從慧泊到微棠——經(jīng)濟(jì)的新模式
最近深圳城中村的租房客心情可能不太好，事因深圳安居集團(tuán)等成立了一家叫“微棠”的運(yùn)營公司，打算作為的二房東的角色，高價統(tǒng)租各位房東的房子，對其進(jìn)行改造與建設(shè)生活配套設(shè)施后，統(tǒng)一對外出租。由于進(jìn)行改造需要騰空房屋，使得大批租客需要搬離住處，等待運(yùn)營公司的進(jìn)駐改造。
我很早就認(rèn)為，在未來以個人為單位的房東是沒有前途的，首先自建房的布局，質(zhì)量參差不齊，存在大量的建筑消防隱患，前不久長沙4·29·特別重大自建房倒塌事故的事故調(diào)查報告公布，處理了好一批干部。在重視消防安全與城市規(guī)劃的當(dāng)下，自建房出租必然是不能重現(xiàn)以往那種野蠻生長的奇景的。
其次，一部分黑心房東，不以國企價格規(guī)定，對租客采取另外一套的水電費(fèi)價格規(guī)則收費(fèi)，甚至是使用落后的高能耗電器來坑騙租客多掏錢，這些都是利用國家提供的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搞二次倒賣，是國家國企不能容忍的。另外我國社會長期不尊重租賃權(quán)，使得房東租客的關(guān)系相對緊張，房東擔(dān)心租客破壞房屋，租客擔(dān)心房東不尊重合同，動輒加租，甚至是扣下押金，強(qiáng)制搬離。
所以我很早就認(rèn)為未來必然是以公司為單位介入房屋租賃市場，使得出租方與承租方有更好的協(xié)商的環(huán)境，但是蛋殼公寓的暴雷又提醒了我，發(fā)展租賃市場的困難性，這個市場必然是一個大資本投入，長期產(chǎn)出穩(wěn)定的市場。追求短期快速增值的短期資本進(jìn)入必然會搞得一地雞毛。
但是作為穩(wěn)定的國有資本不存在短炒的問題，國家隊(duì)進(jìn)入到房屋租賃市場，將房租變成一筆穩(wěn)定的收入，充實(shí)地方財政的根基，從土地財政的頑疾中脫身。上文已經(jīng)提過，對公共資源的二次倒賣是政府不能容忍的，很多人熱衷于征收房產(chǎn)稅，本質(zhì)也是認(rèn)為政府建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施是房價提升的溢價，大家買賣的是地段，是政府及社會的基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)，不是水泥鋼筋組合的方盒子，基礎(chǔ)設(shè)施帶來的溢價必須讓政府分一杯羹，這樣才可以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共服務(wù)的支出，但是征收房產(chǎn)稅是不可能的，起碼當(dāng)下比起征收房產(chǎn)稅，顯然是國資進(jìn)入租賃市場更好，產(chǎn)生的問題也更少一些。
你以為我在為國資進(jìn)入房屋租賃市場說好話嗎？絕對不是，首先要明確，深圳這次成立企業(yè)搞房屋統(tǒng)租，首先是加速深圳的保障房的建設(shè)速度，今年深圳需要供應(yīng)8萬套以上的保障房，但是想想深圳的地價與難纏的房東，8萬套保障房的征地成本絕對是個天文數(shù)字，反而采取統(tǒng)租的方式，即使現(xiàn)在以2倍的價格租入，加上改造資金也比拆遷建設(shè)的費(fèi)用低，到2027年深圳需要完成供應(yīng)100萬套保障房，而早前深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市地價測算規(guī)則（修改征求意見稿）》征集社會意見，其中取消了原有的安居型商品房、人才住房等類型，新增保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租與社會主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等類型。相信未來的深圳會有更多的房屋是以這兩種形式出現(xiàn)，相信我們原來的購買屬于自己房屋的觀念在未來需要迎來一次大改變，租房居住可能成為主流思想。
其次就是化土地財政為房屋租賃收入，無論是房產(chǎn)稅還是房屋租賃，收入當(dāng)然是比土地財政低了一大截，但是總比瞬間斷流更好。
第三就是最為惡劣的，深圳市人才安居集團(tuán)與國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂授信協(xié)議，市人才安居集團(tuán)將5000億元銀行授信支持，雖然我們知道銀行授信不等于銀行的直接貸款，簽訂授信只是給了一個銀行可以給到的貸款額度，但是這也是一個值得注意的信號。
參考廣西慧泊停車的新聞，慧泊公司的72億也是授信估值，是對其未來對城市停車位25年的經(jīng)營權(quán)使用權(quán)收入的評估，并沒有實(shí)際的貸款了72億。原本免費(fèi)的車位變成收費(fèi)停車位，有效地打擊“僵尸車”、長期停車的亂象，只要公管理合理收費(fèi)，可以理解。但是原本免費(fèi)的車位，只要轉(zhuǎn)為收費(fèi)車位，便可以經(jīng)營使用權(quán)作價評估為資產(chǎn)并獲得授信額度并貸款就無法忍受了，一個管理停車位的公司，剛剛成立沒多久就要銀行為自批準(zhǔn)貸款額度呢？
盤活資產(chǎn)可以理解，但是現(xiàn)在地方不僅在盤活資產(chǎn)了，這是第一層，第二層就是拿這些資產(chǎn)貸款，在經(jīng)過了3年的疫情后，我們可以從各方面看到，無論是企業(yè)還是個人，都是節(jié)約支出，增加儲蓄，在修復(fù)自己的資產(chǎn)負(fù)債表，而地方政府一邊叫著過苦日子，削減編外人員，壓縮體制內(nèi)邊緣人員工資，然后就開始利用行政權(quán)盤活資產(chǎn)，劃分到新成立的企業(yè)下，并以此向銀行貸款。原本城中村的自建房，可能由于沒有房產(chǎn)證不能貸款，有房產(chǎn)證的房東可能也不想貸款，但是現(xiàn)在以租賃經(jīng)營注入之后，就可以馬上獲得貸款資格了，這些行為難道不是在加速全社會的債務(wù)膨脹嗎？這種金融游戲可比簡單的漲房租嚴(yán)重多了。
最后我想說一下房東們，雖然深圳這次統(tǒng)租，部分房東表示政府給的租金很高，各項(xiàng)補(bǔ)貼疊加，租金回報可以在15年左右回本，比自己租出去租金高兩倍以上，聽著好像美滋滋。但是先聽我說一個故事。
你可以小贏，但是有人他永遠(yuǎn)不虧。
