安順市老大十字東南角假日銘店大廈遭長期閑置 圖片來源：王少杰/攝
中房報記者 王少杰 貴州安順報道
“目前整棟大廈底商僅有一家餐飲企業(yè)入駐開業(yè)，其余房產(chǎn)閑置時間遠超十年”。10月11日下午，貴州省安順市，天空細雨綿綿，位于中心城區(qū)核心地段的西秀區(qū)老大十字路口，一處名為假日銘店的大型商業(yè)綜合體，卻與周邊濃厚商業(yè)氛圍形成反差。大廈值守現(xiàn)場工作人員向中國房地產(chǎn)報記者介紹，大廈地下負一層和地上五層均規(guī)劃用途為商業(yè)，初期通過招商已有不少商戶入駐，但項目存在諸多歷史遺留問題，運營陷入起步即停滯的窘境，商戶陸續(xù)被清理大廈底商基本處于閑置狀態(tài)。
“經(jīng)初步預估，若盤活安順假日銘店僅重新修繕成本費用約為2000萬元。”記者在現(xiàn)場看到，假日銘店6至21層規(guī)劃為辦公用途的房產(chǎn)，至今仍處于毛坯房狀態(tài)，六層戶外露臺已長滿雜草，部分樓層外墻水泥已經(jīng)脫落。
安順假日銘店開發(fā)商貴州安順雄政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“安順雄政公司”）總經(jīng)理成誠向記者表示，早在2004年，安順雄政公司通過銀行和民間等渠道融資2億余元，用于投資開發(fā)建設安順假日銘店。但公司與安順市西秀區(qū)政府在安順假日銘店房屋（含回遷安置房）資產(chǎn)處置、補繳土地出讓金及消防通道打通等方面長期存在分歧，導致項目一直未全面投入使用。
成誠告訴記者，公司目前累計債務2.1億余元，其中拖欠銀行貸款6000余萬元，民間欠款1.5億元。僅銀行方面，公司現(xiàn)在每天背負的銀行貸款利息約為2萬元。因債務逾期，安順雄政公司正面臨被銀行等機構起訴風險。
2019年12月17日，安順市西秀區(qū)政府在《關于解決安順假日銘店歷史遺留問題的情況報告》中明確，為解決安順假日銘店補繳土地出讓金與消防通道整改等歷史遺留問題，西秀區(qū)政府會同安順市自然資源局、安順市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人多次召開專題會研究，形成可行性方案，并積極與安順雄政公司協(xié)商處理。
據(jù)記者調(diào)查了解，安順假日銘店遺留問題可追溯至20年前，受其影響，項目于2009年1月5日通過竣工驗收后部分樓層房產(chǎn)閑置近15年。截至2023年10月，上述問題依然未有實質(zhì)進展。
安順假日銘店辦公用房外墻水泥出現(xiàn)脫落 圖片來源：王少杰/攝
多次調(diào)整規(guī)劃遭處罰
安順假日銘店前身為安順市老大十字東南角H-8地塊（以下簡稱“H-8地塊”）回遷安置樓開發(fā)項目。2003年12月24日，安順市西秀區(qū)政府同意由安順雄政公司對H-8地塊進行開發(fā)建設。
2004年3月5日，受西秀區(qū)政府委托，西秀區(qū)政府原臨時派出機構安順市王若飛大道建設工程指揮部（以下簡稱“王若飛大道指揮部”）作為招商單位與安順雄政公司簽訂《H-8地塊招商開發(fā)建設合同》（以下簡稱”H-8地塊開發(fā)合同），結(jié)合王若飛大道建設中老大十字節(jié)點拆遷安置工作實際，為切實履行該節(jié)點市民貿(mào)公司、新民公司、百貨大樓、農(nóng)資公司等單位的回遷安置協(xié)議，同時完善王若飛大道的基礎建設，王若飛大道指揮部以H-8地塊的回遷安置開發(fā)建設權作為標的物公開招商引資建設。
《H-8地塊開發(fā)合同》約定，安順雄政公司向王若飛大道指揮部支付130萬元拆遷補償款同時，將開發(fā)項目建成后的一層、二層、四層建筑面積累計3800平方米房產(chǎn)返還給王若飛大道指揮部作安置房使用?！禜-8地塊開發(fā)合同》還約定，涉及H-8地塊的土地費及土地出讓金應由王若飛大道指揮部承擔，其他手續(xù)費、工本費則由安順雄政公司承擔。
2013年10月，原安順市規(guī)劃管理局去函原安順市國土資源局，明確安順假日銘店項目實際竣工規(guī)模為26797平方米。
不過，安順假日銘店因部分超建面積被認定違建遭查處。2019年5月7日，安順市城市管理綜合行政執(zhí)法局向安順雄政公司下達《行政處罰告知書》：對地上部分增加2448.1平方米建筑面積的行為處罰45.32萬元。隨后該罰金已繳清。據(jù)了解，導致地上建筑面積增加，是因為安順假日銘店原設計地上第五層為電影院，層高較高，安順雄政公司擅自將其分隔為兩層。
2019年6月，安順雄政公司向安順市自然資源局再次申請竣工規(guī)劃認可，根據(jù)竣工測繪報告，安順假日銘店實際竣工總建筑面積為28905.4平方米。
2019年10月12日，安順市城市管理綜合行政執(zhí)法局復函安順市自然資源局，文中稱安順雄政公司假日銘店項目未按規(guī)劃要求進行建設情況屬實，該局已依法對其未按規(guī)劃要求建設的行為作出行政處罰并已履職完畢。
2020年1月14日，安順市自然資源局向安順雄政公司核發(fā)《建設工程項目規(guī)劃審批意見通知》，同意對安順假日銘店項目進行竣工規(guī)劃認可指標為：總建筑面積為28905.4平方米。
安順假日銘店底商裝修卻未正式啟用
土地出讓金爭議不斷
安順假日銘店建筑規(guī)模增加產(chǎn)生的風險，并未因處罰而消失。
2020年6月2日，安順市自然資源局在向安順市政府呈報的《關于假日銘店建設項目補繳土地出讓金評估時點有關事宜的意見》中表示，假日銘店項目從開工建設到竣工驗收，其間容積率、建筑規(guī)模、用途均發(fā)生了調(diào)整和變化，根據(jù)《貴州省國土資源廳關于規(guī)范辦理改變土地使用條件手續(xù)有關問題的通知》等相關法律法規(guī)的規(guī)定需補繳土地出讓金。
時隔3個月，安順市政府向西秀區(qū)政府下發(fā)《關于安順雄政公司假日銘店建設項目等2宗地塊補繳土地出讓金的批復》，批復要求安順假日銘店地上部分需補繳土地出讓金924.74萬元，地下部分需補繳144.68萬元，共計1069.42萬元。
圍繞H-8地塊上千萬元土地出讓金補繳款，涉事各方各執(zhí)一詞。
成誠表示，《H-8地塊開發(fā)合同》第二條約定“本合同標的物系安順市老大十字東南角H-8回遷安置樓的開發(fā)建設權，開發(fā)范圍以地塊圖及詳細規(guī)劃圖為準”。成誠對此認為，H-8地塊的最終竣工指標為最終項目建設的詳細規(guī)劃圖，建設所增加的規(guī)劃指標補繳土地出讓金應由王若飛大道指揮部承擔。
2006年11月27日，王若飛大道指揮部向原安順市規(guī)劃管理局提交《關于免除老大十字H-8地塊“假日銘店”項目土地出讓金及給予辦理規(guī)劃手續(xù)的意見》，表示根據(jù)合同約定，老大十字H-8地塊的建設屬于政府招商引資開發(fā)項目，且該項目在實施中并未增加新的土地交易，不存在補繳土地出讓金的問題。
西秀區(qū)政府相關部門工作人員則向記者表示，《H-8地塊開發(fā)合同》并未提及如果建筑規(guī)模增加雙方應如何分配權利義務，補繳土地出讓金事宜不屬于雙方的合同預期。因此合同所約定的由西秀區(qū)政府承擔的土地出讓金，應限于條文所述“土地使用權證辦到雄政公司名下移交給安順雄政公司”部分，而不應包括項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)需補繳的部分。
除了補繳土地出讓金的問題，該項目當年收繳的土地價款名目也存在爭議。
一位熟知安順假日銘店開發(fā)建設的知情人士向記者透露，2004年3月22日，原安順市國土資源局呈報安順市政府《關于出讓國有土地使用權的請示》所附《國有土地使用權出讓方案》載明，H-8地塊規(guī)劃建設用地面積約2900平方米，建筑規(guī)模為13000平方米，土地用途為商業(yè)、辦公用地（可兼容性住宅用地），土地使用年限為50年。安順雄政公司于2004年5月14日依法取得該宗土地，成交價141萬元。
記者注意到，“141萬元地價款”確屬安順雄政公司繳納，只不過款項用途卻并未用在土地上。據(jù)安順雄政公司提供的相關票據(jù)顯示，該公司于2004年3月9日，向王若飛大道指揮部匯入拆遷補償費130萬元，2004年5月14日，向安順市土地儲備中心匯入H-8地塊拍賣工作經(jīng)費11萬元，兩項共計141萬元。其間，王若飛大道指揮部向原安順市國土資源局出具《證明》稱：“因指揮部在與安順雄政公司的合同中關于回遷用房等問題，我指揮部已收取130萬元土地款作為王若飛大道工程指揮部對該幅土地的拆遷安置補償款，請市國土局在土地款收取中應將其扣除?！?/p>
資產(chǎn)處置一波三折
伴隨著諸多分歧和爭議，安順假日銘店資產(chǎn)處置推進不容樂觀。
安順市西秀區(qū)委、區(qū)政府在向安順市委呈報《關于雄政房開公司假日銘店相關資產(chǎn)處置的情況報告》中表示，安順假日銘店項目包含安順市物資公司等五家市、區(qū)國有企業(yè)回遷房屋共計3800平方米（前述王若飛指揮安置房）。該房屋建成后，因各種原因未能驗收和按時回遷。截至2016年上半年，西秀區(qū)國資公司已和上述五家企業(yè)達成貨幣補償協(xié)議，現(xiàn)3800平方米房屋屬西秀區(qū)政府國有資產(chǎn)。
按照西秀區(qū)委、區(qū)政府安排，上述國有資產(chǎn)采取評估價公開掛牌出讓的方式處置，評估價為10695萬元，但因面積過大金額較高，兩次掛牌均為流拍。2013年7月19日，經(jīng)批準，安順假日銘店所涉公產(chǎn)在評估價10695萬元基礎上一次性下浮20%，以8556萬元掛牌處理，約定由安順雄政公司出資收購，但該公司因金額較大，無法實現(xiàn)一次性收購，該資產(chǎn)第三次流拍。
《報告》還載明，2015年6月11日，經(jīng)西秀區(qū)政府相關部門與安順雄政公司有關人員協(xié)商，提出新方案，即通過選擇具有三級以上評估資質(zhì)的評估公司對安順雄政公司所屬的現(xiàn)有資產(chǎn)進行評估，采取等價置換方式解決所涉公產(chǎn)問題。2016年5月26日，西秀區(qū)政府再次召開專題會議，通報了西秀區(qū)國資局和安順雄政公司共同擬定的資產(chǎn)置換方案處理意見，以雙方均能接受處理方式（資產(chǎn)重新評估），于6月底前完成資產(chǎn)置換工作。
然而，資產(chǎn)置換工作因故被擱置，處理方案也有了變化。
2016年11月17日，安順市西秀區(qū)政府與安順雄政公司簽訂《安順市老大十字“假日銘店”委托、處置協(xié)議書》，雙方根據(jù)2016年9月11日會議精神，經(jīng)整體評估后，雙方協(xié)商由其中一方收購“假日銘店”中另一方的資產(chǎn)，以便整體招商運營管理。
該方案也被視為安順市西秀區(qū)政府欲通過地方國資企業(yè)整體收購安順假日銘店的前奏。
2019年1月8日，安順市西秀區(qū)政府授權并委托安順雄政公司，將其名下安順假日銘店的回遷安置房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給安順市西秀區(qū)文化旅游發(fā)展投資有限公司（以下簡稱“西秀區(qū)文旅公司”），轉(zhuǎn)讓評估價約為11267萬元，所得價款歸西秀區(qū)政府所有，產(chǎn)生的相關稅費由西秀區(qū)政府承擔。
2019年1月10日，安順雄政公司與西秀區(qū)文旅公司簽訂假日銘店《商品房買賣合同》，約定西秀區(qū)文旅公司出價4.2億元購買安順假日銘店建筑面積26597.9平方米商品房。合同還約定，買受人以銀行按揭貸款的，應于本合同簽訂之日起3日內(nèi)向出賣人交付首期房款2.1億元，余款2.1億元以銀行按揭方式支付。
2020年2月27日，貴州銀行股份有限公司向安順分行下發(fā)《貴州銀行總行授信評審委員會決議》同意以按揭貸款方式，為西秀區(qū)文旅公司提供2.1億元授信支持。
舊賬不清 履約難引發(fā)訴訟
資產(chǎn)處置方案幾經(jīng)調(diào)整，安順假日銘店的“復活”卻未如期而至。
成誠表示，雖然已簽訂安順假日銘店《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，但是西秀區(qū)文旅公司一直未履約，造成貴州銀行同意發(fā)放的按揭款也無法執(zhí)行，項目資產(chǎn)處置再陷僵局。
2020年4月27日，因西秀區(qū)文旅公司不履行合同，安順雄政公司一紙訴狀將西秀區(qū)文旅公司及其股東等4家單位告上法庭，自此踏上漫漫訴訟路。
在安順市中級人民法院一審判決和貴州省高級人民法院二審判決中，安順雄政公司主張，因西秀區(qū)文旅公司未按期支付購房首期款違反合同約定，訴請要求其按照合同約定支付首期房款并支付逾期付款違約金。
西秀區(qū)文旅公司則認為，案涉合同的履行存在不安抗辯權的情形，其不支付購房款不構成違約。主要理由是，安順雄政公司銷售房屋的面積超過其《商品房預售許可證》載明的范圍，其未補繳土地出讓金，即案涉商品房項目手續(xù)未完備的情況下，安順雄政公司無法取得房屋完整的所有權，買受人很可能無法取得所賣商品房的所有權，這就構成出賣人安順雄政公司可能喪失履行能力的情形。
2022年2月28日，貴州省高級人民法院作出《民事判決書》，對于安順雄政公司要求西秀區(qū)文旅公司按照合同約定支付2.1億元房屋首付款的上訴理由，該院未予支持。但該院認定，對于西秀區(qū)文旅公司辯稱“其不構成違約，系行使不安抗辯權，并反訴要求解除案涉合同”，應視為西秀區(qū)文旅公司此時才行使不安抗辯權并履行了通知義務，故對安順雄政公司提起訴訟前，西秀區(qū)文旅公司未履行通知義務擅自中止合同的行為應承擔違約責任。根據(jù)判決，西秀區(qū)文旅公司需在本判決生效之日起十日內(nèi)向安順雄政公司支付違約金，同時，西秀區(qū)文旅公司股東企業(yè)將承擔其不能清償?shù)牟糠殖袚a充賠償責任等。
“截至目前未收到西秀區(qū)文旅公司支付的違約金?！背烧\向記者表示，2023年9月下旬，安順雄政公司收到安順市西秀區(qū)稅務局、西秀區(qū)自然資源局及西秀區(qū)財政局聯(lián)合下發(fā)《國有土地使用權出讓收入督促提醒通知書》，責令該公司自收到“提醒通知”之日起30日內(nèi)，繳納欠繳部分土地出讓價款1069.42萬元及因欠繳所產(chǎn)生的違約金；逾期仍不繳納的，將不予辦理不動產(chǎn)登記證，并將納入征信體系。
“安順假日銘店項目中所涉的公產(chǎn)，從掛牌出讓到資產(chǎn)置換再至資產(chǎn)收購均已無果告終。自2010年開始，安順市西秀區(qū)委、政府多次通過會議紀要的形式稱協(xié)調(diào)解決安順假日銘店消防通道寬度不足等問題，但至今仍停留在紙面上?！背烧\補充說。
前述知情人士還向記者表示，安順雄政公司在與西秀區(qū)文旅公司及其股東的商品房銷售合同糾紛一案中，安順雄政公司向安順市中級人民法院提出兩次財產(chǎn)保全申請，累計凍結(jié)案涉企業(yè)賬戶資金1.2億元。但隨后又被安順市中級人民法院以西秀區(qū)政府承諾承擔：因解封錯誤帶來的資金賠償責任及期間發(fā)生的信訪維穩(wěn)等相關責任、以及被保全賬戶涉及民生等對社會具有重大影響等名義，將上述被凍結(jié)賬戶資金予以解封?！拔覈睹穹ǖ洹返诹侔耸龡l規(guī)定，政府機關法人不得為保證人?！?/p>
（應受訪者要求，文中成誠為化名）
