痛心！南京這些板塊，開發(fā)失敗
每一個板塊的心里，都種著一個河西夢。
但不是每一個板塊，最終都能成為河西。
有些板塊在起步時轟轟烈烈、聲勢浩大，但因為操盤能力有限，板塊發(fā)展陷入停滯。
甚至，還有些板塊定位被強行拔高，但因為規(guī)劃藍(lán)圖無法兌現(xiàn)，最終成為黃粱一夢。
時間見證了城市發(fā)展的滄海桑田。今天我們就來聊一聊，那些讓人一聲嘆息的板塊。
龍袍新城+龍?zhí)缎鲁?/u>
步子邁太大，巔峰即墜落
龍袍？龍?zhí)叮康降自谀睦?？這是很多外地人聽到這個板塊名字之后的第一反應(yīng)。
其實，不只外地人，很多新南京人，對位于南京東北部的兩大新城，也是一無所知。
兩大新城隔江對望，板塊發(fā)展經(jīng)歷了類似的軌跡。
以龍袍新城為例，從區(qū)位上看，東與揚州儀征一河之隔、南與棲霞山隔江相望、西鄰八卦洲、北靠六合方山。它的地段價值只能用一個詞來形容：偏安一隅。
但是，龍袍新城房價起點卻莫名的高，2021年掛牌的第一幅商品房用地，毛坯限價達(dá)到了驚人的19800元/㎡。
這是什么概念？在六合，有“老城新街口”之稱的雄州中心，商品房毛坯限價也不過19800元/㎡。
在江北，有臺積電等大企業(yè)落戶、有地鐵通達(dá)的橋林新城，新房起步精裝價，也不過20000元/㎡。
而從零開始、正在拆遷、遍地農(nóng)田、板塊界面和交通框架都沒搭建起來的龍袍新城，一出手，就把商品房毛坯限價，定到了19800元/㎡。
這個步子，未免太大了點。
起步高，固然是好事，但還要看到底能走多遠(yuǎn)。
從現(xiàn)狀來看，龍袍新城幾大致命因素，都在影響著該板塊的后續(xù)發(fā)展。
首先，城市界面和基礎(chǔ)配套相當(dāng)薄弱。
區(qū)域內(nèi)充斥著很多一兩層的老民房，以及并不寬敞的水泥路和柏油馬路。
內(nèi)部路網(wǎng)尚未形成骨架，醫(yī)療、商業(yè)等堪稱匱乏，目前基本是村鎮(zhèn)水平。
其次，是對外通勤成本極高。
龍袍新城與外界連通的主要方式，是龍袍客運站和長江四橋。放在龍袍新城大開發(fā)背景下，這些對外連通方式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
長江四橋是收費過江通道；而駕車經(jīng)繞城高速來龍袍，還會經(jīng)過一個龍袍收費站。
一個收費，一個對外交通聯(lián)系不足，如不解決，將會影響到龍袍新城的人口導(dǎo)入。
如果通勤不改善，以龍袍新城的輻射范圍，仙林剛需，大概率不會到龍袍新城買房。
再次，是客群基礎(chǔ)嚴(yán)重不足。
龍袍的地緣客，有本地民房或拆遷安置房，大概率不是高價商品房的主力消費人群。
況且，在雄州、龍池、大廠等地，都有配套更成熟的商品房；龍袍新城，并不在主力購房人群的考慮范圍之內(nèi)。
至于江對岸棲霞、仙林等地的剛需人群，環(huán)境優(yōu)越、配套成熟、即將有地鐵通達(dá)的棲霞山片區(qū)，是更好的選擇。
此外，但凡新城發(fā)展，須集中精力畢其功于一役。哪怕不會像江北新區(qū)一樣喊出舉全市之力，也要集中全區(qū)之力，把優(yōu)勢資源集中導(dǎo)入。
但是以棲霞和六合的格局，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、六合城西等仍需發(fā)展，龍?zhí)逗妄埮凼遣皇莾?yōu)先發(fā)展的板塊，能否做到畢其功于一役，仍需觀察。
至少從現(xiàn)在來看，這兩個新城的樓市，都十分慘淡。
淳化+湖熟+人居森林
昔日高光已成泡影
這幾個板塊放在一起似乎有失偏頗，因為新房市場的價格段和購房客群都不相同。
尤其是人居森林，放在雨花在南京主城區(qū)崛起的大背景下，過去兩年是明星區(qū)域。
但是，這三個板塊都經(jīng)歷了土地市場從炙手可熱到地價攀高，再到市場下行，最終土地遇冷的尷尬。
人居森林最大的底氣，來源于與河西南一河之隔。
在南京改善購房需求向主城回歸，隨著城市高層次需求群體增長、青年住房群體需求上升，主城人口承載能力達(dá)到極限，城市向外圍擴張，人居森林片區(qū)，將承載主城尤其是河西外溢的高品質(zhì)人居客群。
但是，這樣的趨勢卻伴隨著另一個變化，就是影響買房人出手的因素，不再是遠(yuǎn)期的規(guī)劃，而是產(chǎn)品、配套和性價比，這些才是真實價值的體現(xiàn)。
而很多板塊現(xiàn)在面臨的局面，就是價格與價值脫節(jié)，配套無法支撐價格。現(xiàn)有總價，在主城范圍內(nèi)，可以找到配套更豐富同時性價比更高的選擇。
湖熟等邊緣板塊，因為發(fā)展財力有限，往往將自身命運寄希望于與企業(yè)合作開發(fā)。
2017年，有一家企業(yè)給湖熟新市鎮(zhèn)，規(guī)劃了一個宏偉藍(lán)圖。但是幾年時間過去了，伴隨著企業(yè)資金風(fēng)險的出現(xiàn)，這個藍(lán)圖，已成為遙遠(yuǎn)的夢。
實際上，幾乎所有的合作項目，在推進(jìn)時序上，都有不可控因素。希望南京其他新城的基建，可以按計劃表如期完成，不要步有些區(qū)域的后塵。
橋北+五橋-三橋沿線
爭議最大的板塊沒有之一
橋北是目前南京房地產(chǎn)市場爭議最大的板塊。
這里曾經(jīng)是整體規(guī)劃和開發(fā)水平墊底的區(qū)域。
如果橋北從現(xiàn)在開始開發(fā)，我相信這里一定能成為和鼓樓對望的現(xiàn)代化濱江新城。
但是，受限于彼時的開發(fā)條件，和河西新城房地產(chǎn)市場同時起步的橋北片區(qū)，最終依靠超級大盤成為剛需客群集中地。
很長一段時間，橋北都是“超級大盤”的天下。
2002年，浦口與江浦合并成新浦口，蘇寧、明發(fā)、大華率先進(jìn)駐，使橋北成為江北較早發(fā)展區(qū)域。
當(dāng)時橋北不像現(xiàn)在地價不菲，房企大面積拿地，掀起如火如荼造城運動，這是橋北超級大盤的來源。
也正是這些超級大盤，給想留在南京的剛需，提供了一個港灣。
其實，在江寧、河西等地，都有體量巨大的大盤。
這一波造城高峰始于21世紀(jì)初，項目建設(shè)成本中，土地成本不高；正是由于進(jìn)入門檻低，使開發(fā)商有資本進(jìn)行這種大規(guī)模的圈地運動。
不過像橋北這樣集中開發(fā)又爭議較大的幾乎沒有。
這是因為，橋北是南京“樓市先于配套”的典型代表，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼的同時，公共配套的引進(jìn)、城市界面的升級卻相對滯后。
這是很多人對橋北形成刻板偏見的重要原因，也是五橋-三橋沿線正在面臨的問題。
此外，和曾經(jīng)供應(yīng)量舉足輕重的巔峰時期相比，如今的橋北，已經(jīng)不能作為江北新區(qū)樓市基本面的參考。
這是橋北經(jīng)常引發(fā)爭議的根源：爭議的是用過去的眼光看現(xiàn)在所引發(fā)的反差，爭議的是國家級新區(qū)背景之下板塊發(fā)展空間不足的尷尬，爭議的是對橋北地位的蓋棺定論。
但不論如何，這里是目前整個江北配套最豐富的板塊。住在橋北，冷暖自知。
寫在最后：
有些板塊太想火了，就好像一個太想贏的人，打出了手里所有的王牌。
不過我們更關(guān)心建設(shè)時序、更關(guān)心實際落地、更關(guān)心引進(jìn)項目的實際質(zhì)量和效果。
前期積累勢能，然后持續(xù)爆發(fā)，不陷入沉寂，才是我們想要看的新城發(fā)展結(jié)果吧。
從這個意義上來說，那些在最開始的時候驚天動地的板塊，最后都需要市場去檢驗。
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