留給山東三四線城市的，除了房?jī)r(jià)下跌，更可怕的是什么？探訪濟(jì)寧

前段時(shí)間，胡Sir去了趟濟(jì)南、濟(jì)寧以及濰坊、南通，順道看了看樓盤(pán)。如果單從售樓處新房和貝殼網(wǎng)上二手房成交價(jià)看，像山東三四線城市的房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)比青島郊區(qū)小的多，但實(shí)際上因?yàn)楸澈蟮奶厥庠?，更可怕的還沒(méi)有被完全發(fā)現(xiàn)。

Part1 三四線城市的改善客群失去了住好房子的機(jī)會(huì)

三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“未老先衰”的狀況，一是失去了一二線城市“卷產(chǎn)品力”的機(jī)會(huì) ，二是核心區(qū)域土地緊張、新區(qū)沒(méi)有發(fā)展。

先從第二個(gè)問(wèn)題說(shuō)起，三四線城市也有核心區(qū)，就像青島的原市南、市北的老城區(qū)，基本上學(xué)區(qū)、商業(yè)、醫(yī)療資源比較豐富，但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間比較早，剩余土地不多了。濟(jì)寧比濰坊這個(gè)城市更能體現(xiàn)山東三四線城市的現(xiàn)狀，一是外地優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入少，二是縣域城市經(jīng)濟(jì)弱、房?jī)r(jià)高，因此本篇主要以濟(jì)寧為案例展開(kāi)。

濟(jì)寧市區(qū)很容易看出是一個(gè)環(huán)線城市，任城區(qū)（包含以前市中區(qū)）是濟(jì)寧核心區(qū)，內(nèi)環(huán)高架路以?xún)?nèi)的核心區(qū)新房就明顯存在兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是改善產(chǎn)品不夠吸引人，另外就是可開(kāi)發(fā)的土地不多了。

像融創(chuàng)1917、匯豪世紀(jì)風(fēng)景等樓盤(pán)屬于核心老城區(qū)的改善盤(pán)，不說(shuō)融創(chuàng)自身的問(wèn)題，單從1917這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位看確實(shí)不低，畢竟有別墅還有洋房、小高層，但你如果仔細(xì)看洋房、小高層的戶(hù)型還是屬于2年前的元寶戶(hù)型設(shè)計(jì)，就連177平還是簡(jiǎn)單的四葉草戶(hù)型（雙北臥），可單價(jià)都15000元每平接近天花板價(jià)格了。

位于新貴和—佳世客商圈的匯濤世紀(jì)風(fēng)景更不用說(shuō)了，188平~409平，妥妥的高改產(chǎn)品。這個(gè)盤(pán)地塊不大，有點(diǎn)像青島黃島的中聯(lián)和府，一共4棟樓，但戶(hù)型一共15個(gè)（包含頂復(fù)），可以說(shuō)戶(hù)型沒(méi)有太多創(chuàng)意，跟二線城市的青島、濟(jì)南至少能差5年。

而且最關(guān)鍵的是這個(gè)頂級(jí)改善盤(pán)除了單純面積大，其他方面的產(chǎn)品生態(tài)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠：一排三棟樓緊連著底商鋪?zhàn)?，外立面沒(méi)看出是石材干掛更別談鋁板、大量玻璃造型了……這個(gè)盤(pán)的單價(jià)是15000元每平，旁邊的公路人家的二手房大約在1萬(wàn)1左右，溢價(jià)是有了，但是產(chǎn)品溢價(jià)只是源于房齡新和面積大。當(dāng)青島近郊的12000元每平的青特縵云都在做園區(qū)內(nèi)的會(huì)所時(shí)，三四線城市高端改善盤(pán)樓下還繼續(xù)賣(mài)著底商，真是能賺點(diǎn)就賺點(diǎn)，絲毫當(dāng)濟(jì)寧人改善人群沒(méi)見(jiàn)過(guò)世面。

200平的房子套均300多萬(wàn)，按照收入和購(gòu)買(mǎi)力，說(shuō)它像黃島的中聯(lián)和府一點(diǎn)不抬舉他，而且只有86戶(hù)的高端改善。看看2年多之前的中聯(lián)和府怎么做的改善項(xiàng)目，除了地處市民公園、看海觀景、休閑的地段優(yōu)勢(shì)外，開(kāi)發(fā)商還做了架空層和“泛會(huì)所”，幾乎都是落地窗，外立面的材質(zhì)更多是鋁板和玻璃，而且戶(hù)型設(shè)計(jì)還是洄游設(shè)計(jì)。

拿這兩個(gè)核心區(qū)地段的改善盤(pán)舉例，并不是貶低三四線城市的開(kāi)發(fā)商審美，而是說(shuō)明這些城市在僅有的核心地段內(nèi)都沒(méi)有進(jìn)步和發(fā)展，這跟沒(méi)有更多的外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐有密切的關(guān)系。優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐這個(gè)問(wèn)題，青島也存在，說(shuō)到底青島相對(duì)杭州、成都、重慶、鄭州甚至濟(jì)南也慢了好幾拍，但好在青島有新區(qū)、有可以拓展和開(kāi)發(fā)還有支撐的多中心的新土地，這扇門(mén)沒(méi)有完全給關(guān)上。

但對(duì)于山東三四線城市，想要開(kāi)發(fā)一個(gè)新區(qū)吸納更多人口、建設(shè)更多配套，這并不容易。況且，民營(yíng)房企乏力了，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企在前些年因?yàn)橐恍┏鞘泄吹貒?yán)重沒(méi)進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在融資能力有限，更難了。

過(guò)去幾年內(nèi)，優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)駐山東各城市的均衡度上看，煙臺(tái)、濟(jì)南是排在前面的，然后是青島、濰坊，濟(jì)寧、臨沂、淄博、泰安要弱很多。咱們出行時(shí)在濟(jì)寧并未看到龍湖、萬(wàn)科這種“平均生”，偶爾看到保利、華潤(rùn)的幾個(gè)剛需盤(pán)，幸運(yùn)的是看到了綠城的一個(gè)盤(pán)，還是眼前一亮的：

綠城湖畔云廬是綠城和濟(jì)寧當(dāng)?shù)仄脚_(tái)公司合作的一個(gè)改善樓盤(pán)，位于濟(jì)寧北湖新區(qū)，分為中式別墅、洋房和小高層，產(chǎn)品力應(yīng)該是濟(jì)寧的天花板級(jí)別了。北湖新區(qū)是濟(jì)寧近些年開(kāi)發(fā)的一個(gè)新區(qū)，城市界面比較類(lèi)似于青島的高新區(qū)，借助天然的北湖風(fēng)景區(qū)和大量公園綠地，風(fēng)景宜人，看起來(lái)非常宜居。據(jù)說(shuō)濟(jì)寧當(dāng)?shù)厝瞬皇翘貏e熱衷于居住在這里，更多的是縣域進(jìn)城的客群、北湖工作的體制內(nèi)人員和一部分老城區(qū)改善。

就在這個(gè)當(dāng)?shù)厝丝床簧系男聟^(qū)，綠城湖畔云廬從2020年6月到現(xiàn)在一共賣(mài)了1600多套房子，洋房面積120~189平，1萬(wàn)45每平，別墅260~290平，500萬(wàn)左右。這個(gè)去化速度來(lái)源于產(chǎn)品過(guò)硬，套內(nèi)層高、戶(hù)型以及園林造景和外觀形象就直接拿捏了改善客群。當(dāng)然了，這個(gè)盤(pán)也有缺點(diǎn)，那就是洋房的客廳非落地窗，這一點(diǎn)還是有點(diǎn)差距的，其他方面不輸給青島的綠城高端盤(pán)。

說(shuō)到底，綠城湖畔云廬還是2年前的設(shè)計(jì)，但已經(jīng)足夠引領(lǐng)濟(jì)寧高端改善的新風(fēng)了，可惜這種盤(pán)太少了。核心區(qū)更很難見(jiàn)到這種項(xiàng)目，因?yàn)橥恋刭Y源更少了。

值得一提的還有一個(gè)盤(pán)，也就是濟(jì)寧城西大悲庵后面的青特瑞馬云境，1.5的容積率的洋房和疊拼產(chǎn)品，其戶(hù)型設(shè)計(jì)可以說(shuō)是整個(gè)山東青特的頂級(jí)戶(hù)型設(shè)計(jì)了。但可惜的是這個(gè)項(xiàng)目周?chē)袩熗玻厦嬗质谴蟊郑ǜ皬R后），不算是核心改善的好地段。三四線城市的改善客群也是很可悲的，本身土地很緊張的核心區(qū)沒(méi)好產(chǎn)品了，城市界面不佳的地段卻又形成鮮明的產(chǎn)品錯(cuò)配對(duì)比。

Part2 三四線城市的剛需市場(chǎng)，逐漸去“縣城”化，甚至和青島濟(jì)南的近郊形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

咱們山東房?jī)r(jià)比較高的城市除了青島濟(jì)南煙臺(tái)外，其他相對(duì)收入而言比較高的就是淄博、日照、聊城、泰安和濟(jì)寧、臨沂。其中濟(jì)寧正好是這次路上經(jīng)過(guò)的城市，實(shí)地探訪也了解到濟(jì)寧縣域城市的房?jī)r(jià)也比較高，像鄒城、汶上、嘉祥、泗水、曲阜等縣城的房?jī)r(jià)都接近濟(jì)寧的高新區(qū)甚至北湖新區(qū)了。

胡Sir主要考察了北湖新區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)相對(duì)也比較親民，像華僑城運(yùn)河1283這種央企盤(pán)房?jī)r(jià)也就在萬(wàn)元線左右，但也有改善產(chǎn)品，湖畔云廬這種產(chǎn)品畢竟是少數(shù)，就拿博觀江悅這種樓盤(pán)來(lái)看，房?jī)r(jià)大概在12000元每平左右，算得上中高端項(xiàng)目了。

據(jù)了解，博觀江悅這個(gè)項(xiàng)目的主要購(gòu)房群體還是太白湖新區(qū)的體制內(nèi)、高校、醫(yī)院等單位職工為主，少數(shù)縣域客群為輔。這個(gè)盤(pán)是由瑞馬、青特和旭銀合作的項(xiàng)目，整體產(chǎn)品還說(shuō)的過(guò)去，但也存在不少落后的弊端，比如變電站在小區(qū)內(nèi)部，樓座排布太密集、套內(nèi)層高有限等問(wèn)題。有一說(shuō)一，如果湖畔云廬說(shuō)是濟(jì)寧太白湖新區(qū)的天花板，那博觀江悅也算是僅次于它了，其他項(xiàng)目均價(jià)基本在11000左右，吸引了大量縣域買(mǎi)房人。

濟(jì)寧高新區(qū)主要是產(chǎn)業(yè)區(qū)，新樓盤(pán)單價(jià)多數(shù)在7000~9000元每平，主要是央國(guó)企和本土房企的剛需項(xiàng)目。雖然太白湖新區(qū)和濟(jì)寧高新區(qū)的教育、商業(yè)配套也在完善，但仍然抵不住很多縣域客群流失。

數(shù)據(jù)制圖：散蘇寒

眾所周知，2022年整個(gè)山東省的常住人口是減少的，青島增加了8.5萬(wàn)人，濟(jì)南增加了7.9萬(wàn)人，其他大多數(shù)城市人口都在減少。而這些人口流失到省內(nèi)青島和濟(jì)南的居多，而青島有人口增量的城區(qū)無(wú)非是西海岸新區(qū)、城陽(yáng)和嶗山、即墨、膠州，濟(jì)南主要是往東部新區(qū)走。

那對(duì)于縣域城市的買(mǎi)房人而言，他們的選擇除了市區(qū)的新區(qū)，其實(shí)還有青島和濟(jì)南的近郊。太白湖新區(qū)和高新區(qū)都是近郊區(qū)，這還是濟(jì)寧的近郊新區(qū)，那為何不去青島的近郊區(qū)呢？畢竟省會(huì)和島城還是很多三四線城市縣域客群的向往和追求，更何況青島的高新區(qū)房?jī)r(jià)也已經(jīng)回歸到了萬(wàn)元線、膠州、即墨的二手房成交價(jià)已經(jīng)在1萬(wàn)以?xún)?nèi)、黃島新區(qū)政府不遠(yuǎn)處的靈山灣（靈山山、隱珠、臨港）房?jī)r(jià)也在萬(wàn)元線以?xún)?nèi)了。人往高處走，特別是縣域城市沒(méi)有太多背景、資源的家庭更想著讓孩子去更好的城市發(fā)展。

數(shù)據(jù)制圖：青小島

因此，像這些房?jī)r(jià)頗高的山東三四線城市，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的是購(gòu)房人群減少，縣域樓市歇菜已經(jīng)看到了，市區(qū)的新區(qū)也面臨著跟濟(jì)南、青島近郊競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。在這種情況下，交易量下滑必然帶來(lái)更多的房?jī)r(jià)下跌，又會(huì)進(jìn)一步影響二手房市場(chǎng)。

Part3 三四線城市的二手房前期價(jià)格穩(wěn)，后期價(jià)格降，再后期直接走不動(dòng)了

很多人評(píng)價(jià)說(shuō)山東三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌，二手更會(huì)下跌。但更深層次講，二手房下跌不是一個(gè)快速的過(guò)程，而是從慢成交到?jīng)]成交到降價(jià)的過(guò)程，就看看貝殼上的濟(jì)寧二手房成交周期就能看出來(lái)：

這是隨機(jī)找的幾套二手房成交周期，最長(zhǎng)周期達(dá)到了1317天，諸君算算折合幾年？

再進(jìn)一步看，二線城市的二手房都撐不住了，三四線城市二手房難道還能是硬通貨嗎？看看成交的樓盤(pán)，幾乎沒(méi)有一個(gè)小區(qū)比周?chē)路績(jī)r(jià)格要高，接下來(lái)?yè)Q房、變現(xiàn)的周期變長(zhǎng)，像這種三四線城市房?jī)r(jià)下跌就是從交易周期超長(zhǎng)到無(wú)成交，用擊鼓傳花來(lái)形容再恰當(dāng)不過(guò)。

假如你手里有山東三四線城市的二手房，不住的話，能轉(zhuǎn)手那就盡快吧，否則房租也不高、價(jià)格越來(lái)越低。

留給山東三四線城市的樓市結(jié)果就是新房市場(chǎng)“未富先老”、新區(qū)房產(chǎn)滯銷(xiāo)、二手房賣(mài)不出去。降價(jià)不是簡(jiǎn)單的一個(gè)結(jié)果，青島和濟(jì)南可以?xún)?nèi)循環(huán)，這些城市恐怕或許是“死循環(huán)”。

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