文 | 維辰
手機(jī)、家電“以舊換新”屢見不鮮，房子也能“以舊換新”！
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——今年9月份以來，濟(jì)南、南京、淄博、泰安等多個(gè)城市紛紛推出“以舊換新”購房政策。近日，又有寧波正式啟動(dòng)“換新購”活動(dòng)，連云港提出探索“賣舊換新”新方式，海寧鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”，對購買意向購房人存量房的房企予以總購房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。
一
總的來看，目前各地的“以舊換新”主要有兩種交易模式：一是購房者繳納定金鎖定新房，中介集中資源優(yōu)先推售購房者舊房，期限內(nèi)賣出則合同生效，反之則退還定金；二是房企或其他第三方出手收購舊房用于買賣或者工抵，購房者通過補(bǔ)差價(jià)購得新房。
“以舊換新”和購房者自行置換的差別在于，前者打通了賣房、買房全流程，整合了中介、房企等相關(guān)方面聯(lián)動(dòng)配合，使置換流程更加流暢、置換效率更高。傳統(tǒng)的房屋置換流程中，許多購房者會(huì)陷入“舊房賣不掉、新房買不了”的窘境，又或者等舊房子賣掉時(shí)，意向房源也已出售。
“以舊換新”中，購房者先鎖定新房，再由中介線上線下聚焦推廣加速舊房銷售，輔以出售成功合同才生效的兜底機(jī)制，或干脆由房企、第三方收購，有利于打消購房者“沒賣不敢買”、錯(cuò)失心儀新房的顧慮，也增加了換房確定性，對釋放改善型住房消費(fèi)需求、化解庫存積壓具有積極作用。
二
全流程的另一面，是“連環(huán)單”。這意味著任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，就會(huì)引發(fā)一系列麻煩。
其中最典型的是，不論是幫賣模式，還是收購模式，都面臨一個(gè)共同的難題，即怎么把舊房子賣出去：低于購房者的心理價(jià)位，人家不賣；價(jià)格高了，其他購房者或房企又不買。繞來繞去，又回到先賣這一關(guān)，其次才是賣買銜接問題。
而從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，有“（青島市民）4天‘賣舊買新’”“僅12天就賣掉老房置換新房”這樣讓人艷羨的例子，也有大把購房者作出了妥協(xié)。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，多名中介反饋，降價(jià)賣掉舊房子依舊是主流。此外，并不是任意舊房都可以置換，房齡、地理位置等符合一定條件，才能進(jìn)行估價(jià)，“舊房總房款不能超出新房總房款的60%”。
可見，在“以舊換新”鏈條中，依然要面對舊房出手難的痛點(diǎn)。若未能就價(jià)格方面達(dá)成一致，購房者又鎖定了新房源，反而會(huì)拉長去化周期。這便是連鎖反應(yīng)。也正是這樣的“雙刃劍”效應(yīng)，決定了“以舊換新”購房政策不適宜大面積推廣，各地應(yīng)視當(dāng)?shù)貥鞘袖N售、置換需求等具體情況而定。更何況，還有不少“以舊換舊”的購房者，都反映新政適用范圍有限。
三
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探索房子這樣的大宗財(cái)產(chǎn)“連環(huán)單”業(yè)務(wù)，監(jiān)管務(wù)必要跟上。
現(xiàn)階段，有的“以舊換新”是倡議性的行業(yè)間活動(dòng)，有的是政府性的，前者對購房者并不友好。實(shí)事求是地說，若新房銷售火爆，根本就不愁賣，房企何必舍近求遠(yuǎn)做置換群體的生意呢？
市場上，不乏一些項(xiàng)目尾盤或者非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的新房才用于置換，也有非第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)給舊房估價(jià)，缺乏監(jiān)管部門從中規(guī)范、平衡，購房者又處于信息劣勢一方，置換公平性何以保證？一旦出現(xiàn)糾紛，真是一團(tuán)亂麻。
讓“以舊換新”發(fā)揮一、二手房市場梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，提振樓市供需兩端信心，需要地方視實(shí)際需要穩(wěn)妥推行，不斷完善舊房評估、置換標(biāo)準(zhǔn)等政策細(xì)節(jié)，加強(qiáng)全過程監(jiān)管，方能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
【作者】 楊悅
南方評論
