今年五一假期最后一天，一則“關(guān)于調(diào)整我市存量房評(píng)估價(jià)格的通告”在濟(jì)南二手房市場(chǎng)引起關(guān)注。根據(jù)通告，從5月1日起調(diào)整二手房評(píng)估價(jià)格，這是存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格繼2018年9月1日后再次調(diào)整，而且今后會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化定期調(diào)整。
節(jié)后上班新政將落地
5月3日上午，盡管房產(chǎn)交易大廳五一假期不上班，但透過玻璃能看到該則通告已張貼在大廳入口處。
新黃河記者看到某房產(chǎn)中介展示的一張通告圖片，稱“為全面、客觀、準(zhǔn)確反映我市存量房交易價(jià)格水平，提高交易環(huán)節(jié)計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局、自然資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記和稅收管理的要求，經(jīng)報(bào)送市政府備案，自2023年5月1日起，調(diào)整我市存量房評(píng)估價(jià)格。今后將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化進(jìn)行定期調(diào)整”。落款為國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局、濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局，落款時(shí)間為2023年4月28日。
相關(guān)部門人士證實(shí)，本次調(diào)整由稅務(wù)部門聯(lián)合多個(gè)部門向市政府遞交報(bào)告，主要目的是為了進(jìn)一步堵上“陰陽合同”漏洞，提高二手房交易環(huán)節(jié)評(píng)估計(jì)稅價(jià)格的準(zhǔn)確性。由于通告發(fā)布后正值五一假期，具體實(shí)施從5月4日上班后執(zhí)行。據(jù)了解，具體到調(diào)整幅度，會(huì)根據(jù)片區(qū)、地段市場(chǎng)實(shí)際情況“一房一價(jià)”進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估計(jì)稅價(jià)逐漸向市場(chǎng)價(jià)靠攏
緯一路地處育英中學(xué)學(xué)區(qū)，集聚了較多的二手房門店。在一家房產(chǎn)中介門店，一對(duì)夫婦正繳納傭金，當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告知5月4日辦理過戶計(jì)稅價(jià)格有可能發(fā)生變化時(shí)，他們比較詫異。該夫婦急于購買學(xué)區(qū)房為孩子辦理小學(xué)入學(xué)報(bào)名，對(duì)于趕上此次評(píng)估價(jià)格調(diào)整也頗為無奈。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，該套房產(chǎn)為“滿五唯一”，由于建筑面積是40多平方米的小戶型，免除個(gè)稅，只繳總房款1%的契稅，最終繳稅額以現(xiàn)場(chǎng)辦理業(yè)務(wù)時(shí)系統(tǒng)評(píng)估計(jì)稅價(jià)為準(zhǔn)。
2018年9月1日起，濟(jì)南市稅務(wù)局調(diào)整存量房交易評(píng)估計(jì)稅價(jià)格，學(xué)區(qū)房等熱點(diǎn)區(qū)域、市區(qū)核心地段二手房計(jì)稅價(jià)至少上浮50%。若納稅人申報(bào)的交易價(jià)格經(jīng)認(rèn)定偏低且無正當(dāng)理由的，將根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)該套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)作為參考價(jià)計(jì)稅。
現(xiàn)實(shí)中，二手房市場(chǎng)“一房一價(jià)”具有復(fù)雜性。以育英學(xué)區(qū)房為例，上次調(diào)整后評(píng)估計(jì)稅價(jià)1.8萬元到1.9萬元，目前市場(chǎng)成交單價(jià)在“3萬元+”，越是小戶型單價(jià)越高，甚至有的站上“4萬元+”。假設(shè)一套45平方米的小戶型，以評(píng)估計(jì)稅價(jià)18000元/平方米的單價(jià)成交，總房款81萬元，但這一價(jià)格只停留在紙面上，畢竟此類戶型市場(chǎng)成交總價(jià)普遍在170萬元以上，因而并不能準(zhǔn)確反映該區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格。甚至在有的地段、區(qū)域，存在以遠(yuǎn)低于評(píng)估計(jì)稅價(jià)成交的情況，一份合同用來交稅、過戶，另一份合同為買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)。
評(píng)估價(jià)調(diào)整不會(huì)影響市場(chǎng)走向
今年一季度濟(jì)南二手房市場(chǎng)飄紅，二手住宅環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，是2021年9月以來首次現(xiàn)正增長(zhǎng)。二手住宅交易1.73萬套，成交面積179.05萬平方米，同比增長(zhǎng)113.88%。中住房產(chǎn)育英學(xué)區(qū)店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，今年春節(jié)過后學(xué)區(qū)房交易量增多，他們門店三四月份業(yè)績(jī)?cè)谒奈迨f元，比去年同期翻番。
在市場(chǎng)向好的情況下，調(diào)整存量房評(píng)估價(jià)格會(huì)不會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期？濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)大客戶事業(yè)部有關(guān)人士認(rèn)為，此舉對(duì)市場(chǎng)買賣影響不是很大，“不是因?yàn)槎愘M(fèi)成本高了，人們就不買房了，畢竟市場(chǎng)需求在那里。”據(jù)介紹，2018年9月1日調(diào)整到現(xiàn)在接近6年，這屬于正常的調(diào)整，預(yù)計(jì)本次調(diào)整后評(píng)估計(jì)稅價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)更加接近。
就在本次調(diào)整通告發(fā)布前，自然資源部負(fù)責(zé)人宣布我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。不過，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心有關(guān)人士明確表示，調(diào)整二手房評(píng)估價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記無關(guān)，和房產(chǎn)稅也沒有聯(lián)系。
新黃河客戶端記者：羅曉飛 編輯：鄭楚翹
