“逆勢(shì)穩(wěn)健”，已成為“杭州一哥”濱江集團(tuán)（002244.SZ）的標(biāo)簽。
在行業(yè)危機(jī)仍存的大背景下，濱江集團(tuán)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的逆周期的成長(zhǎng)性。2023年上半年，濱江集團(tuán)保持戰(zhàn)略定力，延續(xù)了穩(wěn)健發(fā)展的勢(shì)頭，上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額925.8億元，同比逆勢(shì)增加35.4%，首次躋身行業(yè)前十，蟬聯(lián)杭州房企銷售冠軍。
亮眼銷售數(shù)據(jù)背后，是濱江集團(tuán)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的底色；業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，來(lái)源于濱江集團(tuán)一直堅(jiān)持“產(chǎn)品主義”、“深耕主義”與“長(zhǎng)期主義的發(fā)展之道”
與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，向新發(fā)展模式過(guò)渡，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。東莞證券表示，近期持續(xù)樓市優(yōu)化政策疊加出臺(tái)，并且金九銀十即將帶來(lái)，購(gòu)房者信心提振，樓市銷售有望回暖，將帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)。
業(yè)績(jī)穩(wěn)增，ROE創(chuàng)近五年同期最高
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的上半年，濱江集團(tuán)交出了一份不俗的成績(jī)單。
8月29日晚間，濱江集團(tuán)發(fā)布2023年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，今年上半年，濱江集團(tuán)錄得營(yíng)業(yè)收入270.29億元，同比增長(zhǎng)152.84%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)16.37億元，同比增長(zhǎng)27.33%。
值得注意的是，2023年上半年，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為275.88億元，與去年同期相比增長(zhǎng)5637.15%，同時(shí)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額也同比上升488.94%。濱江集團(tuán)表示，主要系上半年銷售收到的購(gòu)房款現(xiàn)金增加，疊加期內(nèi)購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金減少。
ROE（凈資產(chǎn)收益率）方面，上半年濱江集團(tuán)的ROE刷出近五年同期最高。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年中期至2023年中期，其ROE分別為3.96%、5.09%、6.65%、6.06%、6.72%。
銷售規(guī)模方面，今年1-6月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額925.8億元，同比增長(zhǎng)35%，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第10位，較2022年提升3位，蟬聯(lián)杭州房企銷售冠軍。報(bào)告期內(nèi)，其權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠478.66億元，資金回籠保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。
根據(jù)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，濱江集團(tuán)2023年銷售目標(biāo)是占全國(guó)商品房銷售額的1%，確保全國(guó)排名前20名，爭(zhēng)取15名。從上半年的銷售額情況來(lái)看，濱江集團(tuán)提升行業(yè)排名的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)——根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售額為63092億元。
對(duì)于濱江集團(tuán)的這份半年業(yè)績(jī)“答卷”，多家券商機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為其業(yè)績(jī)符合預(yù)期。
湖州春翠里實(shí)景圖
東吳證券研報(bào)稱濱江集團(tuán)是“業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，銷售投資財(cái)務(wù)狀況均好的民企典范”，維持“買入”評(píng)級(jí)；中信證券研報(bào)指出濱江集團(tuán)是“民營(yíng)房企信用標(biāo)桿”，維持“買入”評(píng)級(jí)；同樣維持“買入”評(píng)級(jí)或“推薦”評(píng)級(jí)的，還有中信建投、銀河證券、華泰證券、平安證券、申萬(wàn)宏源等一眾機(jī)構(gòu)，中金公司則維持濱江集團(tuán)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)。
股吧里，有投資者表示，“濱江集團(tuán)在現(xiàn)在的行業(yè)形勢(shì)下，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已經(jīng)非常完美！”
此外，濱江集團(tuán)上半年股東層面也有亮點(diǎn)。半年報(bào)顯示，上半年“國(guó)家隊(duì)”中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司現(xiàn)身濱江集團(tuán)前十大流通股東，總持股2845.06萬(wàn)股，總持股占流通股比例為1.06%。截至今年第二季度末，國(guó)家隊(duì)已連續(xù)32個(gè)季度持有公司股份。
下半年預(yù)計(jì)16個(gè)新盤項(xiàng)目交付，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)不斷增厚
2023年上半年，濱江集團(tuán)繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持把房地產(chǎn)主業(yè)做精、做優(yōu)、 做強(qiáng)，同時(shí)有序推進(jìn)服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊，為濱江集團(tuán)發(fā)展奠定了持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)朝著高質(zhì)量的方向發(fā)展。
今年上半年，濱江集團(tuán)已按計(jì)劃交付溫州濱江壹號(hào)、濱旭府、蘇州湖西映月、春語(yǔ)藍(lán)庭、平湖君品、御濱府、翠語(yǔ)華庭、君品、沁語(yǔ)曉庭、博語(yǔ)華庭、濱耀城、時(shí)代濱江四季、云棲名筑、永康都市外灘（二期）、千島湖城市之星、湖州半島春曉（春翠里）、天目山曉城、秦望府F地塊18個(gè)新盤項(xiàng)目。據(jù)半年報(bào)，下半年濱江集團(tuán)仍有16個(gè)新盤項(xiàng)目計(jì)劃竣工交付。
在濱江集團(tuán)的半年報(bào)成績(jī)單上，不僅可以看到公司在銷售端持續(xù)發(fā)力，同時(shí)在拿地端也收獲頗豐。
從具體數(shù)據(jù)看，上半年濱江集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目22個(gè)，分布于寧波、金華、南京、杭州；新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)249萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款180億元。截至今年6月末，在濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中，杭州占比60%，市場(chǎng)份額進(jìn)一步鞏固；浙江省內(nèi)非杭州的城市包括寧波、金華、湖州、嘉興、溫州、臺(tái)州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比22%，浙江省外占比18%。
云棲名筑實(shí)景圖
值得一提的是，在上半年杭州的土拍中，濱江集團(tuán)從未缺席，共拿地12塊（含1塊聯(lián)合拿地），拿地金額183.14億元。在7月1日中指研究院發(fā)布的《2023年1-6月重點(diǎn)城市房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP10》中，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)（03900.HK）、坤和集團(tuán)（含混合制企業(yè)）位居前三。
土地儲(chǔ)備是房企未來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。在2023年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，濱江提出了下階段土地儲(chǔ)備目標(biāo)：繼續(xù)保持“三省一市”戰(zhàn)略布局，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。除杭州外，重點(diǎn)考慮上海、南京、寧波、金華、湖州、廣州等。
對(duì)于全年投資規(guī)模，濱江集團(tuán)透露，2023年投資金額控制在300億元，權(quán)益回款的50%以內(nèi)。
優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的不斷增厚，為濱江集團(tuán)未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做好了充分的儲(chǔ)備。華泰證券研報(bào)表示，“由于（濱江集團(tuán)）上半年拿地較多，我們預(yù)計(jì)下半年可售貨值約為800億元，大概率能夠?qū)崿F(xiàn)銷售目標(biāo)?！?/p>
申銀萬(wàn)國(guó)研報(bào)指出，7月政治局會(huì)議指出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、8月住建部等三部門推動(dòng)落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，后續(xù)杭州需求端政策或?qū)⒂兴{(diào)整，濱江集團(tuán)銷售彈性或也將有所提升。
主營(yíng)之外，濱江集團(tuán)其他業(yè)務(wù)也在穩(wěn)步推進(jìn)。
租賃業(yè)務(wù)方面，截至2023年上半年末，公司實(shí)現(xiàn)租金收入1.63億元，持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積36.7萬(wàn)方，累計(jì)出租面積31萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)的出租率84.6%，其中11個(gè)項(xiàng)目的平均出租率為100%；養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，公司旗下高品康養(yǎng)服務(wù)品牌“濱江和家”推出的首個(gè)社區(qū)嵌入式高品質(zhì)養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)已正式開(kāi)業(yè)。
杭州君品實(shí)景圖
財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本創(chuàng)歷史新低
更值得關(guān)注的是，濱江集團(tuán)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)是在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)的背景下實(shí)現(xiàn)的。
截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)的總資產(chǎn)達(dá)3102.5億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為251.74億元，分別較上年末增長(zhǎng)12.33%和6.99%，財(cái)務(wù)狀況良好。與此同時(shí)，公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為 1602.17億元，較年初增長(zhǎng)23%，預(yù)收款的持續(xù)增厚，為未來(lái)業(yè)績(jī)提供充分保障。
濱江集團(tuán)“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。截至今年6月底，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模425.57億元，其中銀行貸款占比76%，直接融資占比24%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰?？鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.71%，凈負(fù)債率為21.54%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為142.95億元，占比僅為33.59%，低于期末貨幣資金（296.31億元），現(xiàn)金短債比為2.07倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。
“2023年乃至未來(lái)兩到三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，濱江要繼續(xù)將有息負(fù)債水平控 制在合理范圍內(nèi)，且要持續(xù)保持‘三條綠線’，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢(shì)。”濱江集團(tuán)如是說(shuō)。
截至目前，濱江集團(tuán)本年度已按期償付7筆直接融資，共計(jì)54.4 億元。
負(fù)債率方面，2019年中期至2023年中期，濱江集團(tuán)負(fù)債率分別為81.19%、84.89%、83.72%、83.36%、80.66%，上半年公司負(fù)債率為近五年最低。
杭州翠語(yǔ)華庭實(shí)景圖
截至6月末，濱江集團(tuán)共獲銀行授信總額度1209.72億元，較上年末增加2.2%，授信額度已使用405.1億元，剩余可用804.62億元，占總額度的66.5%。直接融資可用額度上，截至報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度10.3億元、中票額度11.6億元，可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。
另外，公司近年來(lái)綜合融資成本不斷下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年 5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至報(bào)告期末公司平均融資成本為4.4%，較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。
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