伴隨著前期積壓的購房需求釋放完成，4月以來主要城市的新房、二手房市場活躍度普遍出現(xiàn)下滑，購房者置業(yè)情緒下降，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月，重點100城成交面積環(huán)比下降超兩成，低基數(shù)下，同比增長超40%；重點15城二手住宅成交約1370萬平方米，環(huán)比下降16.3%，同比增長近8成。進(jìn)入5月，市場延續(xù)環(huán)比回落態(tài)勢，企業(yè)推盤節(jié)奏亦明顯下滑，前三周，重點50城新房成交面積較4月周均下降接近兩成。
在各地樓市調(diào)整壓力不斷增加的背景下，近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購，但整體力度仍較為有限，對提振市場活躍度、修復(fù)市場預(yù)期的效果并不明顯。
當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨著較大壓力，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定至關(guān)重要，而近期部分開發(fā)企業(yè)資金壓力、部分城投平臺風(fēng)險上升，進(jìn)一步影響著樓市預(yù)期。6月將迎來上半年收官節(jié)點，預(yù)計房企推盤力度和促銷力度都將加大，在此背景下，房地產(chǎn)銷售能否恢復(fù)也決定著后續(xù)市場信心和市場預(yù)期走向。
供應(yīng)放緩：5月以來重點城市供應(yīng)較4月周均下降四成，企業(yè)推盤意愿不足
圖：重點20城商品住宅周度批準(zhǔn)上市面積及同比走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
“五一”假期前，房企集中拿證為小長假蓄勢，重點城市批準(zhǔn)上市面積達(dá)到今年以來周度最高水平，但“五一”樓市表現(xiàn)平淡，市場活躍度不足導(dǎo)致5月以來企業(yè)推盤力度較弱。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，5月前三周，重點20城周均批準(zhǔn)上市面積168.5萬平方米，較4月周均下降約40%，較去年同期僅小幅增長5.8%。
從不同城市來看，5月前三周（1日-21日）各線城市批準(zhǔn)上市面積較4月周均都出現(xiàn)下滑，其中一線城市下降三成左右，降幅最小，北京供應(yīng)量略有增加；二線代表城市中杭州、福州增長，其他城市均下降；三四線代表城市整體下降幅度最大，超50%。
成交低迷：5月前三周，重點城市新房成交面積較4月周均下降接近兩成
圖：重點50城商品住宅周度成交面積及同比走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
新房成交方面，5月前三周，重點50城商品住宅周均成交434萬平方米，較4月周均下降17.7%，較去年同期增長17.9%。上周（5月15日-21日）重點50城成交面積環(huán)比增長4.2%，同比增幅小幅擴(kuò)大至13.6%，但從絕對規(guī)模上看，上周成交面積整體仍處于今年以來的低位，市場調(diào)整壓力較大，購房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落。目前市場上去化較快的項目多為核心區(qū)倒掛盤，郊區(qū)項目去化壓力大。
表：代表城市商品住宅周度成交面積及變化
注：2023年4月周均按4月3日-4月30日統(tǒng)計，2022年5月前三周按5月2日-5月22日統(tǒng)計。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
5月前三周，各線城市成交相比于4月周均均下降，其中一線城市下降在15%，二線、三四線城市下降18%左右。具體來看，一線城市中北京較4月降幅接近四成；二線代表城市中，僅成都、濟(jì)南等個別城市環(huán)比增長，多個城市環(huán)比降幅超20%；三四線代表城市中，徐州、佛山環(huán)比增長，徐州增幅超20%。
同比來看，低基數(shù)下，一線城市同比增長超80%，上海、深圳增幅較大，北京、廣州成交面積與去年同期基本持平；二線代表城市增長超10%，濟(jì)南、杭州增幅較大；三四線代表城市同比增幅不足5%，揚(yáng)州、紹興等城市在低基數(shù)下同比增長超30%。
圖：重點9城二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
二手房成交方面，5月以來，二手房活躍度整體延續(xù)回落態(tài)勢。5月前三周，重點9城二手住宅周均成交套數(shù)較4月周均下降超20%（同口徑新房下降21%），北京、深圳、成都、杭州等城市降幅均在20%以上。上周（5月15日-5月21日），重點城市成交套數(shù)環(huán)比基本持平，同比增幅略有收窄至53%。從絕對量上看，上周重點城市二手住宅成交量仍處于相對高位，市場保持一定活躍度。
土拍分化：熱點城市土拍高熱，流速快的優(yōu)質(zhì)地塊是企業(yè)投資首選，央國企仍是主力；核心一二線搖號背景下，部分三四線優(yōu)質(zhì)地塊受到關(guān)注
表：2023年22城住宅用地土拍情況（市本級，宗，萬㎡，截至5月23日）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
22城土拍整體量縮價漲，熱點城市土拍熱度明顯上升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至5月23日，22城涉宅用地合計推出343宗，規(guī)劃建面3065.5萬平方米，同比下降44.2%；成交267宗，規(guī)劃建面2380.1萬平方米，同比下降33.4%；優(yōu)質(zhì)地塊集中及熱點城市占比提升帶動樓面價上升，成交樓面均價為14700元/㎡，同比上漲23.4%，平均溢價率8.2%，較去年同期提升3.1個百分點。
各城市中，北京、杭州、上海等城市均有多宗地塊達(dá)到競價上限，今年以來地價達(dá)上限的比例超50%，5月23日，杭州第四批次集中供地收官，掛牌的9宗宅地，最終6宗封頂、2宗溢價、1宗底價成交，平均溢價率達(dá)9.43%，企業(yè)參拍熱度高。而長春、鄭州、無錫等城市出讓地塊底價成交仍為主流。
在全國房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點。隨著核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊拿地難度不斷上升，部分三四線城市土地?zé)岫纫嘤刑嵘?，?月25日，徐州成功出讓2宗地塊，其中一宗觸頂搖號；5月5日，臺州一宗地塊經(jīng)66輪競價、溢價20.4%成功出讓。
從拿地企業(yè)類型來看，今年以來，央國企仍為拿地主力，22城中，央國企拿地金額占比超50%，較2022年提升15個百分點；民企拿地力度略有改善，拿地金額占比較2022年提升16個百分點至32%，5月23日杭州出讓的地塊均由民企競得。
短期市場預(yù)判：市場企穩(wěn)阻力重重，6月市場走勢是關(guān)鍵，房地產(chǎn)仍需政策呵護(hù)
熱點城市土地市場熱度較高，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場會形成一定支撐，但整體來看，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力依然在增加，市場企穩(wěn)仍受到多個因素的影響和制約：
第一，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大壓力，居民收入預(yù)期并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，是制約購房需求釋放的關(guān)鍵因素之一；
第二，房價下跌預(yù)期仍在。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，4月，百城新建住宅價格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加；百城二手住宅價格環(huán)比繼續(xù)下跌，市場預(yù)期仍較弱。近期部分城市房企降價促銷的情況增多，也進(jìn)一步影響著房價整體預(yù)期，而房價下跌預(yù)期不改，購房者入市情緒也較難明顯改觀；
第三，近期個別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險上升，也對市場預(yù)期形成擾動。
圖：2022年以來各地優(yōu)化樓市政策頻次（截至5月24日）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
根據(jù)中指監(jiān)測，截至24日，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半，熱點城市優(yōu)化的政策力度亦較小，受此影響，短期市場走勢仍存在較大不確定性。在當(dāng)前市場調(diào)整壓力加大的背景下，亟需中央監(jiān)管部門和地方政府給予樓市更大力度的政策支持，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期，核心城市政策存在優(yōu)化空間，市場也需要更實質(zhì)性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點，如果能夠及時出臺支持政策，向市場傳遞信心，那么在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)，這對下半年市場信心和預(yù)期的重建十分重要。
