買入黃埔虧損在于時機(jī)，而非當(dāng)初的選擇。
呂穎雅/發(fā)自廣州
“虧了大幾十萬元吧，沒有認(rèn)真去算，因為越看越心酸?！倍眩ɑ┰谔旌又腔鄢枪ぷ?，和很多剛需購房者一樣，在2019年底選擇了在黃埔置業(yè)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好、城市界面新，關(guān)鍵是價格適中，這幾點成為黃埔吸引剛需購房者的關(guān)鍵。
買黃埔剛需盤虧損上百萬元
董佳選擇的樓盤是位于永和板塊的實地常春藤。她清楚記得參與了公司的團(tuán)購活動。一套96平方米的三房，在“雙12”特惠活動中，總價約258萬元，折算單價26000多元/平方米，加上額外的團(tuán)購折扣98.5折，最終總價不到254萬元。
董佳表示，盡管實地常春藤的地理位置一般，但符合她的預(yù)算。第一次買房，了解不多，而且實地常春藤是2016~2019年黃埔區(qū)的銷冠樓盤，看到這么多人都在買，她也就跟風(fēng)購買了。后來，房價還漲到了將近3萬元/平方米，這讓她高興了好一陣子。沒想到黃埔的房價也會下跌，而且還是大幅下跌。
翻開貝殼APP，發(fā)現(xiàn)與董佳所購戶型相仿的房源，8~9月的成交價都在17000~19000多元/平方米。言下之意，即使不計算利息成本，董佳也虧了70萬元。根據(jù)克而瑞早前的數(shù)據(jù)，今年1~4月實地常春藤的二手成交均價為22553元/平方米，如今更是降得更低了。
實地常春藤部分房源成交價格。來源：貝殼APP
實地常春藤的命運可謂多舛。開盤初期，得益于黃埔放松人才購房政策，房價一度飆升。然而，后來受到學(xué)位和交樓風(fēng)波的影響，二手市場的價格一路走低。如今實地常春藤的掛牌量相當(dāng)大，在貝殼一個平臺上就有343套房源掛牌，最高峰時期購買的業(yè)主已血虧過百萬元。
“如果是千萬豪宅，漲漲跌跌大幾十萬元，可能沒什么感覺，但我這只是200多萬元的剛需房，跌了足足30%?！倍褵o奈地說。實際上，黃埔降價兇猛的二手房不止實地常春藤，許多網(wǎng)紅盤也跌下了神壇。
顧浩（化名）在科學(xué)城上班，為了孩子入讀東薈城小學(xué)，在2020年年底買入萬科東薈城一套100平方米左右的三房，單價4萬元出頭。他回憶道，購房后的第一年，中介還頻繁發(fā)送微信消息，說萬科東薈城又漲價了，這個戶型成交價去到4.5萬~4.6萬元/平方米。對于當(dāng)時的黃埔樓市瘋狂漲價，顧浩覺得難以置信，甚至有傳他們小區(qū)在“抱團(tuán)漲價”。
正如顧浩所述，萬科東薈城在2021年最高峰時期，成交價通常都在“4”字頭，甚至少量房源達(dá)到“5”字頭。然而，到了今年上半年，房價已降至3.5萬~4萬元/平方米。從8月份開始，價格更是出現(xiàn)了斷崖式下跌。
廣州鏈家金夢分店店長鄭子杰表示，與2022年相比，萬科東薈城的房價下降了約三成，南向單位的成交均價約為3.1萬元/平方米，而北向的成交均價相對更低。目前，從掛牌到成交，萬科東薈城的周期大約為137天，10月的成交價相對掛牌價降幅在10%左右。
對于購房虧損，顧浩安慰自己說，二手房情況千差萬別，他購買的房子戶型和朝向都相當(dāng)不錯，即便價格貴一點，也是值得的。
而在黃埔區(qū)，一直以來的二手標(biāo)桿盤新福港鼎峰也出現(xiàn)了不少成交價在“4”字頭的房源。以前，這種價格只會出現(xiàn)在80多平方米的大兩房上，而現(xiàn)在緊湊型的三房也有“4”字頭的成交價，只有極為稀缺的四房戶型才敢以“6”字頭的價格掛牌銷售。
黃埔二手房成交回暖
自新政策出臺以來，黃埔區(qū)的二手房交易量有所回升，但房價已經(jīng)回到了3年前的水平，甚至有些房源的價格已經(jīng)回落到5年前的水平。
鄭子杰表示，新政策出臺的第一周，黃埔區(qū)二手房交易量明顯上漲，隨后趨于平穩(wěn)。另外，許多板塊的二手房掛牌數(shù)量迅速增加，主要是因為這些板塊集中了近兩三年交房的樓盤。但目前大部分購房者更傾向于購買新房，因為一手樓盤在產(chǎn)品和配套方面更具優(yōu)勢，價格上的差距也不會太大。
有業(yè)內(nèi)人士分析，黃埔區(qū)多個二手小區(qū)房價“跳水”，背后原因眾多。
首先是“擠水分”。過去幾年，受到政策及人才紅利的推動，黃埔區(qū)的自住和投資需求旺盛，熱門板塊房價基本都翻倍了。即使是一些配套不完善的邊緣板塊，也蹭到區(qū)域紅利跟隨大市上漲。
其次，受到了一手樓盤的沖擊。在黃埔放松限購之后，國慶期間多個黃埔樓盤打折促銷走量，吸引了不少買家轉(zhuǎn)向一手房市場。與此同時，增值稅免征年限從5年縮短為2年，導(dǎo)致大量黃埔次新盤涌入市場，競爭壓力增大，一些急于脫手的業(yè)主只能大幅度降價。
黃埔區(qū)在過去幾年一直是廣州樓市的當(dāng)紅“炸子雞”，但今年番禺區(qū)卻搶走了它的風(fēng)頭。一方面，番禺區(qū)今年出現(xiàn)了多宗搖號地，這些地塊符合開發(fā)商“小而美”的口味。而黃埔區(qū)出讓的地塊，要么底價成交，要么因故終止出讓。再加上今年黃埔新盤相對較少，市場聲量自然不足。另一方面，萬博板塊的成熟和明星樓盤的帶動，也讓購房者的關(guān)注度逐漸轉(zhuǎn)向番禺區(qū)。
然而，市場也傳遞出一些積極的信號。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年廣州市成交了10.49萬套二手房，其中在新政策密集出臺的9月，廣州二手房成交量達(dá)到了8527套，環(huán)比增長了4.43%，同比增長了17%。從月度走勢圖來看，結(jié)束了連續(xù)5個月的下跌。價格方面，9月二手房成交均價33697元/平方米，環(huán)比上升5%。
來源：克而瑞
廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，9月份黃埔區(qū)二手房成交435宗，環(huán)比上漲13.0%。
也許正如顧浩所說，買入黃埔虧損在于時機(jī)，而非當(dāng)初的選擇。
