關(guān)于房產(chǎn)抵押貸款中的“先息后本”，你不清楚的事太多了！下篇

關(guān)于房產(chǎn)抵押貸款中的“先息后本”，你不清楚的事太多了！上篇

接上篇文章談到的“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”這一貸款使用方式的「產(chǎn)品屬性」

誠(chéng)然，我們了解一種好用的“貸款使用方式“，不僅是為了知道它的「產(chǎn)品屬性」，關(guān)鍵目的還是為了要辦理該“貸款使用方式“對(duì)應(yīng)的貸款產(chǎn)品，利用其中的「產(chǎn)品屬性」去改變我們的貸款狀態(tài)，最終使我們的融資處境變得更好一點(diǎn)。

假設(shè)3年前我們辦理了一筆年利率5.8%+8年期等額本息的抵押貸款，利率高而且還款壓力大。

但現(xiàn)在我們可以轉(zhuǎn)貸到年利率3.5%+10年期先息后本的貸款上，不僅降低了利率和還款壓力，也延長(zhǎng)了還本年限，最終提高了貸款本金利用率，而這種操作就是“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”的「產(chǎn)品應(yīng)用」。

「產(chǎn)品應(yīng)用」意味著最終的貸款辦理。而在辦理貸款時(shí)我們會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)從產(chǎn)品屬性（最初了解貸款信息）到產(chǎn)品應(yīng)用（最終貸款辦理）的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程我們叫「貸款規(guī)劃」。

但在「貸款規(guī)劃」時(shí)，我們往往不會(huì)一帆風(fēng)順，常常會(huì)被很多帶欺騙性的“碎片化貸款信息”干擾，比如——

• 只標(biāo)榜先息后本10年期但實(shí)際上需要每年還本；
• 只提到可以無(wú)本續(xù)貸但沒(méi)注明續(xù)貸時(shí)的注意事項(xiàng)；
• 只強(qiáng)調(diào)低利率但弱化個(gè)人辦理?xiàng)l件；
• 只講先息還款但沒(méi)說(shuō)明已提還的本金不能再次提取。

而這樣的信息往往會(huì)影響我們的貸款規(guī)劃，最終使我們選擇了不合理的貸款產(chǎn)品。

那該如何避開(kāi)“碎片化貸款信息”的干擾，讓「貸款規(guī)劃」能順利進(jìn)行呢？

很簡(jiǎn)單，我們?cè)谵k理貸款前，應(yīng)該先弄清楚關(guān)于該貸款的4個(gè)關(guān)鍵「認(rèn)知問(wèn)題」：

1.具體作用——該貸款對(duì)我來(lái)說(shuō)有什么具體作用？

2.注意事項(xiàng)——操作時(shí)有什么要特別注意的呢？

3.辦理?xiàng)l件——需要符合什么辦理?xiàng)l件？

4.指導(dǎo)規(guī)劃——我該如何根據(jù)以上3項(xiàng)，作出合理的貸款規(guī)劃呢？

同樣的，我們?cè)谵k理先息后本抵押貸款前，也應(yīng)該先弄清楚關(guān)于“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款的4個(gè)關(guān)鍵「認(rèn)知問(wèn)題」：

★1.具體作用——“低利率的長(zhǎng)年限先息后本對(duì)我來(lái)說(shuō)有什么具體作用？”

★2.注意事項(xiàng)——“長(zhǎng)年限是由多個(gè)“無(wú)本續(xù)貸”組成的，那在“無(wú)本續(xù)貸”進(jìn)行時(shí)我該注意什么？”

★3.辦理?xiàng)l件——“各種低利率長(zhǎng)年限先息后本產(chǎn)品間的辦理?xiàng)l件和利率年限都有什么區(qū)別？”

★4.指導(dǎo)規(guī)劃——“我現(xiàn)在了解到低利率長(zhǎng)年限的具體作用、續(xù)貸注意事項(xiàng)以及對(duì)應(yīng)的辦理?xiàng)l件了，那在辦理貸款前我該如何作出合理的貸款規(guī)劃呢？“

今天輝哥就來(lái)跟大家一一解答下這些問(wèn)題，從而使我們?cè)谵k理先息后本貸款的過(guò)程中，不再被各種“碎片化貸款信息”打亂節(jié)奏，可以更合理地按照“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”的具體內(nèi)容來(lái)進(jìn)行貸款規(guī)劃。

★01

低利率長(zhǎng)年限先息后本的具體作用

當(dāng)提到低利率長(zhǎng)年限先息后本的具體作用時(shí)，除了核心的”長(zhǎng)年限還本+先息還款“外， 還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)不能避開(kāi)而談——“隨借隨還”。

我們都知道，相比月供占用本金的等額本息，先息后本只需每月還利息，直到最后一期才歸還本金，這使得我們可以把一筆貸款本金“盡情”地投入到一個(gè)項(xiàng)目上，利用極低的月供撬動(dòng)起整筆貸款本金，本金利用率高。

但相比這種簡(jiǎn)單的“單筆使用”，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們往往有著更復(fù)雜的資金使用場(chǎng)景（比如生意周轉(zhuǎn)、過(guò)橋墊資、打新、購(gòu)置房產(chǎn)、家庭備用金等等），需要我們?cè)陂L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)不同資金項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)多筆的資金投入。

比如現(xiàn)在有10個(gè)不同的投資項(xiàng)目（8-10年的投入周期），需要我們把500萬(wàn)貸款本金拆分成10個(gè)50萬(wàn)，在8-10年內(nèi)用每個(gè)50萬(wàn)對(duì)其中一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)多筆的資金投入。

而這就關(guān)系到先息后本附加的關(guān)鍵功能——“隨借隨還”。在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的還本周期內(nèi)，附加“隨借隨還”功能意味著當(dāng)我們有資金需求時(shí)可隨時(shí)在貸款賬號(hào)里提取本金，然后按月付息還款即可；當(dāng)資金回籠時(shí)可隨時(shí)歸還本金節(jié)省利息，而當(dāng)后續(xù)有資金需求時(shí)又可以再次提取本金。

相比很多從放款時(shí)就開(kāi)始全額計(jì)息，且還款后無(wú)法再次提款的傳統(tǒng)貸款。

“長(zhǎng)年限還本+低利率先息還款+隨借隨還”的全能屬性，可以讓我們?cè)诿鎸?duì)稍縱即逝的投資機(jī)會(huì)時(shí)，能在短時(shí)間內(nèi)籌集到低成本資金——（提取本金—按月付息—?dú)w還本金）；讓我們?cè)诂F(xiàn)金流緊張時(shí)，能用低月供支撐整筆貸款本金的使用——（提取本金—按月付息—?dú)w還本金），也讓我們?cè)谫Y金回籠時(shí)或者沒(méi)有好的投資標(biāo)的時(shí)，可以隨時(shí)提前還款避免了因長(zhǎng)時(shí)間“空置”資金產(chǎn)生不必要的利息——（提取本金—按月付息—歸還本金）。

而如果說(shuō)（提取本金—按月付息—?dú)w還本金）算作一個(gè)本金利用率極高的“貸款使用周期”的話，那在一個(gè)長(zhǎng)年限還本的時(shí)間線上（比如10年—20年期還本），這樣的“貸款使用周期”可以有無(wú)限多個(gè)，足以讓你高效地應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜的資金使用場(chǎng)景，而這就是“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”的具體作用。

★02

無(wú)本續(xù)貸時(shí)的注意事項(xiàng)

此時(shí)，我們了解到很多“10年—20年先息后本”的貸款產(chǎn)品每隔1—3年就會(huì)進(jìn)行一次無(wú)本續(xù)貸。

而能否續(xù)貸成功其實(shí)意味著我們是否可以一直先息還款，這對(duì)貸款本金的使用十分重要。那在續(xù)貸時(shí)有哪些方面我們需要特別注意呢？

? 續(xù)貸時(shí)貸款人的條件要求：

1.征信上不能有過(guò)多的貸款逾期和貸款申請(qǐng)記錄（尤其是小貸網(wǎng)貸）

2.負(fù)債不要過(guò)高（整體負(fù)債盡量低于總資產(chǎn)的80%，不要有二押以及跟房產(chǎn)有關(guān)的民間借貸），不要有法律訴訟。

3.不要注銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，定期維護(hù)經(jīng)營(yíng)主體保持良好的經(jīng)營(yíng)痕跡。

4.續(xù)貸前一兩個(gè)月注意流水維護(hù)。

5.續(xù)貸后半年內(nèi)不要有按揭貸款記錄。

簡(jiǎn)明扼要，就是在續(xù)貸時(shí)貸款人的整個(gè)狀態(tài)盡量跟初始申請(qǐng)時(shí)一致，不用過(guò)分焦慮但也不要掉以輕心。

? 續(xù)貸時(shí)的利率調(diào)整：

很多低利率先息后本貸款的利率是掛鉤一年期LPR利率的，在續(xù)貸時(shí)會(huì)參照LPR利率的變化進(jìn)行調(diào)整。

比如現(xiàn)在的申請(qǐng)利率是3.7%，對(duì)照現(xiàn)在一年期LPR利率3.65%上浮了“5個(gè)bp”。

3年后進(jìn)行無(wú)本續(xù)貸時(shí)，假如當(dāng)時(shí)的一年期LPR利率是3.5%，那么續(xù)貸時(shí)的利率同樣是上浮“5個(gè)bp”變成3.55%，往后3年的利息都按照年利率3.55%來(lái)計(jì)算，當(dāng)?shù)搅艘俅卫m(xù)貸時(shí)，利率變化同樣如此。

（注意，續(xù)貸時(shí)的利率也有可能不變，具體要參考辦理銀行的實(shí)時(shí)利率政策）

★03

不同產(chǎn)品間的條件和明細(xì)

關(guān)于低利率的長(zhǎng)年限先息后本貸款產(chǎn)品，每個(gè)產(chǎn)品都有著不同的利率、續(xù)貸年限、還本周期以及辦理?xiàng)l件，現(xiàn)在輝哥就用下圖給大家注明一下，幾個(gè)常見(jiàn)產(chǎn)品之間的主要區(qū)別：

?注意：

1.因篇幅原因，輝哥只重點(diǎn)列舉了這幾個(gè)貸款產(chǎn)品中的「關(guān)鍵限制條件」；

2.其他常規(guī)的辦理?xiàng)l件，比如征信查詢次數(shù)、逾期次數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債比、樓齡、年齡等等，會(huì)在其他文章列出；

3.關(guān)于這幾個(gè)貸款產(chǎn)品的額度，一般為房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的6.5—7成；有部分核心位置的房產(chǎn)，經(jīng)“優(yōu)化評(píng)估”后貸款額度為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)7成—9成。

★04

利用好“低利率的長(zhǎng)年限先息后本“指導(dǎo)我們的貸款規(guī)劃

此時(shí)，我們已經(jīng)了解到“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”的具體內(nèi)容了（長(zhǎng)年限的真正作用、續(xù)貸時(shí)的注意事項(xiàng)以及貸款辦理?xiàng)l件），那在貸款規(guī)劃時(shí)，這些內(nèi)容對(duì)我們有哪些指導(dǎo)性作用呢？

其實(shí)應(yīng)結(jié)合我們的貸款實(shí)時(shí)狀態(tài)，具體分為“有抵押貸款時(shí)”和“沒(méi)抵押貸款時(shí)”2種狀態(tài)。

△ 當(dāng)“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款沒(méi)有介入時(shí)，2種貸款狀態(tài)都是“平穩(wěn)”的。

（1）當(dāng)我們已有抵押貸款時(shí)——考慮是否要轉(zhuǎn)貸為“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款

轉(zhuǎn)貸，意味著需要把手頭上的抵押貸款轉(zhuǎn)去別的銀行，操作步驟不少而且有一定的摩擦成本，因此我們需要給自己一個(gè)轉(zhuǎn)貸的理由。

“增加貸款額度”很多時(shí)候是轉(zhuǎn)貸的首要理由，但額度的增加取決于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的上升與否，存在著很多“物理限制”，較為被動(dòng)。

拋開(kāi)被動(dòng)的“增加貸款額度”，很多人會(huì)想到通過(guò)轉(zhuǎn)貸主動(dòng)降低利率?！敖档屠省币馕吨梢越档屠?，從而降低部分還款壓力，表面上看理由很充分。

但如果還本年限和還款方式（比如1年期先息后本和36期等額本息）都沒(méi)有改變的話，整體還款壓力也一樣沒(méi)有改變，單單為了“降低利率”而去轉(zhuǎn)貸是缺乏說(shuō)服力的。因此，這就帶出一個(gè)重要的轉(zhuǎn)貸理由——「優(yōu)化貸款的還款模式」。

「優(yōu)化貸款的還款模式」，我們可以理解為，把手頭上快要到期還本的短期先息貸款（1年期先息后本），或者每月還款壓力大且沒(méi)有隨借隨還的短期等額本息貸款（年利率6.8%+36期等額本息），通通轉(zhuǎn)貸為“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款（比如年利率3.5%+10年期先息后本）。

△ “低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款的介入，使得我們的貸款狀態(tài)產(chǎn)生“缺口”，出現(xiàn)了明確的“轉(zhuǎn)貸理由”

從降低利率上看，年利率從6.8%轉(zhuǎn)變?yōu)槟昀?.5%，貸款利率得到大幅降低；

從優(yōu)化還款方式上看，1年期先息后本轉(zhuǎn)變?yōu)?0年期先息后本，還本年限的增加可以讓貸款人在資金緊缺時(shí)慢慢低月供先息還款，也可以在資金富余時(shí)提前還款節(jié)省利息，利用其中的“長(zhǎng)年限還本+低利率先息還款+隨借隨還”去撫平之前辦理短年限貸款所帶來(lái)的波折。

而這意味著，在轉(zhuǎn)貸前我們面臨的關(guān)于利率以及還款方式所存在的問(wèn)題，都通過(guò)轉(zhuǎn)貸為長(zhǎng)年限先息后本貸款，全部給一并解決了，而這也是我們?cè)谵D(zhuǎn)貸時(shí)要認(rèn)真參考的“轉(zhuǎn)貸理由”。

（2）當(dāng)我們沒(méi)有抵押貸款時(shí)——考慮是否辦理“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款

首先，需要明確一點(diǎn)，“長(zhǎng)年限還本+低利率先息還款+隨借隨還”是關(guān)于抵押貸款的最佳使用模式，沒(méi)有之一（輝哥已經(jīng)把自身和家人的房產(chǎn)全部轉(zhuǎn)成這種還款模式的貸款）。

那當(dāng)我們有貸款需求時(shí)，需要根據(jù)什么情況，判斷是否辦理這種模式的貸款呢？

很簡(jiǎn)單，取決于你的資金使用規(guī)劃。

首先，根據(jù)還款方式的不同，我們可以選擇的抵押貸款一般有這4種：

A.先息后本（短還本年限1—2年，長(zhǎng)還本年限10—20年）

B.等額本息（貸款期限3年—20年，月供包含本金+利息）

C.氣球貸（比如貸款期限是5年，但月供按等額本息20年期計(jì)算，5年到期時(shí)需要結(jié)清剩余本金）

D.混合還款（比如貸款期限10年，前3年先息還款+后7年等額本息還款）

如果你的資金使用模式較為單一，而且貸款金額不大，資金回籠時(shí)間很短很明確（比如貸款100萬(wàn)只用來(lái)投資一個(gè)項(xiàng)目，資金在一年內(nèi)可以全部回籠），那此時(shí)你的關(guān)注點(diǎn)只需放在貸款成本上即可，也就是貸款利率。選擇上面任意一種貸款其實(shí)差異都不大，從中挑選出貸款利率最低的即可。

但如果你的資金使用情況是較為復(fù)雜的，金額大而且使用周期較長(zhǎng)，現(xiàn)金流緊張（比如需要把500萬(wàn)貸款本金拆分成10個(gè)50萬(wàn)投入到10個(gè)項(xiàng)目，投入周期為8—10年，期間需要反復(fù)多次投入），那么此時(shí)建議你選擇“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款。

△ “低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款的介入，滿足了我們的貸款需求（復(fù)雜的資金使用情況）。

★相比短年限先息后本，長(zhǎng)年限先息后本消除了頻繁還本金帶來(lái)的資金壓力和不確定性；

★相比“等額本息”和“氣球貸”（月供包含本金和利息，而且提還后沒(méi)法再次支取本金），“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”還款壓力小且本金利用率高（-每月只需支付較低的利息），貸款使用靈活（有隨借隨還功能）；

★相比“混合還款”（前3年先息+后7年等額本息），“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”同時(shí)消除了短年限先息還款和等額本息還款帶來(lái)的不良因素。

綜上所述，我們可以根據(jù)具體的資金使用情況判斷是否需要辦理“低利率的長(zhǎng)年限先息后本”貸款。

#總結(jié)：

輝哥認(rèn)為，當(dāng)你選用先息后本作為還款方式時(shí)，一定要弄清楚：

• 每月支付多少利息，是否需要每年歸還部分本金？
• 在授信期內(nèi)，還進(jìn)去的本金是否可以再次支??？
• 續(xù)貸時(shí)是否可以“無(wú)本續(xù)貸”？到期還本時(shí)是否需要過(guò)橋墊資？還本后若需要轉(zhuǎn)銀行，可以自行操作嗎？

弄清楚上面的問(wèn)題，我們?cè)谫J款規(guī)劃時(shí)才能做出正確的選擇，讓最終落地的貸款符合自己的資金規(guī)劃預(yù)期。

「輝哥原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可抄襲轉(zhuǎn)載必定追究」