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導(dǎo)讀：有人問我為什么新聞里經(jīng)常有百億千億富豪破產(chǎn)的消息傳來，他們難道不知道事先存?zhèn)€幾千萬以備不時之需嗎？——答案在于，快速致富的大企業(yè)錢都不是自己的，賬戶里每一分錢都只可能是銀行的。一旦兵敗如山倒，就只能分文不剩。瘦死的駱駝，并不比馬大。
一：膽子大
最近筆者聽得最多的幾句話就是“瘦死的駱駝比馬大”、“有一千億的人不可能還不起一個億”、“月收入不足一萬的人在替一千億身家的人操心”等等……這些話其實是很有意思的，它既表現(xiàn)了國人并沒有嚴(yán)重的仇富心態(tài)，也暴露了大多數(shù)人對金融財富運作規(guī)律的不熟悉。
下面進入正文：
一千億身家，會不會被一個億難倒，還真是一個問題。
在沒有金融服務(wù)之前，一千億身家的人的確不可能被一個億難倒。但問題是，在沒有金融服務(wù)之前，恐怕也沒有誰能在有生之年累積一千億的財富。金融是一劑企業(yè)發(fā)展催化劑，也可以是讓人上癮的毒品。有時候甘之如飴，有時候痛不欲生。
即便在金融十分發(fā)達的現(xiàn)代社會，一個自然人哪怕智商情商背景資源冠絕群雄，也不可能在沒有插上金融翅膀的前提下在有生之年，累積千億財富。
舉個例子。2006年時的北京房價還沒有起飛，那時候很多北京家庭手里都有一兩百萬存款。按照當(dāng)時的房價，買一套普通三居室首付兩成最多30萬元、兩居室首付20萬元，剩余的都是銀行幫你出錢，你只需要慢慢償還就行了。當(dāng)時有99.99%的人都選擇了按揭一套房，然后剩余的錢用于買車買酒買衣服買名牌，送彩禮娶媳婦過日子。
但在資本看來，這樣膽小的資金分配手法簡直是太浪費了。因為這樣一來，就算北京房價翻了十倍，房主手里還是一分錢沒有，一點紅利沒賺到。只有一套居所，賣了就沒地方住了，再買回來恐怕還會更貴。所以才會有人感嘆道：“做生意首先就是要膽子大。”
還是以房地產(chǎn)為例吧。
膽子大的玩法是什么呢？當(dāng)然是將手里的200萬全部做成按揭，到銀行去按揭十套房子，每一套都價值100萬。這樣當(dāng)北京房價翻了十倍之后，每一套都價值1000萬，十套就是一個億，輕松實現(xiàn)小目標(biāo)。賣掉其中九套，完全可以兌現(xiàn)財務(wù)自由證書，從此瀟灑人生。
還有一種膽子更大的玩法。先按揭十套房子，然后以這十套房子未來的估值去和朋友簽署對賭協(xié)議，套取更多的現(xiàn)金。例如，對賭這十套房子未來十年會翻倍，很可能一百萬變一千萬，現(xiàn)在用這個房子產(chǎn)權(quán)質(zhì)押對賭從朋友處借款100萬。如果十年后房價真的漲上來了，那么房子還歸自己，連本帶利還給朋友200萬。如果房價沒漲起來，那么不僅要將作為對賭物的房子產(chǎn)權(quán)過戶朋友名下，還得賠償朋友50萬元利息損失。
這時候北京房價天天漲，但是很多膽子小的人也猶豫，萬一以后跌了呢？那時候牛D、葉T、狼眼啥的天天唱衰唱空房地產(chǎn)，這萬一要是跌了，不就血本無回了嗎？所以很多人都是持幣觀望。但這時候有人愿意拿房子抵押給你對賭，無論房子漲跌自己都不會虧，甚至還會穩(wěn)賺不賠，請問是不是大多數(shù)人都會同意？
反正不過是200萬，漲了自己坐地分紅，不漲自己手握房產(chǎn)，何樂而不為？
這樣一來就能在買房后瞬間套現(xiàn)1000萬在手，然后再用這1000萬去按揭房子，以二十萬一套的首付標(biāo)準(zhǔn)，剛好再按揭50套。然后都租出去，以租養(yǎng)貸。這樣到了2018年，這個炒房者手里就會有50+10套住宅，每一套都價值1000萬。全部賣掉，就是6個億。從200萬到6個億，也沒有想象中的那么難對不對？
事實證明，只要搭上了大國崛起的順風(fēng)車，想不賺錢都很難。
到這時候你就可以驕傲地說：“幾個億？小問題嘛。”然后再故作謙虛地補充一句：“不好意思，我這話有點太夸張了，幾個億不是小問題，是中等問題?！?/p>
其實不管是炒房也好，還是干房地產(chǎn)也好，道理都是一樣的。在房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的時代，最值錢的核心資源的優(yōu)質(zhì)地塊。誰在最短的時間內(nèi)搶到最多的地塊，誰就能發(fā)展成最龐大的房地產(chǎn)企業(yè)。
如果你老老實實地去用自己的本金做房地產(chǎn)開發(fā)，那么拿地、規(guī)劃、批文、開發(fā)、銷售，一整套流程走完得一兩年，這一兩年雖然是賺到錢了，但其他的房地產(chǎn)公司恐怕在全國都拿完所有優(yōu)良地塊了。哪還有你什么事？
所以房地產(chǎn)商勢必要聯(lián)合銀行，為自己插上金融翅膀。拿到地之后，立刻用未來可預(yù)期的收益質(zhì)押給銀行，并從銀行處得到足夠多的下一輪融資，再用這個融資去拿更多的地。用了更多的地，就可以從銀行處獲得更多的融資。跑馬圈地太刺激，每天多休息一秒鐘都是犯罪。
膽子足夠大，貞子放產(chǎn)假。
二：風(fēng)險
這個世界的美妙在于均衡。有多大收益，就有多大風(fēng)險。而風(fēng)險往往很喜歡瞄準(zhǔn)財富成堆的地方。這也正常，畢竟無利不起早嘛。任何事情都是有風(fēng)險的，哪怕過去十幾年中國發(fā)展最快最賺錢的房地產(chǎn)行業(yè)，也存在著風(fēng)險。
按照一般膽子大的玩法，筆者認(rèn)識幾個人。有人實現(xiàn)了財務(wù)自由，有人炒成了超級房東，還有人居然破產(chǎn)了。其中一個哥們是從美國回來的“移二代”，此人極具投資戰(zhàn)略眼光，在2006年北京房價低谷的時候，毅然賣掉美國的房產(chǎn)，然后在北京瘋狂首付買入了十套房子，全是東四環(huán)附近的優(yōu)質(zhì)地段，入手價也就幾千塊一平米吧。
聽起來似乎是一個暴富的故事，但很不幸的是這個哥們，破產(chǎn)了。2008年年前后北京的房地產(chǎn)交易行情一度出現(xiàn)一些倒春寒和小波動，導(dǎo)致買方市場如驚弓之鳥，加上當(dāng)時熱炒的奧運村一帶發(fā)展也并沒有想象中的熱鬧，所以他以租養(yǎng)貸的做法很快就出現(xiàn)了危機。一套房月供8000，十套房就得月供80000，一半的房子空置沒租出去，他立刻就要每月拖欠40000元的債務(wù)。
這時候他只能尋求外援，他最初采用的辦法是割肉保倉。他打算賣掉其中3套來供剩余的七套，以100萬一套的入手價直接甩賣。然而在市場遇冷的情況下，大多數(shù)人都不會選擇幫忙。大家都覺得你都肯100萬甩賣，這玩意未來恐怕是要跌到80萬吧？——最后只有幾個有眼光的朋友愿意出資，解他的燃眉之急，隨便再大賺一筆。
當(dāng)時本來談得好好的100萬一套，三套一起買打個折290萬，這哥們已經(jīng)很嘔血了，覺得自己吃了大虧。沒想到臨成交前一天，這倆哥們來了一個釜底抽薪，臨時說不買了。銀行的人上門全部收走房子在即，說好今天打款救濟，你突然說不買是什么意思啊！
倆哥們面帶難色地說，不是變卦，都是太貴了啊，我們也擔(dān)心未來跌價吃虧，要不你再讓點？炒房這“移二代”一聽就明白了，敢情這是逼我簽城下之盟啊。氣得暴跳如雷，當(dāng)場就摔了杯子。不過杯子是要摔的，房也是要賣的。最后的成交價應(yīng)該是六折，也就是60萬一套。明知道未來收益無限，但還得低價甩賣，這種心痛要幾人知道？但江湖就是這樣無情。
拿到一百多萬救濟，暫時解了燃眉之急，但是依然杯水車薪。由于有了不按時還款的不良記錄，這個移二代也無法再從銀行按揭貸款，之前的房貸更是一天也不能再欠。說了也是奇怪，就連租房子也很不順利，不是碰到爽約的，就是碰到賴賬的，要不就是碰到隔壁天天裝修搞得租客吵著要退房的。
福無雙至禍不單行，“移二代”懷疑是有人搞鬼但又拿不出證據(jù)，最后低價割肉換來的錢并沒有支撐他渡過寒冬，花光之后又再一次面臨被銀行逼上門來的窘境。這時候他還想再賣三套解圍，不過對方已經(jīng)失去了耐心。對方直接告訴他，要么全部7套五折賣我們，要么明天等銀行收走房子。思來想去，他只能認(rèn)栽，以350萬的價格全部出手。至此，賣掉美國房子套現(xiàn)回來的錢只剩350萬，而在他把房子賣光之后房價終于起飛了，飛到350萬只能買回一個廁所的地步。
黃粱一夢終是空，煮熟的一個億就這樣飛了。從此世界上又多了一個只能租房過日子的北漂青年。
其實，這種個人囤房炒房風(fēng)險還是比較小的，除了特別倒霉的“移二代”之外，大多數(shù)在中國土生土長的買房人但凡有點親戚朋友救個急都不至于破產(chǎn)，怎么也得賺個大幾千萬。但是，做房地產(chǎn)可不一樣。幾百萬的房子，只要市場稍微熱一點就有無數(shù)人舉著錢求接盤。但幾十億幾百億的房地產(chǎn)項目一旦資金鏈出現(xiàn)問題，恐怕有能力接盤的人就不多了。到時候你的命就被捏在了銀行和幾個也實力接盤的同行手里，想求救都別無分店。
為了拿更多的地，就必須要貸更多的款，貸了更多的款，就要背負(fù)更多的還款壓力，要了更多的還款壓力，銀行就會給你更多的管控和限制。到最后，已經(jīng)分不清到底是自己在做企業(yè)，還是自己的企業(yè)在給銀行打工?？偠灾@并不輕松。
大概也是因為看透了這點，所以老干媽說啥也不上市，更不貸款。
當(dāng)然了，累歸累，大量貸款也有一個顯而易見的好處是：有了銀行的助力，只需短短十幾年，一個人就可以在資產(chǎn)上突破百億千億，根本無需向天再借五百年，向銀行再借五百億就行。只不過，借來的錢遲早是要還的。
作為一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)家，最重要的就是處理好資產(chǎn)和負(fù)債，然后搞好和銀行的關(guān)系，但是資產(chǎn)和負(fù)債其實是最難平衡的。就像假設(shè)回到2006年，你手里有20億現(xiàn)金要投資，請問你是去按揭一萬套房子呢？還是為了減少風(fēng)險而選擇只拿出18億現(xiàn)金去按揭炒房，然后剩余一些資金鏈用于填補租還貸款之間可能出現(xiàn)的行情波動呢？
大多數(shù)人都覺得自己會選后者，但實際上并不然。選擇后者就意味著你的企業(yè)要在未來少賺至少一百億。這可是一百億，白花花的銀子。更重要的是，你要是選擇少投入，別人就會選擇更冒險。當(dāng)別人比你更膽子大，更激進的時候，你的企業(yè)就會在未來的競爭中輸給對方，金山銀山也會在落敗中坐吃山空。
怎么辦？當(dāng)然是咬著牙硬上。所以資產(chǎn)八百億負(fù)債三千億這種事，再正常不過了。
三：斷裂
既然錢不是自己的，哪怕坐擁幾百億資產(chǎn)也無濟于事。就像那個炒房炒破產(chǎn)的“移二代”一樣，哪怕坐擁北京十套房，也拿不出一百萬應(yīng)急。錢都是銀行借給你炒房的，豈能任由你亂花？
尤其是在企業(yè)負(fù)債越來越高的時候，巨大的壓力往往會令人崩潰。每天自己賬上幾百億上千億的資金在流動，但是真正到自己手里的錢少之又少，還要背負(fù)利滾利的還債和企業(yè)投資管理壓力，試問誰不頭疼。在中國房地產(chǎn)價格連年暴漲的時代，銀行放心大膽地借錢出去，根本不怕房地產(chǎn)企業(yè)還不起。但是當(dāng)中國的房地產(chǎn)剛需紅利見底，宏觀調(diào)控政策抑制炒房之后，銀行的心思就變了。
過去最快的時候每年房價都翻一番，你企業(yè)負(fù)債比資產(chǎn)多三倍四倍都沒問題。但是現(xiàn)在房價好幾年都不漲了，你企業(yè)負(fù)債還是這么高，銀行肯定就不樂意了。——天知道你以后還得起還不起呢？于是，銀行肯定一腳剎車踩下去，新的貸款不再批，舊的貸款你照還。未來房子不再漲，新的項目難開張。人家是開源節(jié)流，你這是節(jié)源開流，遲早撐不住。
撐不住的時候，自然就會想到跳船。在日本房地產(chǎn)泡沫期間，就有房地產(chǎn)大亨采用過這種方式。一方面他欠下了銀行大量的錢難以償還，另外一方面他自己又想金蟬脫殼，于是他就盯上了海外資產(chǎn)。
從美國帝國大廈到高爾夫球場，從好萊塢文化公司到八竿子打不著的文旅和保險項目，橫井兄是大買特買。他說我自己掙的錢想怎么花就怎么花，但是日本銀行卻不這么覺得。畢竟雖然錢在你兜里，可是你欠銀行的債還沒還完呢，怎能想怎么花就怎么花呢？于是橫井兄就遇到了麻煩，最后很快被債務(wù)壓垮、鋃鐺入獄?！酗L(fēng)險，轉(zhuǎn)移需謹(jǐn)慎。
美國和歐洲有大量的這種財務(wù)轉(zhuǎn)移公司和資產(chǎn)打包外流套餐自助選購，這是人家老牌殖民帝國使用多年的牧羊手段。有很多國家都出現(xiàn)過掏空銀行的商業(yè)巨頭通過購買輕資產(chǎn)的方式投資出海，實則轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，最后只留下國內(nèi)高額負(fù)債的公司直接倒閉跑路，讓銀行和政府大感頭疼。
所謂資產(chǎn)轉(zhuǎn)移聽起來很復(fù)雜，但實則很簡單。就像我們生活中遇見的那些欠錢不還的人一樣，欠了人家一千萬但就是不肯還錢，明明名下有價值八百萬的房產(chǎn)車產(chǎn)和工廠也不肯還錢。最后被法院判決必須還款且強制執(zhí)行的時候卻發(fā)現(xiàn)，此人早已悄悄把房子車子和工廠過戶到了別人名下一樣。對這種情況，債主和法院通常只能表示相當(dāng)無奈?！?dāng)然，中國不是日本，中國也不是印度，政府不可能坐視這種事發(fā)生而無動于衷。一旦發(fā)現(xiàn)負(fù)債者有轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的嫌疑，就必須要立刻制止。要用行動告訴對方：跳船跑路肯定不行，好好經(jīng)營把債慢慢還清才是正道，也是唯一的生道。
這就是為什么坐擁一千億，也會被一個億難倒的原因所在了。當(dāng)你資不抵債的時候，你的每一分錢都是銀行的。哪怕你坐擁一萬億的企業(yè)，也有可能付不起1億元的欠款，銀行家在看著你。
除非那一千億都是你自己的資產(chǎn)，你從來就沒拿銀行一分錢?！ㄓ心欠N情況你才能想怎么花就怎么花。但問題是，不借銀行的錢，恐怕就只能向天再借五百年，才有可能在有生之年累積千億財富了吧。問題是，老天爺借嗎？
總而言之吧，人活一世最重要的那就是責(zé)任。你要收獲多少名利，就要承擔(dān)多大的責(zé)任。有些事扛起來了就別想著丟下，管它包袱也好負(fù)擔(dān)也罷，既然當(dāng)初選擇了，那就要堅持到底。只想帶走名利，卻要丟下包袱這種事，還是不要干了吧。
希望所有人都能勇敢地扛起自己的責(zé)任，擔(dān)當(dāng)?shù)降?，尤其是男人?/p>
