衣食住行是現(xiàn)代社會所有人的基本生活需求的標準四件套。其中住的支出是所有生活支出中的最大一筆開支。就連唐代大詩人杜甫在<茅屋被秋風所破歌>中，也寫道“安得廣夏千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！”可見，滿足住房的需求對人民生活的極其重要性。
多年來，中央政府對房地產業(yè)可謂是愛恨交加。希望房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，成為國民經濟發(fā)展的定海神針，一直是中央政府的既定方針。無奈現(xiàn)實的房地產業(yè)發(fā)展充滿周期性、波動性，可不是個那么愛聽話的主！
記得早在1990年代初期，十多年改革開放給我國積累了一定的財富和住房需求，也為房地產業(yè)的發(fā)展積累的一定的基礎。于是各地的房地產公司如雨后春筍般冒出來，各家銀行也將賬外吸存的資金盡數(shù)投入到房地產行業(yè)，最終房地產行業(yè)出現(xiàn)過熱的狀況。中央政府不得不采取“一刀切”的計劃指令，堅決斬斷房地產的資金鏈。頓時房地產業(yè)哀鴻一片，各地爛尾樓不計其數(shù)，銀行業(yè)數(shù)年內也萎靡不振，國民經濟元氣大傷。經過數(shù)年療傷之后，全國住房制度商品化的改革政策出臺，使我國房地產業(yè)在21世紀重新走向了規(guī)?；?、城市化的新路。自此之后，房地產業(yè)就一直成為我國國民經濟發(fā)展的支柱行業(yè)。
去年下半年以來，中央政府陸續(xù)出臺多項配套政策，包括保交樓、救項目、救房地產公司的多項刺激措施。各級地方政府也不遺余力地不斷松綁之前的限購限售限貸政策，甚至不斷下調貸款利率至最低3.7%，延長貸款期限至70、80歲，以及寬松各項人口生育、入戶制度。其目的就是為了回暖我國房地產市場的溫度，使之重新走向穩(wěn)定發(fā)展的軌道。
為什么各級政府要這么賣力地救治房地產業(yè)？
原因是我國房地產業(yè)在 2016年至2021年期間，房地產業(yè)連續(xù)出現(xiàn)過熱狀況，房價不斷上升，成交量屢創(chuàng)新高，出現(xiàn)了虛火過旺的失控。而“房住不炒”的最高警示，也沒有能起到滅火的作用。于是在2021年監(jiān)管部門祭出了銀行“三道紅線”的利劍，采取不給房地產公司上市融資、借債融資，集中監(jiān)管客戶買房資金等釜底抽薪的綜合措施，徹底斷掉了房地產業(yè)的資金來源。由于剎車過猛，調控結果出乎意料之外。2022年我國房地產出現(xiàn)了急速掉頭，大批民營房地產公司面臨倒閉破產，只剩下少數(shù)國有房地產公司在苦苦支撐。全國房地產銷售面積、銷售金額、土地出讓資金等指標都出現(xiàn)了斷崖式下跌的困境。
20多年來，房地產就是我國經濟的主要支柱產業(yè)，占據(jù)了全部GDP的20%左右的比重，據(jù)說涉及到上百個上下游的行業(yè)生存和發(fā)展，影響到無數(shù)人的就業(yè)和收入。再說賣地收入已經成為地方政府預算外財政資金的主要來源。賣地收入的銳減，斷了地方財政收入的大頭。地方財政收支不平衡的問題立馬顯得尖銳異常，剛性的支出上去了就下不來，很多地方政府連日子都沒辦法過了。
當前我國銀行的主要抵押資產就是房地產，房地產價格上漲過快或者下跌過猛都會增加銀行經營風險，最終可能形成系統(tǒng)性金融風險，甚至會產生金融危機。2008年美國的次貸危機就是一個典型的案例。據(jù)說銀行的風險壓力測試顯示，只要房價下跌20%，銀行的經營風險就立馬變得嚴重起來。
目前，我國居民的資產大部分表現(xiàn)為房產。房價一旦短期內下跌過多，相當多居民的資產負債表容易形成負資產。社會上資不抵債的家庭比例過多，容易產生一系列的經濟問題，最終造成全社會的經濟風險和危機。最近兩年居民銀行按揭貸款斷供、全國法拍房的案例猛增的現(xiàn)象也給政府宏觀經濟調控敲響了警鐘。
