標(biāo)題是一個(gè)網(wǎng)友向一位房產(chǎn)博主的提問(wèn)，說(shuō)拿著500萬(wàn)看深圳失去信心了。
01
這個(gè)問(wèn)題太開(kāi)放了，人家博主沒(méi)鳥(niǎo)他。不過(guò)我倒是愿意把這個(gè)問(wèn)題展開(kāi)來(lái)講：
說(shuō)到在房產(chǎn)上做投資，我喜歡把這個(gè)比作風(fēng)險(xiǎn)投資中的買(mǎi)賣(mài)公司。
假設(shè)房子是公司，那么首付就是實(shí)收資本，銀行按揭款就是長(zhǎng)期借款，每月的月供就是公司的營(yíng)業(yè)成本，房子每個(gè)月收到的租金就是營(yíng)業(yè)收入，每月產(chǎn)生的利潤(rùn)就是租金減去月供剩下的錢(qián)。
這模式最大的問(wèn)題是前期沒(méi)利潤(rùn)，利潤(rùn)很低甚至為負(fù)數(shù)，現(xiàn)金流幾乎沒(méi)有。本質(zhì)不是通過(guò)正常營(yíng)業(yè)的利潤(rùn)來(lái)賺錢(qián)，而是通過(guò)把估值做高再賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。
但是一旦買(mǎi)了房，也就是開(kāi)了這家準(zhǔn)備做高估值的公司，就需要硬著頭皮搞下去，不然早點(diǎn)止損抽身。
02
實(shí)收資本和長(zhǎng)期借款都用來(lái)買(mǎi)了房子這個(gè)居住空間，相當(dāng)于把錢(qián)一次性全投入到了生產(chǎn)設(shè)備中。一旦設(shè)備停產(chǎn)也就是不月供了，沒(méi)有營(yíng)業(yè)成本的投入，那就生產(chǎn)不了產(chǎn)品。
或者產(chǎn)品生產(chǎn)后賣(mài)不出去，也就是房子出租沒(méi)人租這個(gè)房子，那就會(huì)因?yàn)槌掷m(xù)虧損導(dǎo)致破產(chǎn)，或者沒(méi)有資金的持續(xù)支撐就等不到做高估值的那天。
為了保證設(shè)備不停產(chǎn)，產(chǎn)品賣(mài)的好，并且把公司估值做高，將來(lái)再賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，那應(yīng)該確保有什么條件支持。
第一有閑錢(qián)，那么可以確保設(shè)備不停的生產(chǎn)；第二有渠道，那么不用擔(dān)心生產(chǎn)產(chǎn)品賣(mài)不出去。第三有市場(chǎng)，那么不用擔(dān)心將來(lái)公司沒(méi)人買(mǎi)。
03
看到這里應(yīng)該明白，做房產(chǎn)投資最終面臨的是轉(zhuǎn)手的問(wèn)題。
在風(fēng)險(xiǎn)投資里，轉(zhuǎn)手的可以是公司也可以是公司里的某項(xiàng)技術(shù)或人。
那在房產(chǎn)投資里，轉(zhuǎn)手的可以是房子，也可以是房子背后的圈子或關(guān)系。
