開”）也在業(yè)內(nèi)頻繁“刷臉”。據(jù)公開信息，中信城開設(shè)立于2016年，即與中海進(jìn)行資產(chǎn)交易那年，公司定位于“城市開發(fā)運(yùn)營平臺(tái)”，此前開發(fā)了成都天府新區(qū)、汕頭濱海新城和海底隧道等大型項(xiàng)目。

房地產(chǎn)調(diào)整之際，中信城開更是“曲線”介入，開始參與出險(xiǎn)房企紓困工作。

今年年初，中信城開與華融公司達(dá)成涉房業(yè)務(wù)全面合作意向。據(jù)官方公告，雙方將進(jìn)一步探討搭建統(tǒng)一涉房業(yè)務(wù)平臺(tái)，深度綁定涉房業(yè)務(wù)，以增量帶動(dòng)存量，探索AMC 轉(zhuǎn)型中的“中信模式”，全面打開涉房業(yè)務(wù)協(xié)同新局面，共同推動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目落地。

去年下半年，中信城開還“接手”佳兆業(yè)多個(gè)項(xiàng)目，佳兆業(yè)南山東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園、航運(yùn)紅樹灣等四個(gè)深圳核心項(xiàng)目股權(quán)變更，合作方均指向中信城開。據(jù)悉，該股權(quán)變動(dòng)是中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托模式進(jìn)行的合作，中信銀行是債權(quán)人，中信城開是融資代建角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營。

不過相較而言，中信城開主要以輕資產(chǎn)模式開展業(yè)務(wù)，中信泰富則貫穿房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈，涉及投資、開發(fā)及運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)。兩家公司能在地產(chǎn)洗牌時(shí)站住腳跟，均離不開母公司支持。中信城開曾表示，憑借中信集團(tuán)強(qiáng)大的金融優(yōu)勢，多元化產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部協(xié)同，將以投行整合的復(fù)合思維整合運(yùn)營項(xiàng)目。而對(duì)整個(gè)中信系來說，后續(xù)其地產(chǎn)平臺(tái)能發(fā)展到何程度，要持續(xù)觀察其資源獲取情況。