作為首只市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REIT，華夏基金華潤有巢REIT的動向一直備受市場關(guān)注。近期基金一季報披露，這只產(chǎn)品的運營業(yè)績也首次對外披露。季報顯示華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，一季度項目出租率、經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等多項運營指標超預期，一季度累計實現(xiàn)收入1926.4萬元，EBITDA1208.53萬元，基金可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度達133.07%，按天數(shù)做簡單年化，一季度分派率為5.34%。
4月21日，基金管理人華夏基金和原始權(quán)益人及項目運營機構(gòu)華潤有巢聯(lián)合舉行主題為“勇毅篤行，未來可期”的基金2023年一季度業(yè)績溝通會，有巢住房租賃（深圳）有限公司總經(jīng)理陳嘉、華夏基金基礎(chǔ)設施與不動產(chǎn)業(yè)務部聯(lián)席行政負責人莫一帆、華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖詳細介紹了基金業(yè)績情況并就投資人關(guān)切的問題進行解答。以下為筆者整理的溝通會部分實錄內(nèi)容。
底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 未來業(yè)績可期
問題：基金底層資產(chǎn)的兩個項目未來在出租率和租金水平上有何具體的展望？
莫一帆：目前項目出租率相較招募書預測的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經(jīng)項目的出租率后面可能繼續(xù)上升。整體看未來在無重大不利因素下，項目年度平均出租率預計將保持平穩(wěn)。
租金增長方面，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，預計上海市未來租賃需求將進一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海2022年及2023年1季度平均租金分別增長9.5%、3.6%。未來高品質(zhì)與高性價比的保租房項目將長期受到市場青睞。
問題：華潤有巢的兩個項目距離上海市中心較遠，業(yè)績是否能夠有支撐？
陳嘉：從城市產(chǎn)業(yè)的空間布局看，上海城市的發(fā)展并非是攤大餅的外擴模式，而是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為導向的多中心發(fā)展模式。盡管兩個項目距離上海的城市中心點有一定距離，但項目租客大多屬于地鐵沿線及項目周邊“產(chǎn)住一體”的就業(yè)人群。
首先，從項目區(qū)位角度看，泗涇項目接近地鐵9號線，租戶大多是以智能制造、汽車產(chǎn)業(yè)為主導的松江工業(yè)區(qū)，和以微電子、互聯(lián)網(wǎng)為主導的漕河涇技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群，以及部分虹橋板塊的企業(yè)白領(lǐng)；東經(jīng)項目處于以先進制造業(yè)為主導的松江東部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，租客以經(jīng)開區(qū)企業(yè)的企業(yè)白領(lǐng)為主。
其次，從區(qū)域發(fā)展角度看，松江區(qū)位于長三角G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)域。隨著大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設落地，松江區(qū)將成為上?？萍紕?chuàng)新的產(chǎn)業(yè)龍頭聚集地，會源源不斷產(chǎn)生大量的人才租住需求，保證了項目未來客源的穩(wěn)定性。
最后，從一季報的運營數(shù)據(jù)看，兩家項目公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入1906.17萬元，EBITDA1，350.93萬元。泗涇項目的出租率為96.99%，期內(nèi)新簽租約343間；東經(jīng)項目的出租率為92.43%，期內(nèi)新簽租約515間。對比預測值均有較大幅度增長，也充分客觀證明了項目業(yè)績的可支撐性與可持續(xù)性。
問題：按照披露的租賃到期時間看，項目租約大多都是1年，二三季度的到期量很大，未來業(yè)績是否會有波動？
陳嘉：今年一季度東經(jīng)項目與泗涇項目出租率均超預期實現(xiàn)。從行業(yè)角度來看，一般而言一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季，泗涇與東經(jīng)兩個項目1季度的新簽租賃合同總量為858間，二三季度到期總量分別是1，016間及757間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看去化會是比較健康和正常的，同時旺季的新簽租約也會促進新簽租金市場化的調(diào)整。
整體來看兩個項目租期結(jié)構(gòu)健康、企業(yè)租戶集中度分散，其中泗涇項目存量租賃合同中排名前五的企業(yè)租賃合同合計68間，占比5.55%；東經(jīng)項目存量租賃合同排名前五的企業(yè)租賃合同合計77間，占比6.18%。
綜上，我們對未來業(yè)績的可持續(xù)穩(wěn)步增長還是比較有信心的。
專業(yè)運營賦能 提質(zhì)增效顯著
問題：市場化的保障房與配租類的保障房有何差異？華潤有巢REIT的市場化租金調(diào)節(jié)機制體現(xiàn)出哪些特性？
陳嘉：首先，華潤有巢擁有完善的運營管理體系作為支撐。我們通過營銷、開籌、營運、安全、集采標準化，形成統(tǒng)一的對客標準化服務和對內(nèi)精益化管理機制。
對客標準化服務方面，在面向全體租客的“有巢APP”，可以實現(xiàn)房間的線上簽約、繳費、換房、增值服務預約及退房，方便租戶的同時，也降低了一線門店運營成本。同時，面對企業(yè)客戶，我們搭建了“巢企薈”平臺，為企業(yè)租戶一站式解決了員工的租住需求，截至2022年底已擁有超過300家簽約企業(yè)租戶。
對內(nèi)精益化管理方面，我們已經(jīng)建立面向門店員工的“巢學堂”專業(yè)化培訓體系及專班督辦的“運營管理提升”專項行動。
其次，華潤有巢運營的項目可實現(xiàn)基于市場行情的出租率、租金價格綜合最優(yōu)。
出租率方面，泗涇、東經(jīng)項目作為市場化經(jīng)營的保租房，區(qū)別于集中定向配租、租戶排隊選房的政府平臺運營模式，沒有等待集中配租產(chǎn)生的空置。項目每一間房均獨立出租，并通過有巢全平臺覆蓋的營銷渠道，主動尋找潛在租客。而且，有巢會在租約即將到期前，靈活設置租金優(yōu)惠活動，這樣極大減少房間出房時間，避免集中租約到期，保持出租率穩(wěn)定，以此來實現(xiàn)項目整體營業(yè)收入最大化。
租金價格方面，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場行情動態(tài)調(diào)價，一房一價，具備更高的租金增長潛力和總收入最大化能力。
問題：一季報的項目營業(yè)收入較預測值的上漲幅度低于EBITDA的上漲幅度，是否意味著成本的節(jié)約在本季度更加重要，這樣未來業(yè)績的增長是否存在天花板？
陳嘉：EBITDA上漲高于收入增長主要得益于在成本可控基礎(chǔ)上，收入增長對EBITDA增長的放大效應。泗涇項目的出租率比預測的91%，上漲了近6個點，東經(jīng)項目比預測的90%，上漲了2.4個點，同時疊加新簽租金的上漲等因素促使營業(yè)收入超預期大約7個點。而運營成本整體又略有節(jié)降，促使EBITDA整體超預期幅度更高。
業(yè)績增長方面，開源和節(jié)流同樣重要。
首先看收入端，在滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，項目能夠根據(jù)市場行情動態(tài)調(diào)價，實現(xiàn)業(yè)績最大化的量價平衡，租金收入仍有上升空間；另外，項目的配套商業(yè)、增值業(yè)務，也具備長期、可持續(xù)的業(yè)績增長空間；
其次看成本端，在完成招商爬坡，進入成熟運營期后，項目的運營成本將聚焦精細化管控，在不影響項目品質(zhì)的前提下，把每一分錢都用在刀刃上。
提質(zhì)、增效是一個市場化機構(gòu)競爭力的體現(xiàn)。華潤有巢全價值鏈的租賃住房資產(chǎn)經(jīng)營能力，為項目在供應鏈、營銷渠道、標準化運營、EHS管理上的多重優(yōu)勢，為業(yè)績增長提供了空間。謝謝。
項目儲備充足 未來擴募可期
問題：華潤有巢有何資產(chǎn)儲備？對于基金后期擴募有什么安排？
陳嘉：華潤有巢在整個租賃住房領(lǐng)域都處于領(lǐng)先地位。截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。管理規(guī)模位列央企前列，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國住房租賃行業(yè)經(jīng)營質(zhì)量榜”“2022年中國住房租賃行業(yè)成長型企業(yè)排行榜”均位列榜首。
目前華潤有巢已經(jīng)按招募書披露，從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關(guān)項目達穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動擴募；同時，華潤有巢未來投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市的可擴募資產(chǎn)，目前已圈定了一批擴募儲備。
問題：市場對于保租房REITs的整體定位是類債屬性比較強，華夏基金華潤有巢REIT這類保租房REITs相比于信用債的投資優(yōu)勢是什么？
莫一帆：首先信用債本身是“無擔保債券”，沒有特定的資產(chǎn)作為擔保，主要依托發(fā)行機構(gòu)的信用，存在主體違約的風險。保租房REITs收益主要來源于優(yōu)質(zhì)的、成熟運營的租賃住房項目，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。具備抗通脹屬性，租賃收益及現(xiàn)金流隨通脹抬高而增長，帶來資產(chǎn)增值，而通脹抬高往往導致信用債的貶值。
其次保租房REITs兼顧“股”性和“債”性，就底層資產(chǎn)為租賃住房的項目，以華潤有巢為代表的市場化運營機構(gòu)將給項目帶來經(jīng)營業(yè)績的不斷提升，與信用債相比REITs市值具有一定的成長性。
再次信用債的投資門檻比較高，以機構(gòu)投資者為主；REITs的投資門檻比較低，個人投資者與機構(gòu)投資者均可參與，并且沒有金額的限制。
風險提示：公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風險品種，具體風險評級結(jié)果以基金管理人和銷售機構(gòu)提供的評級結(jié)果為準。公募REITs為基礎(chǔ)設施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設施項目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟環(huán)境、運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風險。公募REITs在基礎(chǔ)設施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風險和與基礎(chǔ)設施項目相關(guān)的風險，詳見招募說明書等法律文件?；鸸芾砉静槐ＷC本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產(chǎn)品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，公司不就資料中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，公司不對任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。
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