蘇州二手房?jī)r(jià)格為什么斷層嚴(yán)重
前段時(shí)間，我們梳理了蘇州新房房?jī)r(jià)格局，有粉絲朋友留言說(shuō)想看二手房的房?jī)r(jià)格局，今天就來(lái)好好聊聊這個(gè)話題。
蘇州二手房的房?jī)r(jià)格局與新房不同，同一個(gè)板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格差距可以很大，這就導(dǎo)致我們常聽(tīng)到的成交單價(jià)破10萬(wàn)+，并不會(huì)在板塊成交均價(jià)中出現(xiàn)。
不過(guò)盡管如此，蘇州二手房房?jī)r(jià)的落差也很大，最高的板塊均價(jià)可以達(dá)到8萬(wàn)+，最便宜的板塊二手房甚至不過(guò)萬(wàn)。
◎注：二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源房天下，僅供參考。
整體而言，蘇州二手房房?jī)r(jià)格局大概呈現(xiàn)出這幾個(gè)特點(diǎn)：
1、蘇州二手房整體成交均價(jià)屬于是偏低的，大部分板塊的二手房成交均價(jià)都在1萬(wàn)-2.5萬(wàn)之間；
2、園區(qū)的二手房成交均價(jià)依然是蘇州房?jī)r(jià)金字塔頂端，尤其是金雞湖、獨(dú)墅湖周邊的二手房，單價(jià)10萬(wàn)+成交的房源比比皆是；
3、從區(qū)域來(lái)看，成交均價(jià)3萬(wàn)+以上的板塊集中在園區(qū)、姑蘇區(qū)、新區(qū)，而從4萬(wàn)一直到8萬(wàn)以上，有且只有園區(qū)；
4、成交均價(jià)最低的區(qū)域是吳江區(qū)，但由于板塊內(nèi)有不少別墅產(chǎn)品，所以板塊內(nèi)也有很多千萬(wàn)級(jí)成交的房源；
5、通常來(lái)說(shuō)，板塊掛牌均價(jià)與板塊成交均價(jià)會(huì)有一點(diǎn)的差距，成交均價(jià)往往會(huì)低于掛牌均價(jià)，不過(guò)兩者之間的誤差也不會(huì)過(guò)大，能控制在千元之間。
本期我們討論的二手房?jī)r(jià)格是以成交均價(jià)為準(zhǔn)，下面我們具體來(lái)看。
園區(qū)金雞湖
蘇州房?jī)r(jià)天花板
板塊最高成交單價(jià)：172365元/㎡
湖西湖畔板塊成交均價(jià)：82082元/㎡
首先，園區(qū)果然是園區(qū)，在二手房板塊成交均價(jià)排名中，一騎絕塵。
從成交均價(jià)8萬(wàn)+，一直到成交均價(jià)4萬(wàn)+，都只有園區(qū)的板塊上榜，這其中大部分板塊都是集中在金雞湖周?chē)?/p>
以湖西湖畔為例，這個(gè)板塊主要是金雞湖湖西周邊的幾個(gè)項(xiàng)目，包括中茵皇冠國(guó)際別墅、中天湖畔花園、東方春曉等湖景別墅。
這些湖景別墅二手房成交價(jià)格一直屬于蘇州天花板級(jí)別，就比如在蘇州豪宅市場(chǎng)赫赫有名的春曉別墅。
項(xiàng)目位于金雞湖畔，享有一線湖景景觀，整個(gè)項(xiàng)目只有27棟獨(dú)棟別墅，距離東方之門(mén)、蘇州中心，大概步行10分鐘左右就能到。
同時(shí)，春曉別墅還是星海學(xué)區(qū)，屬于是buff疊滿(mǎn)的程度了。
去年，春曉別墅成交一套掛牌7800萬(wàn)的房源，成交總價(jià)7300萬(wàn)，成交單價(jià)高達(dá)17萬(wàn)+，刷新蘇州豪宅成交天花板。
目前，根據(jù)鏈家網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)，春曉別墅暫無(wú)房源可售，最近的一套成交房源是去年5月份。
成交總價(jià)6230萬(wàn)，成交單價(jià)13萬(wàn)+，最夸張的是該房源的成交周期，只有2天。
根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，湖西湖畔的二手房成交均價(jià)還曾達(dá)到過(guò)9萬(wàn)+。
或許，不遠(yuǎn)的將來(lái)板塊均價(jià)便能突破10萬(wàn)+了，畢竟金雞湖周邊二手房成交單價(jià)突破10萬(wàn)+的已經(jīng)比比皆是。
園區(qū)青劍湖
熱門(mén)低密改善住區(qū)
板塊最高成交單價(jià)：84480元/㎡
板塊成交均價(jià)：37272元/㎡
除了金雞湖，園區(qū)的青劍湖板塊也值得拎出來(lái)說(shuō)一說(shuō)。
十年前，提起青劍湖，人們的第一反應(yīng)還是偏遠(yuǎn)、配套不完善、交通不便利。
但如今的青劍湖是備受認(rèn)可的“低密宜居住區(qū)”，二手房別墅價(jià)格頻頻刷新紀(jì)錄，板塊整體二手房均價(jià)也來(lái)到了3萬(wàn)+的水準(zhǔn)。（3萬(wàn)+聽(tīng)起來(lái)不是很高，但需要注意的是，排在青劍湖前面的板塊也就是金雞湖、獨(dú)墅湖了）
尤其是青劍湖板塊的別墅成交非常亮眼。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年3月園區(qū)別墅成交9套，其中有6套成交房源都來(lái)自于青劍湖板塊，占到園區(qū)千萬(wàn)級(jí)別墅成交的67%。
一直以來(lái)，園區(qū)的豪宅市場(chǎng)幾乎都是被核心地段的產(chǎn)品占據(jù)，比如金雞湖、雙湖、獨(dú)墅湖等板塊。
但今年青劍湖卻肉眼可見(jiàn)地，在蘇州別墅成交市場(chǎng)下走出了自己的獨(dú)立行情，占據(jù)了園區(qū)別墅成交市場(chǎng)的大半壁江山。
板塊內(nèi)的萬(wàn)科大家別墅，去年一套房源的成交單價(jià)更是達(dá)到了84480元/㎡，刷新板塊天花板。
不僅如此，青劍湖板塊的次新房成交表現(xiàn)也很不錯(cuò)。
板塊內(nèi)的次新房也多為低密洋房，如今新房市場(chǎng)上低密產(chǎn)品稀缺，青劍湖板塊的低密次新房自然就成為了熱門(mén)。
比如龍湖熙上，該項(xiàng)目有疊墅、小高層兩種產(chǎn)品，2019年10月首次開(kāi)盤(pán)，疊墅新房均價(jià)約2.9萬(wàn)/㎡，小高層均價(jià)約3.1萬(wàn)/㎡。
如今，龍湖熙上二手房掛牌均價(jià)達(dá)到約5.86萬(wàn)/㎡，幾乎翻倍。
而該項(xiàng)目最近成交的一套疊墅房源，成交單價(jià)已經(jīng)突破6萬(wàn)元/㎡，與當(dāng)年2.9萬(wàn)元/㎡的新房售價(jià)相比，漲幅更是高達(dá)107%。
甚至漲幅遠(yuǎn)超過(guò)園區(qū)湖東核心地段的二手房漲幅，一舉打破唯地段價(jià)值論。
新區(qū)科技城
新晉低密改善
板塊最高成交單價(jià)：61255元/㎡
板塊成交均價(jià)：32588元/㎡
看完園區(qū)，再來(lái)看看新區(qū)。說(shuō)實(shí)話，新區(qū)的板塊均價(jià)中只有科技城的表現(xiàn)讓我印象深刻。
那個(gè)目前還沒(méi)有地鐵的“科村”，二手房成交均價(jià)竟然已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)地站上了3萬(wàn)+，與新區(qū)的房?jī)r(jià)老大哥獅山并列。
從具體成交情況來(lái)看，科技城的二手房成交均價(jià)大概也是被板塊內(nèi)的別墅產(chǎn)品拉上去的。
與園區(qū)青劍湖類(lèi)似，科技城也非常宜居，有山有水，這種低密的居住環(huán)境現(xiàn)在非常有吸引力。
◎圖源：蘇州科技城
比如板塊內(nèi)的別墅項(xiàng)目清山慧谷，項(xiàng)目掛牌均價(jià)46764元/㎡，雖然只有3套在出售，但近30天帶看有30次，也就是說(shuō)這3套房源，平均每天都有一次帶看。
據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，清山慧谷今年為止已成交3套房源，成交單價(jià)最高45077元/㎡，最低成交單價(jià)也有31920元/㎡。
要知道，該項(xiàng)目2013年的新房只有12500元/㎡，10年漲幅超過(guò)260%。
而目前板塊內(nèi)其他別墅成交數(shù)據(jù)也很不錯(cuò)，就在上個(gè)月，景瑞無(wú)雙成交一套房源，成交單價(jià)高達(dá)61225元/㎡，屬于板塊內(nèi)的高價(jià)成交房源了。
作為蘇州四大新城之一，科技城這幾年的房?jī)r(jià)是肉眼可見(jiàn)地在上漲。
不僅是二手房均價(jià)牢牢站穩(wěn)3萬(wàn)+，科技城板塊的新房?jī)r(jià)格也已經(jīng)從原先的2.8萬(wàn)+，成功進(jìn)入3萬(wàn)+的行列。
目前科技城板塊內(nèi)在售新房已經(jīng)不多，待這一批新房去化后，或許板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)又會(huì)有新的突破。
吳江太湖新城
區(qū)域豪宅聚集地
板塊最高成交單價(jià)：95736元/㎡
板塊成交均價(jià)：18025元/㎡
最后想聊聊的板塊是吳江太湖新城。
同樣是四大新城之一，吳江太湖新城的二手房成交均價(jià)并沒(méi)有破3萬(wàn)+，但板塊內(nèi)的千萬(wàn)級(jí)豪宅成交卻很多。
這個(gè)成交均價(jià)看起來(lái)并不起眼的吳江太新，實(shí)際上早已是吳江高端改善的集中地。
早在兩年前，我們就曾寫(xiě)過(guò)一篇吳江太新破千萬(wàn)的文章，當(dāng)時(shí)吳江太湖新城只是二手房掛牌價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的很多，但千萬(wàn)成交的不算多。相關(guān)閱讀：沒(méi)想到，吳江太湖新城的房子已經(jīng)千萬(wàn)級(jí)別
而如今吳中太湖新城二手房的千萬(wàn)級(jí)成交已經(jīng)不再稀奇，甚至已經(jīng)開(kāi)始向單價(jià)10萬(wàn)+發(fā)起沖刺。
就在前幾天，吳江太湖新城成交一套別墅，成交總價(jià)高達(dá)4180萬(wàn)元，單價(jià)已經(jīng)高達(dá)9.5萬(wàn)+，逼近園區(qū)豪宅成交單價(jià)。
據(jù)鏈家顯示，目前吳江太湖新城二手房成交總價(jià)在千萬(wàn)以上的，共有10套，其中今年成交的就有3套。
這3套房源都是別墅項(xiàng)目，成交單價(jià)在4-5萬(wàn)+/㎡，也已經(jīng)超過(guò)部分園區(qū)板塊的二手房均價(jià)。
由于吳江太湖新城的發(fā)展較早，所以板塊內(nèi)的二手房很多。
從蘇州鏈家網(wǎng)上的數(shù)據(jù)來(lái)看，吳江太湖新城目前共有5214套二手房源掛牌，是吳中太湖新城二手房掛牌數(shù)量的十倍不止。
大概也正是因?yàn)閰墙鲁前鍓K內(nèi)二手房多，把板塊成交均價(jià)拉低，只有2萬(wàn)+。
而吳中太湖新城板塊發(fā)展相對(duì)較晚，板塊內(nèi)二手房沒(méi)那么多，且多以次新房為主， 所以板塊掛牌均價(jià)相差不大，達(dá)到3萬(wàn)+。
目前吳江太湖新城板塊內(nèi)的新房多以低密改善為主，均價(jià)都在3萬(wàn)+，相較于板塊內(nèi)的低密改善二手房來(lái)說(shuō)，這些新房倒存在一定的倒掛空間，基本上都能熱銷(xiāo)。
最后，蘇州二手房房?jī)r(jià)格局整體應(yīng)該與大家想象中的差不多。
園區(qū)的二手房成交價(jià)依然占據(jù)金字塔頂端，隨后是姑蘇區(qū)、新區(qū)；
接著是吳中區(qū)、相城區(qū)，最后是吳江區(qū)。
雖然目前還沒(méi)有出現(xiàn)成交均價(jià)10萬(wàn)+的板塊，但誰(shuí)又能說(shuō)得準(zhǔn)以后不會(huì)有呢。
畢竟，蘇州的豪宅市場(chǎng)一直不缺購(gòu)買(mǎi)力。▋
編輯：張小果｜主編：Miao
出品：City好房
