21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者王雪 武漢報(bào)道
日前，根據(jù)上交所官網(wǎng)信息，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已通過”，將正式上市交易，這是武漢首單公募REITs。截至2022年末該標(biāo)的資產(chǎn)估值為15.4億元。
公開資料顯示，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT原始權(quán)益人為湖北省科技投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湖北科投”），標(biāo)的資產(chǎn)包括四部分，分別為光谷軟件園A1-A7棟、光谷軟件園C6棟、光谷軟件園E3棟及互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目，均位于光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。該產(chǎn)業(yè)園是中國(guó)首個(gè)國(guó)家級(jí)光電子信息產(chǎn)業(yè)基地的核心載體，年度產(chǎn)業(yè)收入達(dá)到2萬億元，產(chǎn)值達(dá)到8000億元。
但2020至2022年受疫情持續(xù)影響，標(biāo)的資產(chǎn)出租率存在波動(dòng)，部分物業(yè)尚未達(dá)到預(yù)期利用率，整體出租率分別為83.76%、89.63%、86.40%。“伴隨疫情結(jié)束，租賃市場(chǎng)回暖，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租賃情況日漸改善。截至2023年3月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目整體出租率已恢復(fù)至90.72%?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步指出，當(dāng)前標(biāo)的資產(chǎn)租賃合同期限3年及以上占比66.50%，已簽約租金平均每月每平方米約61.63元，共有49家租戶，涉及信息技術(shù)、金融科技等11個(gè)行業(yè)。其中，底層資產(chǎn)最大租戶為招商銀行武漢分行及招商銀行信用卡中心。
從收入看，2020至2022年末，標(biāo)的資產(chǎn)三年?duì)I業(yè)總收入分別約為0.86億元、1.06億元和1.07億元；其中租金收入分別約為7564.26萬元、9457.33萬元和9604.62萬元；毛利率分別為62.82%、68.97%、65.51%。
對(duì)于2020年租金下滑，相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，由于疫情期間，湖北科投針對(duì)小微企業(yè)租戶給出減免3個(gè)月租金、減半6個(gè)月租金的優(yōu)惠，所以使得年度租金減少，后續(xù)隨著疫情影響逐步消退，租金收繳及租賃情況將恢復(fù)正常。
從可分配收益看，招募說明書指出，假設(shè)該基金按照模擬可供分配金額的100%向投資者分配股利，2023至2024年度的模擬預(yù)測(cè)可供分配金額分別為7271.32萬元和7665.17萬元，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為4.72%和4.98%。
此外，讓投資者關(guān)心的還有項(xiàng)目?jī)艋厥召Y金用途以及資產(chǎn)標(biāo)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)效率等問題。湖北科投黨委副書記、總經(jīng)理曾玉梅在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，凈回收資金擬投資兩大項(xiàng)目，一是“中國(guó)光谷·數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，計(jì)劃打造孵化器、加速器和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)三類企業(yè)載體，重點(diǎn)發(fā)展人工智能、大數(shù)據(jù)、AR/VR、區(qū)塊鏈等領(lǐng)域。二是擬投資生物創(chuàng)新園二期項(xiàng)目，規(guī)劃打造生物產(chǎn)業(yè)研發(fā)創(chuàng)新體系及總部聚集地。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面，曾玉梅表示，中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT項(xiàng)目外部管理機(jī)構(gòu)光谷資產(chǎn)是隸屬湖北科投的全資國(guó)有企業(yè)。截至2022年底，光谷資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)面積近190萬平方米，貢獻(xiàn)租賃收入過億元，資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)辦公樓、廠房、公共場(chǎng)館、公租房等?！拔磥恚夤荣Y產(chǎn)還將不斷提升運(yùn)營(yíng)效率，打造出區(qū)域規(guī)模最大，服務(wù)最優(yōu)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)供應(yīng)商。”
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動(dòng)格局已經(jīng)逐步形成，針對(duì)擴(kuò)募，曾玉梅告訴記者，湖北科投計(jì)劃通過擴(kuò)募將本次發(fā)行項(xiàng)目打造成百億級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs平臺(tái)。
公開資料顯示，截至2022年底，湖北科投合并報(bào)表范圍內(nèi)已建成運(yùn)營(yíng)及在建的可租賃物業(yè)面積超過550萬平方米。其中已建成并成熟運(yùn)營(yíng)的可租賃物業(yè)包括光谷生物城生物創(chuàng)新園、光谷生物城、施耐德廠房、霍尼韋爾廠房、蓋瑞特廠房、汽車電子產(chǎn)業(yè)園等約500萬方。
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