物企收并購“退潮”
本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道
收并購熱潮退去，物業(yè)管理行業(yè)正發(fā)生新的變化。
《中國經(jīng)營報》記者注意到，作為物企擴規(guī)模的重要渠道，上市物企收并購正明顯降速，2022年上市物企累計披露31起并購，交易金額約為106.3億元，較2021年交易金額縮減70.8%；今年前5個月，上市物企披露的收并購交易金額不足3.6億元，相較去年同期的超70億元明顯下滑。去年以來，新大正、華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、金科服務(wù)等多家上市物企叫停此前發(fā)布的收并購計劃，大宗收并購愈發(fā)少見。
收并購降速同時，通過引入外部投資、調(diào)整董事會架構(gòu)等，多家上市物企還在進(jìn)一步擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，謀求獨立發(fā)展。第三方市場拓展、承接關(guān)聯(lián)方、收并購是物管企業(yè)擴規(guī)模的重要渠道，多方因素影響下，近來這些渠道都在告別此前的快速增長階段，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速放緩，正逐步進(jìn)入高質(zhì)增長時代。
多位受訪分析人士表示，在收并購降速以及謀求獨立發(fā)展等因素影響下，上市物企高速拓規(guī)模受到較大影響，將倒逼企業(yè)綜合提升自身經(jīng)營能力，建立完善的財務(wù)管理體系，提升企業(yè)的專業(yè)能力和管理水平等。
“前兩年的收并購熱潮導(dǎo)致效果不好，部分企業(yè)雖然完成了并購，但并未成功整合和運營，導(dǎo)致業(yè)績下滑和財務(wù)風(fēng)險上升?！眳f(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，市場風(fēng)險下，企業(yè)對并購風(fēng)險和收益進(jìn)行重新評估，選擇更為審慎，在同行業(yè)收購動力不足的情況下，企業(yè)會考慮通過引入外部投資和調(diào)整董事會架構(gòu)等方式實現(xiàn)獨立發(fā)展，而非通過收并購擴大規(guī)模。
交易減少
物企上市潮與并購潮是此前行業(yè)高頻詞，多位分析人士指出，此前物企并購潮與行業(yè)發(fā)展階段以及企業(yè)拓展規(guī)模訴求等方面因素有關(guān)。
“物業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)中的高毛利板塊之一，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！鞭r(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥認(rèn)為，前些年物業(yè)行業(yè)對并購保持熱衷，主要原因是行業(yè)的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴規(guī)模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一，同時基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是物企營收主要來源，管理規(guī)模是影響企業(yè)收益的重要指標(biāo)，而收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。
“此前物企‘現(xiàn)金奶?！约胺康禺a(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型等特性加持下，疊加提升居民居住生活服務(wù)配套政策支持與市場環(huán)境等因素，導(dǎo)致物企并購在前幾年頗為熱鬧?！睆V東住房政策研究中心研究員李宇嘉則認(rèn)為，近年來市場環(huán)境變化下，資本市場明顯冷靜了許多，物企對收并購態(tài)度也趨向謹(jǐn)慎。
但自2022年以來，上市物企聲勢浩大的并購潮已漸成歷史。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上市物企累計并購31項，交易金額約為106.3億元；2021年，上市物企披露77項收購事件，累計披露金額362.5億元，相比之下，2022年上市物企并購交易金額已較2021年縮減70.8%。
今年前5個月，上市物企共披露6筆收并購事件，涉及交易金額不足3.6億元。而在去年同期，上市物企披露的收并購案例涉及交易金額超70億元，再上一年同期則超100億元。
同時，上市物企叫停此前發(fā)布的收并購計劃也時有發(fā)生。不久前，新大正發(fā)布公告稱終止此前發(fā)布的近8億元的股權(quán)收購計劃；再之前，華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)等多家上市物企也曾相繼叫停此前發(fā)布的收并購計劃。
此外，上市物企收購目標(biāo)愈發(fā)明晰，今年來上市物企披露的收并購事件中，大宗交易已較為少見。在宣布終止上述近8億元收購計劃后，新大正轉(zhuǎn)而收購了兩家市政環(huán)衛(wèi)公司，總交易金額約0.72億元。
“從收購事件來看，2022年上市物企的收并購案例以強化多元業(yè)態(tài)業(yè)務(wù)能力及業(yè)務(wù)規(guī)模有質(zhì)增長為主，趨于理性?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟指出，2022年，物管行業(yè)單項并購金額超過10億元的案例只有4宗，大宗交易明顯減少，且交易趨于理性。
質(zhì)量時代
收并購降速以及謀求獨立發(fā)展背景下，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速正在放緩。
“物業(yè)管理行業(yè)如火如荼的并購市場熱度驟然下降，企業(yè)高速拓規(guī)模受到較大影響?！敝兄秆芯吭悍矫娣治稣J(rèn)為，房地產(chǎn)市場環(huán)境變化等因素影響下，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，正逐漸開啟穩(wěn)步拓展、高質(zhì)增長的時代。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強物企管理面積均值為6400.62萬平方米，同比增長12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，也呈現(xiàn)出明顯的放緩跡象。
中指研究院方面分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場環(huán)境變化等因素影響下，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模增速放緩，已經(jīng)告別高速增長時代，“規(guī)模為王”的高速擴張戰(zhàn)略不再成為市場主流，物企并購愈加審慎，同時正謀求獨立化發(fā)展，更加重視品牌建設(shè)以及創(chuàng)新服務(wù)理念、服務(wù)對象及服務(wù)模式等。
實際上，2022年上半年物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模增速已出現(xiàn)放緩跡象。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%。上一年同期港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021年全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速則分別為44.3%、37.6%。
克而瑞物管數(shù)據(jù)也顯示，2021年，上市物企在管面積同比增速為47.84%，2022年上半年，這一增速已降到29.44%；營收同比增速也從2021年的44%降到了2022年上半年的27.9%。
“隨著市場環(huán)境的不斷演變，未來企業(yè)擴規(guī)模仍將持續(xù)，但行業(yè)整體增速將有所放緩?！迸跃暾J(rèn)為，今年物企可能將聚焦于服務(wù)品質(zhì)提升、單盤盈利能力建設(shè)和品牌價值提升三大維度實現(xiàn)規(guī)模增長的提質(zhì)增效，同時收并購主體相互認(rèn)識更加深刻，并購更謹(jǐn)慎，性價比、業(yè)務(wù)的協(xié)同性、布局的互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面都被考慮在內(nèi)，整體趨于理性。
“上市物業(yè)企業(yè)要擺脫關(guān)聯(lián)方依賴，需要在多個方面提升能力。”黃立沖認(rèn)為，物企謀求獨立發(fā)展，首先要建立完善的財務(wù)管理體系，加強財務(wù)風(fēng)險控制和預(yù)警，確保企業(yè)的獨立經(jīng)營。其次在戰(zhàn)略規(guī)劃和運營管理方面，需要提升企業(yè)的專業(yè)能力和管理水平，以增強競爭優(yōu)勢；加強對市場和行業(yè)的了解，及時調(diào)整戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式，以適應(yīng)市場變化和客戶需求；并要加強管理和技術(shù)人才引進(jìn)、培養(yǎng)和管理，提高企業(yè)核心競爭力和創(chuàng)新能力。
