醒醒！深中通道救的不是中山，而是寶安
2024年，建設(shè)了8年的深中通道就要開通了。
作為連接珠江口東西兩岸的交通樞紐，深中通道的意義無須多言
那深中通道開通之后誰更受益？
大多數(shù)人的解讀都是——
中山搭了深圳的便車、中山吃了深圳都市圈的紅利、深中通道將會(huì)拯救中山的樓市和經(jīng)濟(jì)......
其實(shí)，所有人都搞錯(cuò)了！
深中通道拯救的壓根不是中山，而是深圳的寶安。
深中通道開通，為什么中山拿不到什么好處？
因?yàn)樯钪型ǖ篱_通的時(shí)間，正好對上了樓市有史以來最低迷的時(shí)期。
過去提到深中通道，最常見的說法是：
中山馬鞍島單價(jià)3萬/㎡，寶安西鄉(xiāng)的房價(jià)7萬/㎡，價(jià)差這么大，買到就是賺到啊
這曾經(jīng)是中山樓市最火的時(shí)候的說法，時(shí)過境遷，陳年的話術(shù)早已跟不上現(xiàn)實(shí)的變化。
現(xiàn)實(shí)是什么？
現(xiàn)實(shí)就是：
這兩年深圳的樓市崩了，原本靠深圳客吃飯的中山樓市，也沒能幸免，甚至更加糟糕。
如今深圳西鄉(xiāng)板塊的房價(jià)近乎腰斬，單價(jià)跌到快5萬/㎡了都沒人敢買，誰還敢買炒作之風(fēng)盛行的馬鞍島房子？
所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些早早買了馬鞍島的業(yè)主被深深地套牢，悔恨當(dāng)初不冷靜的決定；
而還沒入手的買家，現(xiàn)在送錢給他都不敢買中山......
當(dāng)然，深圳人不愿意買中山，不單單是因?yàn)槭袌銮榫w低迷，還因?yàn)樯钲谌擞辛烁噙x擇。
自從深圳改變了房產(chǎn)供應(yīng)的模式，深圳的房屋供應(yīng)進(jìn)入有史以來的高位。
2022年深圳供應(yīng)了6萬套商品房、6.5萬套公共住房；
2023年，深圳計(jì)劃供應(yīng)6萬套商品房，8萬套保障房。
兩年加起來26.5萬套房屋供應(yīng)。
安居房、公租房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)房，各種類型的房產(chǎn)爭相入市；
這一波巨量供應(yīng)，不僅擠壓深圳的樓市，實(shí)際上也擠壓了中山的樓市。
過去很多買中山、買馬鞍島的買家，都是手里只有100-200萬的深圳剛需。
他們買不起深圳的商品房，就只能去買中山，希望通過中山的房產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)彎道超車，再殺回深圳。
可見：
過去深圳人買中山的目的，其實(shí)最后還是為了買回深圳
今時(shí)不同往日，隨著供應(yīng)的增加、價(jià)格的下跌，就算你手里只有100多萬，在深圳也有不少購房選擇。
比如在寶安，你就可以選擇單價(jià)2-3萬/㎡的人才房，具體的如沙井的華發(fā)冰雪世界、塘尾站的鴻榮源珈譽(yù)府人才房；
如果你的信息渠道更多一點(diǎn)的話，100多萬預(yù)算甚至還能買到寶安核心地段寶中、碧海以及南山前海的樓盤。
在深圳就能一步到位，那還何必拐一個(gè)彎去買中山馬鞍島的房子、最后還要承擔(dān)賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)呢？
當(dāng)然啦，此刻在深圳的選擇雖然多，但是不同選擇之間的差異很大。
其實(shí)這個(gè)道理大家都懂，同等預(yù)算買寶中、前海的商品房和買人才房，未來房產(chǎn)的價(jià)值天差地別，分化會(huì)非常明顯。
沙井的人才房無論吹的多么厲害，肯定是比不上寶中前海的商品房的。
大家要清楚，房子的分化背后就是人的分化、人的分化背后就是財(cái)富的分化。
未來不是所有深圳的房產(chǎn)都有增值空間的，想要在下一輪財(cái)富分化過程中不被收割，就必須盡可能地買到最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
相比中山，寶安能吃到深中通道更多的經(jīng)濟(jì)紅利。
首先，深中通道帶來的一個(gè)好處是：
帶動(dòng)寶安的商業(yè)人流量
這一點(diǎn)中山和香港有相似之處。
最近香港人頻頻周末北上帶動(dòng)羅湖、福田的商業(yè)人流量；而在深中通道開通之后，一定能帶動(dòng)寶安商業(yè)的人流量。
為什么我這么肯定？
主要原因是中山大型商業(yè)太稀缺，尤其是在鎮(zhèn)區(qū)，幾乎沒有多少像樣的商業(yè)。
寶安的海岸城、沙井山姆，奧特萊斯，隨便拉一個(gè)出來，在中山都是數(shù)一數(shù)二的商業(yè)配套。
對于中山的中產(chǎn)而言，30分鐘左右的車程，只要過路費(fèi)別收太貴，周末開個(gè)車來深圳逛逛街，成本并不算太高，體驗(yàn)也會(huì)比中山更好。
其次，深中通道還讓寶安有機(jī)會(huì)吃到人口虹吸的紅利。
很多朋友以為深中通道會(huì)讓深圳讓渡更多資源分配給中山。
你想多了。
因?yàn)樵谖磥砣丝谥鸩綔p少的大背景下，產(chǎn)業(yè)以及就業(yè)機(jī)會(huì)只會(huì)更集中在一線城市，一線城市的虹吸能力只會(huì)無限放大。
深中之間的通勤越來越方便之后，你猜未來中山的年輕人是更愿意留在中山等待深圳轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)落地，還是順著便利的深中通道來深圳尋找機(jī)會(huì)？
毫無疑問后者的可能性更大。
只要中山的年輕人來深圳工作，那么他長期留在一線城市的意愿就會(huì)增強(qiáng)。
再加上現(xiàn)在深圳的保障房體系越來越完善，房產(chǎn)選擇越來越多，年輕人不需要掏空六個(gè)錢包就能留在深圳，那誰還能看得上中山呢？
由此來看，深中通道開通之后，反而有助于寶安虹吸一部分中山的人才，對寶安的樓市是利好，對中山樓市反而是利空。
當(dāng)然，未來肯定不是所有人都會(huì)留在深圳，一定會(huì)有一部分人會(huì)回流到中山。
但這一部分人，我個(gè)人認(rèn)為多數(shù)都只會(huì)是中山本地人，家里或多或少都有一兩套房，在中山置業(yè)的需求不大，
因此，中山的房子，未來最大的難題就是找接盤俠。
我的建議是，你有中山的房產(chǎn)，如果不是自住的話，可以盡快賣掉。
不過需要盡快賣房的城市也不只有中山、其他一些臨深城市甚至包括深圳的一些板塊，賣房也是宜早不宜遲。
因?yàn)榻酉聛順鞘械淖呦驅(qū)?huì)出現(xiàn)K型分化。
所謂K型分化，就是：
一部分還有價(jià)值的房產(chǎn)，當(dāng)下的價(jià)格是低點(diǎn)，后續(xù)房價(jià)會(huì)反彈；
而另一部分的房子，當(dāng)下的價(jià)格并不是真正的最低點(diǎn)，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)跌。
現(xiàn)階段，我認(rèn)為大家要做的首要事情不是買房，而是盤算好自己現(xiàn)有的資產(chǎn)。
看看哪些是劣質(zhì)資產(chǎn)，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，趁現(xiàn)在價(jià)格還在高位盡快賣掉。
