第三篇——被無數(shù)人看好的黑馬順馳，鮮為人知的崩塌經(jīng)過
征戰(zhàn)全國(guó)
當(dāng)孫宏斌決定走出天津，出征全國(guó)之后，2002年11月，孫宏斌參加了國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的房地產(chǎn)展會(huì)——深圳住交會(huì)，在這次會(huì)議上孫宏斌又放出豪言：“北京的好房子還沒有出現(xiàn)?！痹谶@個(gè)十萬人參加的會(huì)議上，孫宏斌一下子就抓住了人們的眼球。
2003年12月8日，迎來了北京市首次拍賣大宗國(guó)有土地，這次拍賣的土地是大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)一號(hào)地。參加競(jìng)拍的除了順馳之外，其他的都是業(yè)內(nèi)有名的大佬，比如華潤(rùn)、廣東富力等。因此競(jìng)拍環(huán)節(jié)一開始就很激烈，但是令所有人都沒想到的是，最后竟是這個(gè)名不見經(jīng)傳的順馳拿下了這塊地。順馳的競(jìng)拍價(jià)是9.05億元，順馳不鳴則已，一鳴驚人。
在參加拍賣會(huì)的同時(shí)，順馳成立的十幾只調(diào)研組已經(jīng)分赴南方各地區(qū)，他們瘋狂跑馬圈地。到2004年8月，順馳在全國(guó)已經(jīng)拿下了這些土地：在石家莊，順馳以5.97億元拿下一塊地皮；在上海青浦以1.2億元買下130畝土地；在南京，以6.35億元拿下河西奧林匹克體育中心地段；在蘇州，以27.2億元的價(jià)格拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊；在天津，順馳以17.515億元買進(jìn)奧林匹克中心配套項(xiàng)目。
瘋狂擴(kuò)張
順馳的這一套連招，讓業(yè)內(nèi)同行目瞪口呆。他們從沒有想到一個(gè)人買地竟然可以下此血本，順馳每次參拍的土地都成了當(dāng)?shù)刈钯F的地塊，只要順馳參與的競(jìng)標(biāo)會(huì)，拍賣價(jià)最后都會(huì)被抬的高于常理，因此很多參與競(jìng)拍的其他同行既氣憤又無奈。難道順馳真的這么有錢嗎？它到底是什么來頭？
在全國(guó)瘋狂跑馬圈地的同時(shí)，順馳也迅速擴(kuò)張。在短短一年的時(shí)間里，順馳員工從數(shù)百人一下子增長(zhǎng)到近萬人，順馳也變成了一家全國(guó)性的企業(yè)。到2003年，順馳的銷售額達(dá)到了45億元，而當(dāng)年萬科的銷售額也只是63億元。這時(shí)人們才又想起兩三年前孫宏斌在中城房網(wǎng)舉辦的論壇會(huì)上的發(fā)言，當(dāng)年夢(mèng)想超過萬科的瘋子，如今目標(biāo)已在咫尺之遙，孫宏斌不是個(gè)瘋子，他是個(gè)天才。
危機(jī)來臨
正當(dāng)人們?cè)诟袊@順馳要超過萬科的時(shí)候，危機(jī)也在悄然而至。2004年3月，國(guó)家推出了一系列對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控政策，其中有控制貨幣發(fā)行量和貸款規(guī)模，嚴(yán)格土地管理、堅(jiān)決制止亂占耕地，認(rèn)真清理和整頓在建和新建項(xiàng)目等。隨著這些政策的推行，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天降臨了。
這幾年在房地產(chǎn)行業(yè)狂飆突進(jìn)的順馳，自然會(huì)首當(dāng)其沖的受到重創(chuàng)。從5月開始，北京和蘇州等地的銀行開始限制對(duì)順馳進(jìn)行放貸，由于再難貸到錢，順馳只能放緩腳步，5月份以后，順馳在全國(guó)已經(jīng)停止拿地。
想方設(shè)法籌錢
順馳從銀行拿錢無望之后，現(xiàn)在只好求助于股票市場(chǎng)和私募基金。順馳開始想上市，于是成立了由匯豐銀行、普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所、史密夫律師行、西蒙斯律師行等著名中介組成的上市中介團(tuán)，雖然一開始事情進(jìn)展很順利，但是上市夢(mèng)想最終流產(chǎn)，中介團(tuán)給出的理由是：順馳發(fā)展速度過快，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)很低，存在超高風(fēng)險(xiǎn)。
上市無果之后，孫宏斌又找到美國(guó)投資銀行摩根士丹利，但是摩根提出了一份對(duì)賭協(xié)議：摩根以7.5億元購入順馳20%的股權(quán)，如果來年順馳純利潤(rùn)低于某個(gè)規(guī)定的數(shù)值，摩根購入的20%的股權(quán)將翻倍變成40%。這是順馳最有可能找到資金的方法，因此孫宏斌與摩根談判持續(xù)將近1年，但是最后孫宏斌還是因?yàn)闂l件太苛刻，主動(dòng)終止了談判。
順馳崩塌
拿不到錢的順馳此時(shí)已經(jīng)來到了懸崖邊上，因資金鏈斷裂的危機(jī)也在各地爆發(fā)。到了2005年年底，順馳進(jìn)行了大規(guī)模裁員，裁員比例高達(dá)20%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也從16個(gè)城市縮減到10個(gè)。然而，這些舉措猶如杯水車薪，根本就挽救不了瀕臨崩潰的順馳。因?yàn)橛忻襟w已經(jīng)爆出，順馳拖欠土地費(fèi)用加上銀行貸款，總計(jì)為46億元。
屋漏偏逢連夜雨，這個(gè)時(shí)候順馳又爆出“豆腐渣”工程。順馳之所以擴(kuò)張迅速，就是因?yàn)樗?xiàng)目工期壓的非常短，項(xiàng)目工期短必定會(huì)造成趕工現(xiàn)象。而房地產(chǎn)行業(yè)有一句話叫作“百年大計(jì)，趕工為禍”，這是關(guān)乎民生大計(jì)的工程，最忌諱的就是趕工，因?yàn)橼s工，免不了就會(huì)出現(xiàn)偷工減料的情況。
首個(gè)爆出來“豆腐渣”工程的是天津太陽城，很多業(yè)主投訴說花了大幾十萬甚至上百萬買的房子居然是“劣質(zhì)房”，墻體就跟“紙糊的”沒區(qū)別，到處都出現(xiàn)了裂縫，裝修更是偷工減料，簡(jiǎn)直就是“馬路游擊隊(duì)”裝修的。有了第一次爆料，就有第二次，第三次......
這樣的丑聞接連爆出后，立馬引起有關(guān)部門的調(diào)查，順馳也面臨著整改和高價(jià)處罰，而順馳的名聲也在一次次丑聞中消耗殆盡。此時(shí)的孫宏斌也處在內(nèi)外交困的境況中，到了2006年7月，孫宏斌已經(jīng)身無分文，家里所有的存款都已經(jīng)墊進(jìn)了公司，連信用卡里的錢都已經(jīng)透支完了，但是資金的剛性缺口還有5到6億元，負(fù)債更是高達(dá)30多億元。
2006年9月5日，萬般無奈之下，孫宏斌與香港路勁基建公司簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，孫宏斌以12.8億元的價(jià)格出讓了55%的股權(quán)，因此失去了對(duì)順馳的控制權(quán)。在簽署協(xié)議時(shí)，孫宏斌對(duì)滿臉笑容的路勁基建董事局主席單偉豹說：“你買了個(gè)便宜貨?！?/p>
孫宏斌敗走
至此，順馳已經(jīng)不再屬于孫宏斌?？赡芎芏嗳司蜁?huì)問，那場(chǎng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控為什么順馳會(huì)遭到如此大的沖擊呢？其實(shí)這跟順馳步子邁得太大，資金鏈繃得太緊有關(guān)。順馳在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)為了盲目追求資金使用效率，通常都是以一搏十，以較少的資金運(yùn)作著一些龐大的工程項(xiàng)目。
就拿北京領(lǐng)海的一處項(xiàng)目舉例，拿下地皮的錢是9.05億，政府規(guī)定動(dòng)工前付掉30%，年底再付30%，余下第二年付清。順馳估算項(xiàng)目總投入為20億元，但是順馳只有3億元啟動(dòng)資金。那順馳是怎么操作的呢？將3個(gè)億交給政府之后，順馳手上已經(jīng)沒有錢了，它就規(guī)定前6個(gè)月內(nèi)的工程款項(xiàng)全部由承建商墊付，而順馳也在一邊建房一邊就已經(jīng)開始預(yù)售，邊建邊回款。這種操作是可以提高資金的使用效率，但是風(fēng)險(xiǎn)非常大，那就是任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不能出錯(cuò)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，那就得全線崩盤。
順馳已經(jīng)劃上句號(hào)，但是那個(gè)叫孫宏斌的人卻沒有停止腳步。順馳的覆滅反而讓孫宏斌變得更加沉穩(wěn)，離開順馳的孫宏斌變得非常低調(diào)，人們只知道他加入了一個(gè)叫融創(chuàng)集團(tuán)的房地產(chǎn)公司。
