我國的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs自2021年啟航，經(jīng)過兩年的發(fā)展，憑借其流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點，目前已成為越來越多投資者關(guān)注的資產(chǎn)類別。我們開設(shè)「億懂REITs」專欄，通過主筆人萬億的文字，與大家一起暢游“萬億”REITs藍(lán)海，讓REITs更易懂。
REITs作為不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要工具之一，在海外資本市場扮演著重要且成熟的角色，為投資者提供了分享實體經(jīng)濟(jì)增長的有效途徑。目前，REITs二級市場出現(xiàn)一定程度的波動和分化，引起了投資者的關(guān)注，并引發(fā)了對REITs投資價值及二級市場價格合理性等問題的廣泛討論。對此，我們的看法主要包括以下幾點：
01
REITs本身是具備
長期投資價值的品種
REITs作為一種具備長期投資價值的金融產(chǎn)品，具備市場上較為稀缺的股債雙重屬性。投資REITs主要可以獲得兩部分收益：首先是底層資產(chǎn)的年度分紅，其次是REITs在自由市場上的交易中所帶來的資本利得。因此，REITs不僅可以追求相對穩(wěn)定的分紅收入，分配率也相對可觀，為投資者提供了類似于債券的穩(wěn)定現(xiàn)金流收益；同時，如果其資本價值增長，又能為投資者提供類似于股票的長期資本回報。根據(jù)過去一段時間的數(shù)據(jù)來看，我國REITs的收益表現(xiàn)相對債券更為出色，波動率也較股票市場較低。截至2023年6月6日，中債REITS估值收益率平均為7.26%①，AA級和AAA級3年期中短期票據(jù)到期收益率分別為3.45%和2.82%。中證REITs指數(shù)52周波動率為10.08%，而同期中證1000指數(shù)52周波動率則為18.65%。
無論是國內(nèi)還是國外，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)普遍表現(xiàn)出運(yùn)營穩(wěn)定，并且具備成長性和抗風(fēng)險性的特征，因此投資收益一直比較可觀。以美國REITs市場為例，其近20年的總回報指數(shù)年均復(fù)合增長率達(dá)到7.1%，僅有5年出現(xiàn)負(fù)收益。從海外超過20年的數(shù)據(jù)來看，REITs長期以來持續(xù)跑贏通脹，其分紅收益也長期超過債券收益率，同時在經(jīng)濟(jì)下行周期中通常表現(xiàn)出較強(qiáng)的防御性。此外，REITs與其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低。因此，作為相對稀缺的資產(chǎn)，REITs一直是長期投資者在資產(chǎn)配置時追求的目標(biāo)之一。
02
REITs的現(xiàn)金流有望逐步恢復(fù)
過去一年，REITs資產(chǎn)運(yùn)營的穩(wěn)定性受到了疫情的影響，例如高速公路通行費(fèi)收入、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金收入等都出現(xiàn)了一定程度的下降。然而，展望未來，隨著經(jīng)濟(jì)增長逐步企穩(wěn)，之前對REITs現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響的因素有望逐漸消除，從而為REITs的長期投資價值提供良好的支持。最新的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析顯示，截至2023年一季度，可同比分析的REITs產(chǎn)品的EBITDA和可供分配金額同比分別提升了3.9%和12.1%。除了少數(shù)滯后于經(jīng)濟(jì)周期的資產(chǎn)類型外，其余REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)運(yùn)營狀況均出現(xiàn)了不同程度的改善，這有望推動2023年全年分配金額超過預(yù)期。
另一方面，過去的經(jīng)濟(jì)周期性變化和疫情等因素對投資者來說也提供了寶貴的學(xué)習(xí)機(jī)會。這是因為疫情等特殊事件導(dǎo)致REITs可供分配現(xiàn)金流完成度未能達(dá)到預(yù)期?？紤]到經(jīng)濟(jì)增速的周期性變化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的變化以及資產(chǎn)運(yùn)營狀況的變化等多種復(fù)雜因素的疊加，底層資產(chǎn)的運(yùn)營收入可能會出現(xiàn)周期性變化，或者更大程度的不確定性。鑒于這些因素，投資者對于REITs可供分配現(xiàn)金流的預(yù)測相比過去更加客觀和扎實。
03
當(dāng)前REITs的估值水平具備吸引力
截至2023年6月6日，我國REITs市場所有產(chǎn)品P/經(jīng)調(diào)整NAV（經(jīng)調(diào)整NAV為底層資產(chǎn)評估價值扣減基金層面杠桿金額，部分上市時間較短未公告2022年年報的產(chǎn)品假設(shè)其杠桿為0）估值倍數(shù)僅為1.01倍，較2023年年初1.21倍顯著下調(diào)；公告2023年盈利預(yù)測的20只REITs產(chǎn)品（含4只已完成擴(kuò)募REITs產(chǎn)品）預(yù)期現(xiàn)金分派率已達(dá)到7.1%，產(chǎn)權(quán)類及經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品分別為4.0%和9.2%，而年初市場已披露盈利預(yù)測產(chǎn)品2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率僅為5.6%，產(chǎn)權(quán)類及經(jīng)營權(quán)類分別為3.5%和7.2%。雖然對于當(dāng)前REITs資產(chǎn)估值的合理性，要基于不同市場環(huán)境，每個資產(chǎn)要單獨判斷，但相比前段時間，當(dāng)前市場整體估值水平已具備一定的吸引力。
長期來看，資產(chǎn)價格出現(xiàn)波動和再平衡的過程是正常的現(xiàn)象。短期來看，雖然投資者關(guān)注到當(dāng)前REITs市場上的標(biāo)的出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營情況分化，以及二級市場換手率較低、做市商占比較大等流動性不足的情況，但目前也存在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給相對稀缺、風(fēng)險偏好回升等有利于REITs價格回升的因素。隨著我國經(jīng)濟(jì)增長逐步恢復(fù)，資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量回升以后REITs或具備出現(xiàn)估值回歸的可能性。
04
短期若出現(xiàn)一些指標(biāo)的改善
市場有望出現(xiàn)反彈的機(jī)會
近期，REITs二級市場呈現(xiàn)出上方拋壓、下方缺買盤的特征，關(guān)于是否能夠出現(xiàn)趨勢性回升的機(jī)會，尚需進(jìn)一步觀察。但我們認(rèn)為，若出現(xiàn)以下一些現(xiàn)象或指標(biāo)，例如權(quán)益型投資者逐步進(jìn)場、市場形成震蕩態(tài)勢且換手率充分；底層資產(chǎn)的基本面出現(xiàn)明顯改善；個別券出現(xiàn)明顯的盈利效應(yīng)，并且該效應(yīng)與其他資產(chǎn)形成蹺蹺板效應(yīng)等，那么REITs市場有望展現(xiàn)出較好的表現(xiàn)。
05
制度建設(shè)有望擴(kuò)大市場規(guī)模
持續(xù)提升REITs未來投資價值
當(dāng)前，REITs試點逐步深入推進(jìn)，伴隨底層資產(chǎn)類別擴(kuò)容、參與投資人類型多樣化及規(guī)模擴(kuò)大、相關(guān)金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，預(yù)計將為REITs市場帶來持續(xù)健康的發(fā)展。良好的制度設(shè)計在此過程中起到關(guān)鍵作用。針對REITs投資，后續(xù)還可以關(guān)注的制度建設(shè)舉措包括但不限于如下： 第一，優(yōu)化詢價定價機(jī)制、做市商制度，以及更好發(fā)揮管理人的管理職責(zé)等相關(guān)舉措； 第二，建立投資者生態(tài)圈，搭建投資者交流互動平臺，組建機(jī)構(gòu)投資內(nèi)部投研團(tuán)隊，促進(jìn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)投資者之間以及機(jī)構(gòu)投資者之間互動的舉措； 第三，完善投資者關(guān)系服務(wù)，建立投資者信息披露和日常交流機(jī)制，明確和發(fā)揮原始權(quán)益人和管理人在投資者關(guān)系中作用和責(zé)任的相關(guān)舉措；第四，打造REITs研究市場，旨在提高投資者專業(yè)投研能力的舉措； 第五，投資者教育措施，幫助投資者理性看待REITs的資產(chǎn)質(zhì)量、收益和波動水平； 第六，進(jìn)一步放開投資者范圍的舉措，打造更加多元化的投資者結(jié)構(gòu)；第七，創(chuàng)設(shè)與REITs相關(guān)的投資產(chǎn)品，如REITs指數(shù)/ETF產(chǎn)品、REITs FOF產(chǎn)品、允許房地產(chǎn)行業(yè)基金投資REITs標(biāo)的、將REITs標(biāo)的納入房地產(chǎn)或不動產(chǎn)指數(shù)產(chǎn)品、引入海外REITs產(chǎn)品等。
相信隨著這些舉措的實施，將更好地發(fā)揮對REITs市場穩(wěn)定發(fā)展的重要作用。
我們堅信，中國的公募REITs市場擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?。隨著制度建設(shè)逐步完善、商業(yè)模式逐漸清晰，并逐一克服相關(guān)挑戰(zhàn)和障礙，各類市場參與者積極投身其中，預(yù)計REITs市場將迎來更為良好的發(fā)展態(tài)勢。發(fā)行數(shù)量、規(guī)模和種類都將穩(wěn)步增長，長期持有優(yōu)質(zhì)公募REITs資產(chǎn)的投資者將有機(jī)會分享行業(yè)發(fā)展所帶來的紅利。
在短期內(nèi)，雖然REITs市場可能會經(jīng)歷價格和估值的波動，但我們相信其表現(xiàn)將逐漸回歸正常。REITs市場的各類參與者將更加成熟和理性地評估REITs的投資價值，REITs市場也將實現(xiàn)更加健康和長遠(yuǎn)的發(fā)展。
數(shù)據(jù)來源：①根據(jù)中債公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）估值編制說明（試行），REITs估值收益率（%）為REITs估值當(dāng)日所使用的估值折現(xiàn)率（即以REITs估值價格購買一份基金份額所能獲得的內(nèi)部收益率IRR）
億個AI
咱就是說，不懂沖浪的碼農(nóng)不是好的投資經(jīng)理？（本圖由作者萬億通過AI生成）
基金有風(fēng)險，投資須謹(jǐn)慎?；疬^往業(yè)績不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成本基金業(yè)績表現(xiàn)的保證。本基金可根據(jù)投資運(yùn)作或市場環(huán)境的變化，選擇將部分基金資產(chǎn)投資于以上所列示相關(guān)行業(yè)的證券或選擇不投資于具體某個行業(yè)的證券。以上觀點、看法根據(jù)當(dāng)前市場情況判斷做出，今后可能發(fā)生改變。投資者應(yīng)認(rèn)真閱讀《基金合同》《招募說明書》《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，全面認(rèn)識基金產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征，在了解產(chǎn)品情況及聽取銷售機(jī)構(gòu)適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的風(fēng)險承受能力、投資期限和投資目標(biāo)，對基金投資做出獨立決策，選擇合適的基金產(chǎn)品。
