中國(guó)房地產(chǎn)的功過(guò)與未來(lái)決策：“土地創(chuàng)業(yè)”與“市場(chǎng)配給制”

因?yàn)樯弦黄劦街袊?guó)的土地戰(zhàn)略，說(shuō)到土地資源與變化的需求之間的匹配問(wèn)題，自然涉及到今天的房地產(chǎn)。

本文的核心觀點(diǎn)是：

1、中國(guó)房地產(chǎn)的歷史功績(jī)?cè)谟冢鳛榈胤秸摹皠?chuàng)業(yè)原始資本”（簡(jiǎn)稱“土地創(chuàng)業(yè)”）及其居民帶來(lái)的“財(cái)富效應(yīng)";

2、中國(guó)房地產(chǎn)的罪過(guò)在于，房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致對(duì)國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)“綁架效應(yīng)”和“抽血效應(yīng)”；

3、未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該導(dǎo)入“市場(chǎng)配給制”；這是基于中國(guó)社會(huì)的三個(gè)基本邏輯事實(shí)；

4、未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)，必然走向地方政府“土地創(chuàng)業(yè)”與“市場(chǎng)配給制”共同運(yùn)行的局面，從“非人性化”供給向“人性化供給”供給的升級(jí)。

如何看待中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史? 如何評(píng)價(jià)今天的房地產(chǎn)之局面？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展與政策到底有什么好的藥方？

對(duì)于這些關(guān)鍵問(wèn)題，明君其實(shí)早在三年前似乎已經(jīng)感到思考完備了，于是就擱置在腦子里，只是希望在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)把這些思考說(shuō)出來(lái)。現(xiàn)在論述中國(guó)式現(xiàn)代化，房地產(chǎn)問(wèn)題肯定是中國(guó)式現(xiàn)代化中最為“中國(guó)式”問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)功績(jī)：作為原始資本的“創(chuàng)業(yè)效應(yīng)”和“財(cái)富效應(yīng)”

中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的唯一啟動(dòng)因素就是地方政府的招商引資，而地方政府招商引資的原始資本就是土地。由于土地是國(guó)有的、而且初始狀態(tài)不是商品，就不可能作為原始資本來(lái)招商引資，所以地方政府成立城投資公司，然后用政府劃撥的土地作為抵押物，向銀行貸款，用于土地上的道路、公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)，讓最初土地成為“熟地”（稱為開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園區(qū)等），進(jìn)而引入外部資本，建立工廠、招人生產(chǎn)商品銷售，然后獲取稅收，地方經(jīng)濟(jì)也發(fā)展起來(lái)。

對(duì)于地方政府，這么一輪操作似乎司空見(jiàn)慣，但卻隱藏著三個(gè)經(jīng)濟(jì)邏輯。

其一，地方政府實(shí)際上成為市場(chǎng)交易和競(jìng)爭(zhēng)主體，這個(gè)就是張五常論述的，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為什么有效率的根本原因不是企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是地方政府之間的招商競(jìng)爭(zhēng)。這是最具有中國(guó)特色的現(xiàn)象，老外看不懂的。

其二，地方政府作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體，其把土地作為最初的原始資本，進(jìn)行抵押貸款，實(shí)際上就把最初的土地商品化、資本化了，讓土地帶上了資本與金融屬性，這就更有中國(guó)特色了。

當(dāng)這些土地被地方城投買賣給房地產(chǎn)公司，形成“土地財(cái)政”，成為地方政府持續(xù)招商引資的現(xiàn)金流。為了持續(xù)加大招商力度，必須確保賣地收入資金能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。這也就確認(rèn)了在要素市場(chǎng)中，地方政府本質(zhì)上就是一家“創(chuàng)業(yè)公司”，土地不過(guò)是其的“創(chuàng)業(yè)（原始）資本”而已。

政府作為創(chuàng)業(yè)公司，他的支出是土地開(kāi)發(fā)、銀行抵押貸款利息和招商費(fèi)用，收入就是銷售土地和稅收。由于招商引入的企業(yè)大部分稅收被減免或優(yōu)惠，所以最終獲得的稅收不可能彌補(bǔ)土地開(kāi)發(fā)成本，彌補(bǔ)支付銀行抵押貸款的利息，必須通過(guò)持續(xù)賣地給房地產(chǎn)公司，獲得更大的現(xiàn)金流，這就需要不斷抬高土地拍賣價(jià)格！

如此，一方面可以從銀行獲得更大抵押貸款，另一方面，維持對(duì)地方土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和招商，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展。

由于地方政府是土地的最初唯一供給者，只要控制好土地開(kāi)發(fā)供給的節(jié)奏，就可以抬高拍賣土地價(jià)格。

其三，對(duì)于居民而言，隨著房子的貨幣化、市場(chǎng)化改革，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下房子短缺造就了巨大的市場(chǎng)需求，加上銀行可以給居民發(fā)放購(gòu)房貸款。當(dāng)房子價(jià)格持續(xù)上漲時(shí)，炒房成為最為賺錢的生意，房產(chǎn)具有了金融投資屬性。

土地價(jià)格的上漲，讓地方政府作為創(chuàng)業(yè)公司生意興隆，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，也給購(gòu)房居民帶來(lái)了巨大的財(cái)富增加的效應(yīng)，造就了中國(guó)的大量中產(chǎn)階級(jí)，尤其是拉平了與國(guó)外居民收入的落差。即形成了中國(guó)普通居民在財(cái)富增長(zhǎng)上的“蓄水效應(yīng)”。

所以中國(guó)房地產(chǎn)在中國(guó)改革開(kāi)放中的巨大貢獻(xiàn)在于：

1、是地方政府作為市場(chǎng)主體、創(chuàng)業(yè)公司的原始資本，推動(dòng)著最為重要的生產(chǎn)要素（土地）的市場(chǎng)化，促進(jìn)各地政府之間因?yàn)檎猩谈?jìng)爭(zhēng)而提升了市場(chǎng)交易效率，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最初引擎。

2、隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，購(gòu)房的居民獲得了強(qiáng)大的財(cái)富效應(yīng)，很多人由此成為中產(chǎn)階級(jí)。這是中國(guó)歷史上最大的一次讓普通民眾財(cái)富迅速增加的造富運(yùn)動(dòng)！

3、房地產(chǎn)拉動(dòng)著建筑、鋼材、家電、家具、裝修、汽車、服務(wù)等，成為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮的支柱產(chǎn)業(yè)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)的罪過(guò)：“綁架效應(yīng)”和”“抽血效應(yīng)”

由于土地、房產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，引致持續(xù)房地產(chǎn)瘋狂投資擴(kuò)張和價(jià)格炒作，其負(fù)作用也是巨大的。

1、由于地方政府以土地抵押方式進(jìn)行土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，攤子越擴(kuò)越大，形成地方政府的城投公司巨量的債務(wù)無(wú)法歸還。

2、房子被居民炒作，價(jià)格越來(lái)越高，一方面，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)瘋狂擴(kuò)張，吸引了大量社會(huì)資本進(jìn)入，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本投入，制約了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，房?jī)r(jià)達(dá)到一定高度后，造成后來(lái)買房的人形成巨大的家庭債務(wù)。

3、為了不至于產(chǎn)生房產(chǎn)金融危機(jī)，政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了管控，促使房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)公司由于瘋狂擴(kuò)張而招致債務(wù)危機(jī)或破產(chǎn)，形成了巨大的債務(wù)規(guī)模，綁架了銀行和甚至整個(gè)國(guó)家金融系統(tǒng)。今天那些巨大的房地產(chǎn)公司似乎無(wú)一幸免！

4、更謂甚者，大城市的高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致年輕人才因?yàn)橘?gòu)房貸款落下了巨大的房貸債務(wù)，形成短期投機(jī)掙錢心態(tài)，無(wú)法安心工作、搞科研。由于權(quán)力的深度介入，導(dǎo)致圍繞著很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的腐敗行為頻發(fā)。

2008年華爾街危機(jī)，我們4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激，房地產(chǎn)成為這些增發(fā)貨幣的“蓄水池”。進(jìn)一步助推了房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上漲，引發(fā)投資和炒作之風(fēng)。

這就造成目前這種地方政府債務(wù)居高不下，居民高負(fù)債率以及房地產(chǎn)公司的債務(wù)危機(jī)。

這三類巨量債務(wù)，構(gòu)成威脅中國(guó)金融穩(wěn)定的定時(shí)炸彈！就是從今天看來(lái)，這些債務(wù)“綁架”了銀行金融系統(tǒng)，進(jìn)而綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。這就是“綁架效應(yīng)”，而且如果房地產(chǎn)債務(wù)問(wèn)題處理不好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的順暢發(fā)展似乎可能性不大。

高房?jī)r(jià)造成的巨量投資價(jià)值，不僅讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資被擠壓，而且抑制了居民的消費(fèi)支出，形成了正常經(jīng)濟(jì)循環(huán)中“抽血效應(yīng)”。

房地產(chǎn)一方面成為居民財(cái)富存量的“蓄水效應(yīng)”，另一方面又成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“抽血效應(yīng)”。

三、房地產(chǎn)成為“產(chǎn)能過(guò)剩”與“巨量債務(wù)”的罪魁禍?zhǔn)?/strong>

到了2019年，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控處于兩難狀態(tài)，如果任由房地產(chǎn)瘋狂開(kāi)發(fā)和價(jià)格上漲，肯定最后導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)、金融系統(tǒng)的崩潰，所以必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行治理，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行壓制，尤其抑制房子的炒作。

但是如果對(duì)房地產(chǎn)壓制用力過(guò)猛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度下跌，由于老百姓的財(cái)富基本上都是留在房子上了，不僅導(dǎo)致百姓財(cái)富大幅度縮水，而且引發(fā)地方債務(wù)危機(jī)、房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)，可能連帶到銀行出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，威脅到整個(gè)金融系統(tǒng)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就太大了。

從上面的論述可見(jiàn)，房子的價(jià)格不能再持續(xù)上漲了，但無(wú)論從債務(wù)還是居民的財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)又不能降低，所以就變成了現(xiàn)在“價(jià)格穩(wěn)定”或“稍跌”的狀態(tài)，實(shí)際上還是維持房?jī)r(jià)，手法就是“房住不炒”。

其實(shí)，在華爾街金融危機(jī)之前，中國(guó)房地產(chǎn)盡管價(jià)格上漲，但相對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言還是溫和的、有節(jié)奏增長(zhǎng)。而4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格瘋狂增長(zhǎng)，大大刺激了房地產(chǎn)上的投資和投機(jī)，不僅造成經(jīng)濟(jì)供給扭曲和產(chǎn)能過(guò)剩，更構(gòu)成對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)的“抽血效應(yīng)”。

時(shí)至今日，從2008年到2018年的房地產(chǎn)過(guò)熱，不僅成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲、產(chǎn)能過(guò)剩的罪魁禍?zhǔn)?，也成為今天?shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降、和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的掣肘因素。尤其是巨大的債務(wù)隱患依然懸在頭頂。

四、中國(guó)房地產(chǎn)必須要清楚的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)的正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng)并存，所以我們必須要清楚兩個(gè)問(wèn)題。

第一個(gè)問(wèn)題是，在今天和未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的“正效應(yīng)”還存在嗎？還要不要持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的正效應(yīng)？

明君感到，不僅存在，而且未來(lái)還是必需的。

因?yàn)榈胤秸l(fā)展經(jīng)濟(jì)，招商引資似乎還是唯一方式，即地方政府作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體，作為創(chuàng)業(yè)公司的本質(zhì)屬性依然不能改變，土地作為地方政府的“原始創(chuàng)業(yè)資本”還是必須的。

只是近幾年這個(gè)模式似乎有所升級(jí)，例如合肥市等，除了用土地作為原始創(chuàng)業(yè)資本，還吸引國(guó)資、民資企業(yè)成立創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金，用于對(duì)高端人才、技術(shù)、項(xiàng)目的招商投資。這樣減少了對(duì)土地作為原始資本的依賴，但其底層邏輯還是要做土地這個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)要素的文章，因?yàn)槿魏雾?xiàng)目的引入都需要場(chǎng)地和空間啊。

因此，現(xiàn)在的地方政府角色，由原來(lái)以土地為原始資本的創(chuàng)業(yè)性質(zhì)，升級(jí)為以土地和資本（基金）為原始資本的“創(chuàng)投”性質(zhì)了。

其二，房地產(chǎn)作為百姓的財(cái)富效應(yīng)也依然存在。因?yàn)橹袊?guó)居民的最大財(cái)產(chǎn)、占據(jù)財(cái)富份額最大的因素也是房子，即中國(guó)普通居民最大的財(cái)產(chǎn)收入也就是房產(chǎn)而已。

這里必須要說(shuō)一下，房地產(chǎn)是中國(guó)迄今為止最為成功的啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)的模式，也是中國(guó)歷史上規(guī)模最大、造富效應(yīng)最快的富民方式！本質(zhì)上是以市場(chǎng)交易的方式，把土地的價(jià)值轉(zhuǎn)移成為百姓的財(cái)富。

在此過(guò)程中由于土地的行政壟斷，也造成擁有權(quán)力的人通過(guò)腐敗的方式獲取更多的財(cái)富，還有那些最早進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的人（房地產(chǎn)商人）獲得了巨量財(cái)富。

然而，明君認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)普通百姓的“財(cái)富效應(yīng)”之功勞，要超過(guò)其造成的危害和留下的后遺癥！

第三，對(duì)房地產(chǎn)的需求，及其房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎（支柱）效應(yīng)也還是存在的。有專家認(rèn)為，目前中國(guó)建造的房子面積，按照人均30平米居住面積，已經(jīng)能夠滿足了居民居住需求了。

這種觀念肯定是錯(cuò)誤的。隨著人們收入水平的提高，百姓對(duì)居住的需求不會(huì)停留在僅僅30平米的住房面積上，而是居住的舒適、環(huán)境的優(yōu)良，甚至能夠在農(nóng)村有一套度假的房子。

顯然，現(xiàn)在城市里類似鴿子籠市的高層樓房，人口密集、四周環(huán)境惡劣的小區(qū)居住肯定是不人性化的居住方式。如果百姓收入上去了，肯定會(huì)追求更好的居住環(huán)境，籌劃購(gòu)買自己的第二居所。

也就是說(shuō)，滿足中國(guó)老百居住需求的房地產(chǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還有很長(zhǎng)的路要走，也有很大的數(shù)量需要滿足。

各位試想一下，如果中國(guó)的普通城市居民，如果都在農(nóng)村或者其他城市，有一個(gè)第二居所，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)的需求絕對(duì)是巨量的！其推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展絕對(duì)不比過(guò)去20年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用遜色?。?/p>

我們必須問(wèn)的第二個(gè)問(wèn)題是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)后遺癥（即房地產(chǎn)的負(fù)面效應(yīng)）到底錯(cuò)在哪里呢？其責(zé)任又怪誰(shuí)呢？

其一，為了應(yīng)對(duì)美國(guó)2008年的華爾街金融危機(jī)，4萬(wàn)個(gè)億的貨幣放水顯然是導(dǎo)火索。使得本來(lái)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏相適應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格和增長(zhǎng)迅猛擴(kuò)張，在銀行加大房貸的條件下，加速了房子的投機(jī)效應(yīng)，也包括財(cái)富效應(yīng)。推動(dòng)著房地產(chǎn)公司、社會(huì)資本蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)，形成了房地產(chǎn)扭曲式供給。那些超高樓層、鴿子籠式、密集建筑、沒(méi)有什么小區(qū)面積和環(huán)境的“非人性住宅”被開(kāi)發(fā)出來(lái)，竟然價(jià)格也被無(wú)理性地炒上了天。這些房子只要沒(méi)有被賣出去，形成爛尾樓的可能性極大。

其二，地方政府為了獲取更多的賣地收入，與房地產(chǎn)商、銀行配合默契，持續(xù)炒高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離普通消費(fèi)者的購(gòu)買力，成為投機(jī)的金融產(chǎn)品。

盡管我們可以把責(zé)任推給那些瘋狂套取銀行資金的房地產(chǎn)商，但最終的根源還是在央行的貨幣政策及其地方政府的土地財(cái)政，即以土地為原始資本的“創(chuàng)業(yè)行為”?；蚪兄鴰?dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。

這種地方政府“創(chuàng)業(yè)行為”在當(dāng)時(shí)情形下沒(méi)有任何錯(cuò)誤，只不過(guò)被宏觀貨幣政策（4萬(wàn)億刺激）迅速吹快了節(jié)奏，加上房地產(chǎn)商、投機(jī)分子給帶歪了節(jié)奏，整出了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。從滿足居民需求而言，也扭曲為非人性化的、高價(jià)炒作了。

但是發(fā)展房地產(chǎn)的方向也沒(méi)有任何錯(cuò)誤。因?yàn)樵诰用竦男枨笾?，吃住是最基本、也是一生中占有預(yù)算最大的兩各部門，對(duì)于普通百姓，人生的基本幸福，無(wú)非是吃得好一點(diǎn)，住得舒心一些。何況房地產(chǎn)據(jù)說(shuō)能夠帶動(dòng)上下游56個(gè)行業(yè)的發(fā)展！

五、未來(lái)房地產(chǎn)的三個(gè)“突破”

未來(lái)中國(guó)必須要發(fā)展房地產(chǎn)，應(yīng)該是在突破目前房地產(chǎn)后遺癥的基礎(chǔ)上，其特點(diǎn)應(yīng)該有三。

其一，需要發(fā)展人性化的房子供給。無(wú)論是居住面積、居住環(huán)境、還是二處房子，都必須是適宜居住的，杜絕現(xiàn)在居住超常密集、超高的、小面積的“鴿子籠”，小區(qū)公共面積小，基礎(chǔ)公共設(shè)施缺乏。

其二，不能否認(rèn)房子的適度投資、投機(jī)價(jià)值，但通過(guò)稅收方式進(jìn)行投機(jī)炒作的抑制。對(duì)于那些多地、多套房子的業(yè)主，如面積超過(guò)200平米、房子超過(guò)3套的，必須征收高額的房產(chǎn)稅。

其三，適度放開(kāi)土地供給，尤其發(fā)展多元的土地供給主體，如允許農(nóng)民宅基地入市等，加上超面積、超套數(shù)的高額累進(jìn)稅，促使價(jià)格回歸，讓普通百姓可以接受。

這三個(gè)舉措可以概括為，從投機(jī)性的房地產(chǎn)向人性化的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

人性化的房地產(chǎn)并不是意味著否定房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易的自由，房產(chǎn)作為投資甚至一定程度的投機(jī)，也是客觀存在的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活躍經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)資源流動(dòng)和配置的必要功能。

故此，我們把未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的決策定位為“市場(chǎng)配給制”。

六、“市場(chǎng)配給制”是中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)必然選擇

所謂市場(chǎng)配給制，包含著“市場(chǎng)”與“配給”兩個(gè)因素。

首先是堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，即允許房子的交易、投資、甚至某種程度的投機(jī)行為的存在，肯定這些作為市場(chǎng)交易及其自由必須得到保障和保護(hù)的。

其次又是“配給制”，即任何中國(guó)公民，其家庭原則上只能購(gòu)買兩套住房（每套面積不超過(guò)200平米？），允許在不同的地區(qū)購(gòu)買。家里子女結(jié)婚后組成新家庭，也享受基本兩套的數(shù)量配給。

再次， 對(duì)于那些買不起房子的低收入、無(wú)收入家庭，提供廉租房和公寓。也是配給制。

最后，對(duì)于那些有錢人，如果他要超過(guò)2套標(biāo)準(zhǔn)，也允許其按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房，但超過(guò)兩套及其基本面積（如每套200平米）必須繳納房產(chǎn)稅，而且采取累進(jìn)稅，如果達(dá)到第5套，累進(jìn)稅可能30%。

市場(chǎng)配給制，一方面，對(duì)房子進(jìn)行了人均家庭的2套配給；另一方在范圍內(nèi)允許進(jìn)行市場(chǎng) 交易、投資、投機(jī)。尤其為了抑投機(jī)而采取的超標(biāo)重稅機(jī)制。

這種“市場(chǎng)配給制”是基于中國(guó)社會(huì)的三個(gè)基本邏輯事實(shí)。

第一個(gè)基本事實(shí)是，中國(guó)人口巨量，耕地少，要滿足人人都有房子住，而且住得舒適，必須是“配給制”（某種程度的平均主義！??！）。如果任由有錢人大量購(gòu)買，必然形成以土地為基礎(chǔ)的房子壟斷，形成超高房?jī)r(jià)，讓大多數(shù)家庭因?yàn)槿狈ψ》炕蚋叻績(jī)r(jià)支出而導(dǎo)致債務(wù)、終身貧困。

第二個(gè)基本事實(shí)是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)行機(jī)制，如果完全做到“房住不炒”，沒(méi)有了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由交易，回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)必然導(dǎo)致供給“短缺”，只不過(guò)現(xiàn)在的房子短缺不是數(shù)量的供給短缺，而是“人性化住房”的供給短缺。必然犧牲市場(chǎng)對(duì)資源配置的效率，犧牲老百姓的居住質(zhì)量和福利。

第三個(gè)基本事實(shí)是，地方政府依然還是作為“創(chuàng)業(yè)主體”，即使從土地創(chuàng)業(yè)升級(jí)到“投資創(chuàng)業(yè)”，需要土地收益和房產(chǎn)稅收益兩者結(jié)合，土地作為招商引資、引技、引才、引項(xiàng)目的“創(chuàng)業(yè)原始資本”。任然必須的。

從目前和未來(lái)數(shù)十年，似乎沒(méi)有任何組織可以替代地方政府，作為“創(chuàng)業(yè)主體”，并以此作為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主角，所以土地和房地產(chǎn)的投資價(jià)值必須得到保障。

從房地產(chǎn)的增長(zhǎng)空間來(lái)看，隨著“市場(chǎng)配給制”的導(dǎo)入，房地產(chǎn)的產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新將從“非人性化”供給向“人性化供給”的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“土地創(chuàng)業(yè)”、 “市場(chǎng)配給制”、“人性化供給”，大約是中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的三個(gè)戰(zhàn)略決策支柱！！