地產(chǎn)“二道販子”

如果不是泰禾與興業(yè)信托那筆“以資抵債”的交易，林明池和明昇資本版圖或許依然潛藏于水底。

在距離廈門70公里外的漳州龍海，一座總建筑體量達(dá)670萬(wàn)平方米的項(xiàng)目——白塘灣國(guó)際旅游度假城，靜臥在海峽西岸，這也曾是泰禾旗下體量最為龐大項(xiàng)目。

在外界眼中，曾經(jīng)黃其森是該項(xiàng)目的一號(hào)人物，林明池則是隱藏在幕后的二號(hào)人物，他旗下的企業(yè)占有該項(xiàng)目40%股權(quán)。

十多年來(lái)，任憑白塘灣項(xiàng)目幾經(jīng)易主，林明池依舊穩(wěn)坐二股東寶座。而當(dāng)初，也正是他接連拉伙兩位福建老鄉(xiāng)——新華都老板陳發(fā)樹和泰禾老板黃其森入局這個(gè)文旅大盤。

不僅于此，林明池還與另一位閩系地產(chǎn)大佬林騰蛟關(guān)系匪淺，于六年前轉(zhuǎn)讓了長(zhǎng)沙一項(xiàng)目給陽(yáng)光城。

但有意思的是，從林明池手中接過(guò)資產(chǎn)的接盤俠們，如同中了魔咒，不斷走下坡路，甚至發(fā)生暴雷。

眼下，新華都大好零售江山正在被同行侵占，泰禾“戴帽”面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城也忙著給自己“救火”。

一、炸出三位閩系大佬

2022年6月9日，泰禾公告表示，下屬公司廈門泰禾將持有福建泰維置業(yè)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予興業(yè)信托，交易對(duì)價(jià)23.53億元，用以償還對(duì)該信托的部分債務(wù)。泰維置業(yè)，正是泰禾旗下漳州白塘灣項(xiàng)目的開發(fā)主體。

據(jù)了解，白塘灣項(xiàng)目以“旅游+大健康+地產(chǎn)項(xiàng)目”模式開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資126億元，曾是泰禾目前在建體量最大的項(xiàng)目。但到了2020年，泰禾債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)，隨之白塘灣項(xiàng)目遭遇停工，甚至驚動(dòng)了當(dāng)?shù)卣?/p>

眼下，該項(xiàng)目迎來(lái)了新主人興業(yè)信托。于泰禾而言，變相解決了一部分債務(wù)；于項(xiàng)目而言，迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)機(jī)。

最重要的是，該項(xiàng)目的二股東匯明昇集團(tuán)也燃起了新希望。

樂居財(cái)經(jīng)《進(jìn)深》查詢獲悉，泰維置業(yè)成立于2006年8月，注冊(cè)資本3288萬(wàn)美元。目前，該公司除了興業(yè)信托持股60%外，香港企業(yè)匯明昇集團(tuán)還持有40%股份。

股權(quán)穿透可知，匯明昇集團(tuán)由林明池和黃易紅分別持股51%和49%。值得注意的是，泰維置業(yè)歷經(jīng)兩次易主，匯明昇卻依舊穩(wěn)坐二股東寶座。

該企業(yè)最初或是林明池治下企業(yè)。工商信息顯示，泰維置業(yè)最初名稱是“明升（福建）置業(yè)有限公司”，林明池為該企業(yè)董事長(zhǎng)，此后更名為“福建新華都置業(yè)有限公司”。

另有資料顯示，2009年，明昇集團(tuán)與福建新華都實(shí)業(yè)集團(tuán)確立戰(zhàn)略合作關(guān)系，雙方在“湘江名城”“廈門灣國(guó)際文旅城”上開展合作。而“股神”陳發(fā)樹治下的新華都實(shí)業(yè)曾是泰維置業(yè)大股東，持有60%股份。

之后，林明池與陳發(fā)樹“分手”后，拉來(lái)了黃其森入局。

2017年4月，新華都實(shí)業(yè)全身而退，廈門泰禾從其手中接過(guò)60%股權(quán)。彼時(shí)，泰禾還專門發(fā)布公告稱，以17.9億受讓福建新華都置業(yè)60%股權(quán)。伴隨著泰禾將福建新華都置業(yè)收入麾下，公司名稱隨之變更為 “福建泰維置業(yè)有限公司”，并一直延續(xù)至今。

一個(gè)項(xiàng)目炸出三個(gè)閩系巨富，“攢局者”林明池背后的實(shí)力自然不一般。一直以來(lái)，他被外界認(rèn)為是隱形巨富，該人行事頗為低調(diào)，鮮少在公開場(chǎng)合露面。外界只知道他是漳州龍海人，1962年出生。

不過(guò)，即便是隱形巨富也難以逃脫“踩雷”命數(shù)。上面提到由于泰禾暴雷，致使白塘灣項(xiàng)目陷入停滯，隨之而來(lái)就是因商品房延期交付以及拖欠供應(yīng)商工程款等引發(fā)的維權(quán)和司法案件。

截至當(dāng)前，與泰維置業(yè)相關(guān)的司法案件高達(dá)277起，涉及合同糾紛、商品房預(yù)售糾紛、承攬合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛等多種案由。

司法案件纏身之下，泰維置業(yè)被法院列為被執(zhí)行人信息高達(dá)9起，被執(zhí)行總金額達(dá)6555.62 萬(wàn)元；被列為失信被執(zhí)行人達(dá)4次，限制高消費(fèi)達(dá)90條。

例如，因建設(shè)工程施工合同糾紛，中建三局第三建設(shè)工程向法院對(duì)泰維置業(yè)提了訴訟，請(qǐng)求法院判令泰維置業(yè)支付工程欠款約840.99萬(wàn)元及相關(guān)逾期付款利息，以及同時(shí)對(duì)案涉工程欠款840.99萬(wàn)元享有優(yōu)先受償權(quán)等。

今年1月底，中建三局第三建設(shè)工程的大部分訴求得到法院的支持。

泰維置業(yè)支付中建三局第三建設(shè)工程約800.87萬(wàn)元工程款及相關(guān)逾期付款利息，同時(shí)后者對(duì)白塘灣國(guó)際旅游度假城地產(chǎn)一期A區(qū)某些項(xiàng)目折價(jià)或拍賣的價(jià)款在800.87萬(wàn)元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)等。

二、舊改迷途

對(duì)于隱形巨富林明池而言，匯明昇集團(tuán)只是他龐大資本版圖中的冰山一角。他旗下最重要的棋子當(dāng)屬明昇集團(tuán)（全稱“明昇集團(tuán)有限公司”）。

樂居財(cái)經(jīng)查詢獲悉，明昇集團(tuán)成立于2017年11月，注冊(cè)資本2.8億元，公司董事長(zhǎng)、法定代表人均為林明池，是一家總部位于深圳的企業(yè)。在股權(quán)上，林明池持有60%股份，林樹輝、黃易紅各持股20%。

官網(wǎng)資料顯示，明昇集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)業(yè)投資、城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、國(guó)際貿(mào)易、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，目前投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值資產(chǎn)超6000億元。

其中，產(chǎn)業(yè)投資、城市更新等板塊業(yè)務(wù)均屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金沉淀量大、周期長(zhǎng)、“回血”慢的特點(diǎn)。那么，明昇的資金從何而來(lái)？

對(duì)于未上市企業(yè)來(lái)說(shuō)，往往會(huì)通過(guò)股權(quán)出質(zhì)的方式來(lái)募集資金，明昇自然也不例外。例如，去年9月，長(zhǎng)沙明昇恒輝置業(yè)將一鄉(xiāng)一品（湖南）投資價(jià)值7000萬(wàn)元股權(quán)數(shù)額出質(zhì)予光大興隴信托。

另一方面，與其他企業(yè)合作也是明昇擴(kuò)張的途徑之一。比如，深圳市明昇發(fā)展就由廈門明昇集團(tuán)、華建國(guó)際實(shí)業(yè)（深圳）有限公司（信達(dá)（中國(guó)）投資全資企業(yè)）各持股95%、5%。

不過(guò)，這筆合作或存在“明股實(shí)債”的嫌疑。今年1月25日，廈門明昇集團(tuán)曾將深圳市明昇發(fā)展股權(quán)進(jìn)行出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人正是華建國(guó)際實(shí)業(yè)。同日，華建國(guó)際實(shí)業(yè)成為深圳市明昇發(fā)展的股東。

眼下，林明池似乎有意將城市更新業(yè)務(wù)從明昇集團(tuán)剝離出去。

去年2月，明昇集團(tuán)悉數(shù)退出全資子公司深圳閩商城市更新集團(tuán)有限公司股權(quán)，接盤者為明昇二股東林樹輝與明昇總經(jīng)理蔡忠文，二者各持股95%、5%。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，深圳閩商城市更新成立于2019年8月，注冊(cè)資本1.8億元，經(jīng)營(yíng)范圍涉及城市更新策劃咨詢、舊城改造咨詢等業(yè)務(wù)。

在退出后幾天內(nèi)，明昇集團(tuán)接連退出7家全資控股的子公司，包括深圳明昇盛新投資、深圳明昇鴻瑞投資、深圳明昇卓譽(yù)投資、深圳閩商世新投資、深圳閩商啟新投資、深圳閩商恒新投資和深圳閩商領(lǐng)新投資。

有意思的是，這7家公司注冊(cè)資本均為5188萬(wàn)元，多在2019年~2020年成立，其中有三家公司更是同日成立。并且這部分公司名稱中均含有“投資”二字，但他們旗下均未出現(xiàn)對(duì)外投資企業(yè)。

同時(shí)，這7家企業(yè)被注入到剝離出去的深圳閩商城市更新集團(tuán)中。

業(yè)內(nèi)人士表示，集團(tuán)分拆企業(yè)，并將一些公司裝入該企業(yè)有兩種可能，一方面，集團(tuán)或在整合優(yōu)勢(shì)資源；相反另一方面，集團(tuán)將劣勢(shì)企業(yè)剔除，構(gòu)建一道“防火墻”，防止引火燒身。

其實(shí)早在2016年，明昇集團(tuán)揮師南下，向粵港澳大灣區(qū)擴(kuò)張，并迅速占領(lǐng)了深圳城市更新市場(chǎng)，先后拓展了羅湖、南山、龍崗、龍華等多個(gè)區(qū)域的城市更新項(xiàng)目。

但眼下，其舊改卻被質(zhì)疑存在違規(guī)行為。去年6月，有網(wǎng)友舉報(bào)有開發(fā)商違規(guī)在園嶺新村開展簽約工作，并且相關(guān)單位已針對(duì)涉事企業(yè)深圳明昇眾勝投資有限公司（明昇全資子公司）做了處罰。

時(shí)隔6個(gè)月后，有群眾舉報(bào)，該單位不但沒有停止城市更新意愿征集工作，反而故技重施，再次開展違規(guī)簽約活動(dòng)。

三、地產(chǎn)朋友圈

明昇集團(tuán)的壯大與掌舵者林明池密不可分。1998年，林明池在福建創(chuàng)立明昇集團(tuán)的前身“漳州佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。

但他的野心，并不僅局限于八閩大地。2006年，明昇挺進(jìn)湖南，并將其作為戰(zhàn)略發(fā)展重地，從此開啟了跨區(qū)域、多元化發(fā)展的道路。十年后，它又涉足珠三角區(qū)域，總部遷深行動(dòng)陸續(xù)展開。

截至目前，明昇集團(tuán)目前對(duì)外投資了11家子公司，其中有兩家企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)異常。3月，深圳明昇天辰投資因未按規(guī)定期限公示2020年年度報(bào)告，被深圳相關(guān)部門列入經(jīng)營(yíng)異常名單；同樣原因，深圳明昇恒輝投資也被列入經(jīng)營(yíng)異常名單。

此外，一路走來(lái)，信奉“愛拼才會(huì)贏”的閩系地產(chǎn)大亨林明池，其周圍聚集一批知名的閩系企業(yè)，例如，新華都、泰禾、陽(yáng)光城等。

除了上文提到的漳州白塘灣項(xiàng)目，新華都與明昇的合作還體現(xiàn)在長(zhǎng)沙項(xiàng)目中。2009年11月，新華都斥資20多億，收購(gòu)明昇控制的長(zhǎng)沙武夷置業(yè)75%的股權(quán)，受讓1600余畝土地。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，該項(xiàng)目即萬(wàn)家城項(xiàng)目，位于長(zhǎng)沙市中心城區(qū)武廣新城，總建筑面積300萬(wàn)平方米，總投資約100億，彼時(shí)號(hào)稱是未來(lái)居住逾10萬(wàn)人的長(zhǎng)沙首席超大規(guī)模高品質(zhì)人居社區(qū)。

緊接著2013年，新華都分別以5.71億元、6700萬(wàn)元收購(gòu)控股股東新華都集團(tuán)持有的長(zhǎng)沙中泛置業(yè)、長(zhǎng)沙武夷置業(yè)各19.5%股權(quán)。而這兩家企業(yè)也與明昇存在莫大的關(guān)聯(lián)。

可以說(shuō)，明昇是新華都在進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域路途中“啟蒙人”。算上白塘灣項(xiàng)目，林明池更像是“搭臺(tái)者”身份，獲得項(xiàng)目，引來(lái)投資者，二者互為需求、互為成就。

又如，2016年5月，陽(yáng)光城以34.7億元收購(gòu)新華都、新華都購(gòu)物廣場(chǎng)股份、漳州市龍祥投資、廈門明昇集團(tuán)、陳發(fā)樹、陳志勇等合計(jì)持有的長(zhǎng)沙中泛置業(yè)100%股權(quán)。

不難看出，陽(yáng)光城作為接盤人，明昇等股東拿錢退出。

樂居財(cái)經(jīng)了解到，長(zhǎng)沙中泛置業(yè)旗下開發(fā)“陽(yáng)光城·長(zhǎng)沙尚東灣”項(xiàng)目。去年11月，長(zhǎng)沙中泛置業(yè)接受五礦信托提供的不超過(guò)16.1億元融資，陽(yáng)光城為子公司這筆追加抵押資產(chǎn)。

當(dāng)下，無(wú)論朋友圈強(qiáng)大與否，明昇的項(xiàng)目都要經(jīng)得過(guò)市場(chǎng)和業(yè)主的考驗(yàn)，才是好產(chǎn)品。不過(guò)，在這一點(diǎn)上，這家開發(fā)商卻遭到了不少業(yè)主非議。

例如，2021年7月，有明昇壹城業(yè)主投訴稱，項(xiàng)目涉虛假宣傳，不兌現(xiàn)開盤時(shí)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃；緊接著2021年9月，業(yè)主爆料稱，明昇壹城公寓交房不到一年，高級(jí)防盜門變成“發(fā)黑門”。

眼下，房地產(chǎn)行情驟冷，泰禾、陽(yáng)光城等閩系房企接連暴雷，林明池的老鄉(xiāng)們也自顧不暇，未來(lái)難再有閩系大佬為其接盤或撐腰。

來(lái)自：進(jìn)深News