我國城鎮(zhèn)化進程

2022/07/28國家發(fā)展與改革委員會-規(guī)劃司《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》顯示，“十三五”以來，新型城鎮(zhèn)化取得重大進展，城鎮(zhèn)化水平和質量大幅提升，2020年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率達到63.89%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到45.4%。國家統(tǒng)計局最新數據顯示，2021年中國城鎮(zhèn)化率為64.72%，比上年末提高0.83個百分點；2022年中國城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末提高0.50個百分點。

2022年6月29日，聯合國人居署在最新發(fā)布的《2022世界城市狀況報告》中指出，全球快速的城鎮(zhèn)化進程只是暫時被2019冠狀病毒病大流行所耽誤，全球城鎮(zhèn)人口的增長正重回正軌，預計到2050年將新增22億。據預計，到2050年全球城鎮(zhèn)人口的占比將從2021年的56%上升至68%。

根據聯合國世界城市化前景報告，世界主流經濟發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率數據，美國: 82.3% （2018年），英國: 83.2% （2019年），法國: 80.5% （2019年），德國: 77.1% （2020年）；有一點要注意各個國家對于城鎮(zhèn)的定義不盡相同，因此不同國家之間的數據可能存在一定誤差！通常所說發(fā)達國家和地區(qū)的城鎮(zhèn)化率在75%±5。

中國是人口大國，2023年前一直是世界人口第一大國（根據聯合國人口基金會2023年4月19日發(fā)布的《世界人口狀況報告》，印度的人口已經超過14.28億，剛剛超過中國的14.25億人口）。2021年5月11日，第七次全國人口普查結果公布，全國人口共141178萬人；2022年全國常住人口出生率6.8‰，未來依然是下降趨勢。

從一組人口出生曲線和出生人口增長率曲線分析全國（統(tǒng)計分析應該剔除三年自然災害1959-1961年數據，下圖未剔除）；由此可見，出生人口自1963年達到頂峰后一直處于下降狀態(tài)。過去十年雖然國家出臺了一系列鼓勵生育的政策，2011年的雙獨二孩政策，2013年單獨二孩政策，2016年全面二孩政策，2021年的三孩政策，……；并未能阻止人口下滑趨勢。

據中經數據統(tǒng)計顯示，除1960年三年自然災害最嚴重的一年我國人口自然增長率為負數，2022年為建國以來第一次出現人口自然增長率為負的情況；這種情況與1959-1061年自然災害影響完全不同，過去幾十年我國人口自然增長率一直處于下降趨勢，2022年出現人口拐點。受疫情影響2023年估計會比2022年更低！

我國經濟增長經歷了高速增長時期兩位數增長、保8、保6、后疫情時代，當前已經進入緩慢發(fā)展時期（2020-2022三年疫情）；同時我國城鎮(zhèn)化同樣經歷了快速發(fā)展，也進入了緩慢發(fā)展即將步入逆城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)化波動發(fā)展時期。

城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展和人口增長共同推動了房地產的繁榮，這兩項也是房地產發(fā)展的基礎；有人說還要對比人均住房面積，人口流動分布不均，城市群、中心城市……綜合評估；沒錯，綜合評估數據會更精確。

2019年9月26日慶祝中華人民共和國成立70周年活動新聞中心在北京舉辦新聞發(fā)布會。會上提到，新中國成立70年來，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，農村人均住房建筑面積提高到47.3平方米；2022年末，我國人均住房面積46.2平方米。按照國際定義，中高收入國家的人均住房面積通常在29.3平米以上，高收入國家則為46.6平米以上。按照我國的人均GDP水平，購買力水平，城鎮(zhèn)化率綜合來看當前人均住房面積高于經濟發(fā)展水平。

隨著經濟增速的放緩，人民收入水平增速的放緩，城鎮(zhèn)化進程的放緩，出生人口/人口增長率的下滑；房地產高速增長的時代已過去，拐點已經到來；或者是也許是三年疫情讓房地產拐點提前了一點而已！