隨著美國商業(yè)地產(chǎn)情況惡化，一直是商業(yè)地產(chǎn)重要融資可靠渠道的保險公司也開始暫停向這些公司提供貸款。
調(diào)查顯示，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款今年可能會成為表現(xiàn)最差的資產(chǎn)之一。
保險公司暫停向商業(yè)地產(chǎn)提供資金
多年以來，人壽保險公司始終是美國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的可靠融資來源。但隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)情況不斷惡化，以及數(shù)百億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款即將在今年到期，保險公司正在放緩或暫停向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)放新的貸款融資。
穆迪的數(shù)據(jù)顯示，在由商業(yè)地產(chǎn)支持的4.5萬億美元未償債券中，人壽保險公司占比約15%。事實上，保險公司本身別適合填補銀行對商業(yè)地產(chǎn)貸款的資金缺口，因為保險公司的資本來源是客戶的保費，而不是客戶存款。一些抵押貸款經(jīng)紀人和保險公司高管表示，這使得保險公司不太容易受到銀行擠兌的影響。
但保險公司對商業(yè)地產(chǎn)空置率的上升和租金的下降感到不安。這背后是疫情期間遠程辦公的流行，以及目前員工返回辦公樓工作的比率仍然只有疫情前水平的一半。
高盛資產(chǎn)管理公司（Goldman Sachs Asset Management）今年稍早的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，15%受訪的擁有商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的保險公司表示，他們計劃在今年縮減業(yè)務(wù)，比例為去年同期調(diào)查的三倍多。
總部位于愛荷華州的大型保險公司Principal Financial Group Inc.在3月初的一次電話會議上告訴投資者，該公司正在“暫停”將任何重要的新資本投入商業(yè)抵押貸款。該保險公司旗下的資管公司Principal Asset Management的首席執(zhí)行官哈爾特（Patrick Halter）稱，”在我們確信商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)理清估值問題前，我們不想對該領(lǐng)域投入新資金?！?/p>
不過，商業(yè)房地產(chǎn)投資銀行和經(jīng)紀公司Eastdil Secured的總裁肯恩博格（D.Michael Van Konynenburg）表示，人壽保險公司仍然繼續(xù)向倉庫和公寓樓等表現(xiàn)最好的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主提供貸款，空置率較低的辦公樓也可能能夠獲得新的貸款。
商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款或成為今年表現(xiàn)最差資產(chǎn)之一
但不論如何，在其他貸款來源幾乎枯竭之際，保險公司又暫停對商業(yè)地產(chǎn)的貸款，這對商業(yè)地產(chǎn)商來說，無疑是個壞消息。
自去年夏天以來，最大的商業(yè)地產(chǎn)貸款機構(gòu)——銀行一直在撤資。業(yè)內(nèi)人士表示，在美國銀行危機后，他們對商業(yè)地產(chǎn)的風險厭惡情緒進一步加劇。同時，大量商業(yè)地產(chǎn)抵押債券也即將在今年到期，缺乏融資尤為令市場人士擔憂。據(jù)數(shù)據(jù)公司Trepp Inc.稱，美國銀行持有的創(chuàng)紀錄的2700億美元規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款將于今年到期，其中約800億美元由辦公樓作為抵押品。
全球金融危機后，保險公司對商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款開始激增。超低利率壓低了企業(yè)債的收益率，而企業(yè)債又是保險公司投資組合的核心，因此保險公司越來越愿意持有對辦公樓、公寓、倉庫和其他商業(yè)地產(chǎn)作為抵押的貸款，以此獲得相對更高的收益。
好消息是，分析師表示，商業(yè)地產(chǎn)貸款不太可能導(dǎo)致保險公司遭受重大損失。標普全球評級公司的人壽保險部門負責人馬格利特（Carmi Margalit）表示，總的來說，人壽保險公司的承保標準比那些將貸款重新打包為商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的貸款人更嚴格。因此，遭受損失的可能性較低。
Principal今年也有10筆辦公樓貸款即將到期，總價值約4.8億美元。哈爾特稱，其中大約有四筆可能需要延期，“因為目前辦公室再融資市場的流動性有點短缺，面臨挑戰(zhàn)”。盡管如此，他預(yù)計這四筆貸款最終不至于會錄得損失。
不過，即便如此，在高盛近期的一項調(diào)查中，343名保險行業(yè)財務(wù)和投資主管仍預(yù)測，今年，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款和商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券將成為調(diào)查涉及的25種資產(chǎn)類別中，表現(xiàn)最差的類別之一。而在五年前的同一項調(diào)查中，上述受訪者都認為商業(yè)抵押貸款在他們最希望在投資組合中增加的資產(chǎn)類別中，位居前三位。
美國股票投資壽險公司首席執(zhí)行官博拉（Anant Bhalla）透露，他的公司不會在其500億美元規(guī)模的整體投資組合中新增辦公房地產(chǎn)?！拔覀冋J為，在后疫情時代，很難評估出辦公樓市場的正常情況會是如何的。今天商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的大問題是，一棟辦公樓的價值到底值多少?！彼Q。
