根據(jù)美國世邦魏理仕集團（CBRE Group）的最新報告，截至今年9月的12個月內，迪拜住宅市場總交易量達到87154宗，是同期創(chuàng)下的最高紀錄。在此期間，迪拜的平均房價同比上漲了19.6%，住宅平均租金增長了20.6%。
在高歌猛進的市場行情下，迪拜天美地產(chǎn)公司（TIMI Property）中國市場合伙人楊洋告訴第一財經(jīng)記者：“目前迪拜房地產(chǎn)是絕對的賣方市場。開發(fā)商已經(jīng)不再向海外客戶提供翻譯資料，因為他們5天到7天就能賣掉的樓，沒必要辛苦再這么做。”
“毋庸置疑的賣方市場”
公寓約占迪拜住房供應量的85%。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，在截至今年9月的一年中，迪拜公寓和別墅的售價和租金都在快速上漲。迪拜公寓均價上漲19.7%，達1357迪拉姆/平方英尺（約合2.9萬人民幣/平方米），迪拜市中心的公寓市場售價最高，約合5.3萬人民幣/平方米。別墅均價上漲了18.9%，均價約合3.4萬人民幣/平方米，位于朱美拉棕櫚島的別墅市場售價最高，均價約合10.7萬人民幣/平方米。
同期，公寓和別墅的租金同比上升20.7%和20.1%。
這延續(xù)了去年的行情。迪拜土地局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，迪拜的房產(chǎn)銷售量接近12.3萬套，比2021年增長了45%。按交易額計，全年增長了78%。
“在距迪拜不足一小時車程的拉斯海馬，房價之前大約一兩萬人民幣/平米，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到5萬元/平米了。漲幅非常明顯，但購房者仍然絡繹不絕，一棟樓可能在5~7天內就可以售完?！睏钛笳f，“迪拜市中心較好的項目在開售前，購買者就已經(jīng)給支票排隊了。可能一棟樓的一居室在開售前就會售空，兩居室也會賣出一半?！?/p>
行情也表現(xiàn)在豪宅銷售的激增上。根據(jù)萊坊《2023年財富報告》，2022年，迪拜的豪宅市場首次升至全球第四大活躍市場，售價超過1000萬美元的豪宅銷售量當年累計219套，僅次于紐約市的244套、洛杉磯的225套和倫敦的223套。從增幅來看，迪拜的超級豪宅市場增長了44%，相比之下紐約和倫敦只有2.7%和1.5%。
楊洋透露，迪拜一家私人開發(fā)商的CASA項目開售僅三個小時，銷售額就達到了10億迪拉姆（約2.7億美元）?！斑@是毋庸置疑的賣方市場?！彼f。
吸引力在哪里
2016年底，從事金融業(yè)工作的Tim在迪拜購入了一套80平米一居室，其所屬的社區(qū)當時被譽為迪拜的“比弗利山莊”，還配備了一座18洞的高爾夫球場。
“按照當時租金價格計算，約15年可以回本。但現(xiàn)在租金幾乎每個月都在漲，比2020年的低點幾乎翻了一番，這樣下去只需10~12年就可以回本了?！盩im說，“當時主要是想分散投資。聽了迪拜的租金回報率，感覺很驚人。”他透露，目前他每年收到的租金約為14萬人民幣左右。
的確，與美國等更成熟的市場相比，迪拜的房地產(chǎn)行業(yè)的租售比更高，而總成本卻較低。例如，與Tim預計10~12年靠租金回本的速度相比，根據(jù)美國房地產(chǎn)咨詢商Zillow的數(shù)據(jù)，在西雅圖，“回本”需要26年，在洛杉磯則需30年。
迪拜房地產(chǎn)開發(fā)商MAG of Life首席執(zhí)行官加達（Talal Moafaq Al Gaddah）接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，迪拜的豪華住宅市場在全球具備知名度，但即便疫情后價格有所上漲，迪拜優(yōu)質房產(chǎn)的價格與摩納哥、紐約、倫敦、日內瓦、巴黎、東京等國家或全球主要城市相比，仍要低20%至80%。
根據(jù)萊坊財富報告，使用720萬元人民幣即可在迪拜購買105平方米面積的土地。而在摩納哥、紐約、倫敦、巴黎、東京、墨爾本分別則能買到17平方米、33平方米、34平方米、43平方米、60平方米以及87平方米。
“由于價格上的優(yōu)勢，自2020年以來，阿聯(lián)酋豪華住宅市場的海外投資大幅增加。新長期簽證的實施等也刺激了海外投資者的需求?！奔舆_舉例說，其旗下的高端房產(chǎn)迪拜灣麗思卡爾頓公寓就受到海內外投資者的青睞。
總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團CEO安薩里（Kashif Ansari）告訴第一財經(jīng)記者，迪拜樓市今年迎來了大量利好。疫情期間，迪拜相對寬松的邊界管控引來了一批外國數(shù)字游民常駐，而由于遠離今年的地緣摩擦，許多投資者和買家將目光投向了這個地緣安全的港灣。迪拜推出的友好簽證政策又讓在該國經(jīng)商或投資的外國人得以把這里當成長居之地，樓市也因此興旺。
“今年上半年，居外IQI詢盤數(shù)據(jù)顯示迪拜進入了中國買家關注的海外樓市第八位。去年，迪拜位列第九，也是首次進入前十名榜單?！卑菜_里說。
除此之外，加達稱：“阿聯(lián)酋的免稅政策具有巨大的吸引力。這吸引了許多富裕個人和企業(yè)，他們希望在不承擔高額稅收支出的情況下實現(xiàn)回報最大化。而迪拜不征收所得稅、財產(chǎn)稅和資本利得稅，這吸引了全世界富人，他們正在尋找安全、回報高、稅收影響最小的機會。”
常年往返迪拜經(jīng)商的Tim也告訴第一財經(jīng)記者：“一提起迪拜，大家的印象都是土豪和昂貴。事實上，這邊的房子和車這樣的大件都很便宜。比如，上次我去看保時捷的卡宴頂配，國內大概150萬元，在迪拜大概只要六七十萬元就夠了?！?/p>
楊洋認為，阿聯(lián)酋專注發(fā)展經(jīng)濟的政策導向也成為吸引投資者的重要原因之一，“阿聯(lián)酋政府一直在降低投資門檻，提供投資便利，歡迎投資者涌入”。
租金漲幅趨緩
CBRE的報告顯示，盡管需求依然高漲，但今年迄今為止，迪拜每個月的租金增長率都在收縮。朱美拉棕櫚島和迪拜市中心世界最高塔周圍的住宅樓等地區(qū)的租金漲幅開始趨緩，迪拜灣和迪拜碼頭等熱門地區(qū)的租金也在下降。與此同時，9月份的房產(chǎn)交易數(shù)量同比下降了8.3%。這引發(fā)了對迪拜房產(chǎn)市場需求能否持續(xù)的疑慮。
但更細分的數(shù)據(jù)顯示，交易量的下降主要是由于迪拜房地產(chǎn)開發(fā)商庫存告罄。9月，迪拜房屋銷售類別中直接從開發(fā)商處購買的房產(chǎn)銷量下滑了42%，但現(xiàn)房銷售則攀升了30.5%。此外，根據(jù)阿聯(lián)酋房地產(chǎn)科技公司Realiste基于人工智能的最新研究預測，迪拜部分地區(qū)的房價有望在今年最后一個季度出現(xiàn)大幅增長。
加達對第一財經(jīng)記者分析，迪拜房地產(chǎn)的市場需求十分堅實，受到本地和全球多種來源的推動。尤其是迪拜吸引了一眾尋求豪華房產(chǎn)、頂級開發(fā)項目和專屬設施的富裕人士。在他們看來，迪拜是一個有吸引力的投資地以及理想的第二居所?！?strong>鑒于迪拜高端公寓對高凈值人士的吸引力，這一市場將實現(xiàn)持續(xù)增長。”加達說。
據(jù)萊坊的財富報告，阿聯(lián)酋的高凈值人士數(shù)量預計將從2021年的16.3萬增加到2026年的22.8萬人，增幅達39%。
Tim稱：“作為新崛起的亞洲金融中心之一，與新加坡相比，迪拜面積是新加坡的大概六七倍大，人口比新加坡還少，發(fā)展空間是很大的?！?/p>
