湖南省常德市是湖南十四座地級中心城市之一，這座城市的人口眾多，常住人口大約為523.8萬人，其人口總量在湖南14個地級中心城市當(dāng)中處于第4位。
對于城市樓市而言，人口眾多則代表樓市需求量比較大。
對于常德而言，盡管這個地方的常住人口眾多，但常德仍然是湖南省人口大幅度凈流出的城市。
常德市的戶籍人口大約為591.8萬人，從戶籍人口與常住人口之差可以看出，常德市常年在外工作及創(chuàng)業(yè)的群體高達(dá)68萬人。
這對于常德的樓市也算得上是一種樓市的危機(jī)，畢竟流出的人口絕大多數(shù)都是年輕人。
正是因?yàn)槌５绿幱谌丝趦袅鞒龅陌l(fā)展現(xiàn)狀，所以這個區(qū)域的樓市房價(jià)并不高。
現(xiàn)在常德市的二手房平均房價(jià)大約為0.59萬，新房的平均房價(jià)大約為0.51萬，常德市的樓市房價(jià)在全國300座可統(tǒng)計(jì)的城市當(dāng)中處于第209位。
與常德房價(jià)差不多的城市有很多，包括兄弟城市郴州市，也包括陜西漢中、河南商丘、內(nèi)蒙古巴彥淖爾、新疆昌吉等多個地級中心城市。
常德與這些城市比，具有的優(yōu)勢遠(yuǎn)大于它的劣勢，畢竟常德市的常住人口眾多，人口基數(shù)則是常德樓市的一大優(yōu)勢。
在過去的2022年，常德市共完成經(jīng)濟(jì)總量4,274.5億元，這樣的經(jīng)濟(jì)總量讓常德的綜合實(shí)力在湖南省排名第三，在全國百強(qiáng)城市當(dāng)中排在第68位。
這一年常德的名義增速達(dá)到了4.5%，這樣的經(jīng)濟(jì)增速超越了湖南絕大多數(shù)城市，也超過了全國城市的平均水平。
另外按照常德常住人口523.8萬人平均折算，那么這個區(qū)域的人均經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)達(dá)到了8.16萬元，在全國300座可統(tǒng)計(jì)的城市當(dāng)中名列第113位。
以常德市的經(jīng)濟(jì)總量或人均經(jīng)濟(jì)總量看常德樓市房價(jià)，這個區(qū)域的樓市房價(jià)處于相當(dāng)偏低的位置，城市房價(jià)對于當(dāng)?shù)氐哪贻p人算是性價(jià)比極高的房價(jià)。
整個常德區(qū)域的管轄面積大約為1.82萬平方公里，而常德共有9座區(qū)縣，包括鼎城區(qū)、武陵區(qū)、桃源縣、澧縣、漢壽縣、石門縣、安鄉(xiāng)縣、臨澧縣、津市市。
常德地區(qū)人口最多的主要是桃源縣，這座縣級城市的常住人口大約為80.92萬人。
其次常德的兩大城區(qū)人口比較多，鼎城區(qū)的常住人口大約為73.81萬人，武陵區(qū)的常住人口大約為73.1萬人，廣義上的常德城區(qū)常住人口大約為146.91萬人。
另外常德澧縣和漢壽縣的常住人口也超過了70萬人，石門縣的常住人口接近56萬人，安鄉(xiāng)縣的常住人口接近43萬人
常德人口最少的兩個區(qū)域，主要是臨澧縣及津市市，這兩個區(qū)域的常住人口分別為37萬人、21.27萬人。
由于各大區(qū)縣的人口基數(shù)不一各大，區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，所以各大區(qū)縣的樓市房價(jià)也存在一定的差距。
常德區(qū)房價(jià)最貴的地方主要集中在常德的兩大中心城區(qū)，武陵區(qū)樓市的平均房價(jià)基本處于0.7萬左右，鼎城區(qū)樓市的平均房價(jià)基本處于0.56萬左右。
常德市縣級城市的房價(jià)不高，而且要整體偏低于兩大中心城區(qū)。
現(xiàn)在桃源縣、石門縣、漢壽縣的樓市平均房價(jià)基本處于0.47萬左右，澧縣樓市平均房價(jià)基本處于0.45萬左右。
津市市樓市平均房價(jià)基本處于0.42萬左右。臨澧縣、安鄉(xiāng)縣樓市平均房價(jià)基本處于0.38萬左右。
可以看出常德各大區(qū)縣的房價(jià)均不高，對于當(dāng)?shù)氐哪贻p人來說，在這個區(qū)域買房置業(yè)安家的成本遠(yuǎn)比全國絕大多數(shù)城市低，在常德買房算是幸福的事情。
盡管常德市的房價(jià)不高，但這個區(qū)域居民對居住品質(zhì)的要求也在逐年提升。
帶過去的2022年，常德市新房成交量大約為449.7萬平方米，成交額達(dá)到227.7億元。
按照每套住宅面積100平米平均折算，那么常德市一年的新房成交量大約為4.49萬套。
換一個理解方式，常德這座城市每年都有4.49萬個家庭或者個人前往常德各大區(qū)縣的城區(qū)置業(yè)安家。
盡管常德市的樓市房價(jià)偏低，但這個區(qū)域仍然有巨大的優(yōu)勢需求量，在常德各大區(qū)縣開發(fā)房地產(chǎn)是城市發(fā)展的必然是提升城鎮(zhèn)化的主引擎。
就目前而言，常德市的城鎮(zhèn)化率不高，整個區(qū)域的城鎮(zhèn)化率大約為57.7%?，F(xiàn)在常德的城鎮(zhèn)化率與全國城鎮(zhèn)化平均值65.2%相比，都有著至少7個以上的百分點(diǎn)差距。
對于常德市而言，每年城鎮(zhèn)化率的提升大約為一個百分點(diǎn)，也就是說常德的城鎮(zhèn)化相比于全國大概要晚了7年。
所以說，常德的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了迫在眉睫的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，加速農(nóng)村人口往城市聚集是城市發(fā)展的必然。
這幾年常德市正在加速趕超，雖然地處中部地區(qū)，但常德的發(fā)展正在加快步伐。
以過去的2022年數(shù)據(jù)為例，當(dāng)年在整個常德全域范圍內(nèi)投資金額在1億元以上的項(xiàng)目就高達(dá)1035個。
巨量的投資促進(jìn)了常德快速發(fā)展，而且這幾年常德工業(yè)正朝著高精尖方向發(fā)展，集成電路產(chǎn)業(yè)更是飛速成長。
目前常德市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重大約為11.6:41.2:47.2，現(xiàn)在的常德市基本從當(dāng)年的農(nóng)業(yè)大市演變成為工業(yè)發(fā)展強(qiáng)市。
常德市這幾年充分利用農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)，現(xiàn)在常德農(nóng)產(chǎn)品的加工企業(yè)高達(dá)6166家，其中省級以上的龍頭超過了110家。
當(dāng)然在城市化發(fā)展的進(jìn)程中，常德也有所不足。
在過去的2022年，常德市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大約為4.04萬元，農(nóng)村居民人均可支配收入大約為2.13萬元。
常德市的城鎮(zhèn)居民人均收入比全國平均值大約低0.86萬元，但農(nóng)村居民收入比全國平均值高0.12萬元。
從常德市的人均收入看常德市的樓市房價(jià)，常德樓市房價(jià)處于偏低的位置與當(dāng)?shù)氐氖杖脒€是具有一定關(guān)聯(lián)。
有差距就會有更大的進(jìn)步空間，常德能夠率先在湖南地區(qū)崛起，則是常德這幾年大力發(fā)展工業(yè)所換來的結(jié)果，也側(cè)面印證了常德是一座相當(dāng)努力、相當(dāng)激進(jìn)的城市。
現(xiàn)在常德市的房價(jià)不高，并不表示未來的常德樓市就沒有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
隨著常德經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力逐漸前移，當(dāng)?shù)氐娜司杖氪蠓仍鲩L，常德樓市固定資產(chǎn)價(jià)值攀升的空間依然很大。
當(dāng)然并不是常德所有的區(qū)域樓市都具有潛力，相對來說，人口眾多的區(qū)域，未來的樓市潛力大。
常德城區(qū)鼎城區(qū)和武陵區(qū)未來的發(fā)展空間最大，特別是常德的武陵區(qū)，作為最核心區(qū)域，這個區(qū)域成為更多改善群體選擇的地方。
未來的常德極有可能形成1個大城市、3個中等城市、4個小城市，武陵區(qū)與鼎城區(qū)成為組合型大城市，桃源縣、澧縣、漢壽縣成為中等城市。石門縣、安鄉(xiāng)縣、臨澧縣、津市市成為小城市。
當(dāng)然要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，必須要加速城鎮(zhèn)化，大力推進(jìn)農(nóng)村人口往城市聚集。另外要發(fā)展經(jīng)濟(jì)保持良好的經(jīng)濟(jì)增速，滿足大量居民的就業(yè)需求。
以更長遠(yuǎn)的眼光，看常德各大區(qū)縣的樓市，武陵區(qū)、鼎城區(qū)樓市固定資產(chǎn)價(jià)值跑得贏通脹的概率最高。
現(xiàn)在常德市房價(jià)不高，極其利于農(nóng)村人口快速往中心城區(qū)聚集，非常期待常德市的城市蝶變，看好常德市的發(fā)展。
個人觀點(diǎn)，僅供參考。
