香港房產(chǎn)中介：內(nèi)地客戶主要需求是孩子讀書，通常全款或支付較高首付，優(yōu)秀中介年入50萬，掙不到不如送外賣
香港連續(xù)13年的房價上漲的走勢在2022年結(jié)束。
自2008年金融海嘯以來，香港的房價一直走在世界前列。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平團(tuán)隊2022年10月發(fā)布《全球一線城市房價比較》中，香港中心區(qū)域以21.84萬元/平方米的價格位居第一。受到美聯(lián)儲加息、國際經(jīng)濟(jì)形勢等的影響，2022年全年，香港私人住宅售價指數(shù)下跌了15.6%。
從業(yè)20多年的房產(chǎn)中介陳賢告訴九派新聞，受政策和利率的影響，最近香港房市比較冷清，利率增高，導(dǎo)致還貸壓力增加，購房投資不劃算。目前，他90%的客戶是內(nèi)地人，他們通常會全款或支付較高的首付比例。
截至5月底官方數(shù)據(jù)，香港通過高才通、優(yōu)才、專才人才計劃收到8.4萬宗申請，共批出約4.9萬張簽證，遠(yuǎn)超原定每年3.5萬人的目標(biāo)。今年6月，香港通過新的條例，若該部分人群在港置業(yè)，可申請退還部分置業(yè)所產(chǎn)生的印花稅。
以下是陳賢的講述。
【1】“一房”和“兩房”最暢銷
過去兩年，我賣得最多的是一房和兩房戶型，香港的兩房戶型大約為40至50平方米，而一房戶型則為23至25平方米左右。兩房的總價大約在900萬到1100萬左右，而一房的總價在500萬到600萬港幣左右。在香港，總價2000萬以上的算豪宅，我一年能成交一兩套豪宅。
香港島的房子相對較貴，香港大學(xué)附近的新房每平方米27萬至30萬之間。因為就幾站地鐵到中環(huán)，香港以中環(huán)為中心，中環(huán)附近的房價較高。
如果是別墅，山上有很多幾個億的別墅；而對于大平層，價格可能在幾千萬到一億之間，每平方米大約在30萬到40萬之間。
影響房價的因素除了地段，還有供需和政策。最近房市冷清，就是受政策和利率的影響。政策方面，對于購買第二套房產(chǎn)要征收15%的稅，影響了需求。另外，目前利率較高，導(dǎo)致購房投資不劃算，人們更傾向于將資金放在銀行定期存款上，對房產(chǎn)投資的風(fēng)險意識較高。如果你貸了500萬港幣，可能每個月會比以前多出四五千塊的公款，所以壓力很大。
在香港，如果購買一套價值1000萬以下的房子，最多可以貸到總價的90%。如果是購買500萬港幣的房子，只需要支付10%的首付款，大約是50萬港幣，按30年還完房貸，每月需還2萬左右。
過去學(xué)區(qū)房很受歡迎，但現(xiàn)在由于有實力的家庭可以選擇更多的國際學(xué)校，學(xué)區(qū)房的吸引力有所下降。
2022年香港房價連續(xù)13年上漲的趨勢結(jié)束，因為經(jīng)歷了社會不穩(wěn)定和疫情、美聯(lián)儲加息的影響，需要一些時間來恢復(fù)。目前來看，除非政府出臺新的政策刺激需求，否則在接下來的一年內(nèi)不太可能有好的消息。
最近大家都在觀望，希望政策能夠刺激購房需求。這兩個月的每月成交量在300左右，以前旺季每月成交量在一兩千套。長期來看，香港的房價仍有上漲的空間。
政府批準(zhǔn)了許多高材通、優(yōu)才的居留申請，預(yù)計未來幾年將有超過10萬人獲得居留權(quán)。這些人在住滿7年并獲得永久居留權(quán)后，很可能會在香港定居并投資房地產(chǎn)市場。
我最近的客戶中，大約有90%都是剛需。香港房地產(chǎn)市場不一定適合投資，因為房產(chǎn)的流動性較低，購房后3年內(nèi)賣出去，需要繳納20%的稅款和罰款。
26平的一房。受訪者供圖
【2】內(nèi)地客戶通常全款購房或高首付
我有90%的客戶是內(nèi)地人，每個月能接待10個內(nèi)地客戶。內(nèi)地人來香港買房，主要是家長希望方便他們的孩子在香港讀書。
香港政府開始通過優(yōu)才、高才通計劃“搶人才”，共批出約4.9萬張簽證。一些人拿到簽證后，會前來香港置業(yè)。我剛剛做了一個4000萬的交易，客戶通過高才通拿到簽證，支付了1300萬稅款。
非本地人在香港買房，需要支付30%的稅款，但在成功獲得永久居民身份后可以申請退稅，退稅期限為7年。這位客戶計劃來香港工作，就購買了一套房產(chǎn)，大約130平方米。
香港沒有限購政策，但根據(jù)身份的不同，所需繳納的稅費也不同。本地居民在購買香港房產(chǎn)時需要繳納4.25%的稅費，超過2000萬港元的房產(chǎn)要繳納10.25%的稅費。
購買房產(chǎn)的客戶年齡一般都在30到40歲以上，職業(yè)以金融行業(yè)為主。一位在摩根大通工作的客戶，年薪是百萬，但工作非常辛苦，經(jīng)常加班到凌晨兩三點，旅游、爬山都要帶著電腦，有付出才會有收獲。
香港人一般都是按揭購房，而內(nèi)地客戶通常會全款或支付較高的首付比例。能夠來香港購房的內(nèi)地客戶經(jīng)濟(jì)條件較好，否則在內(nèi)地自己都買不起房，更無法拿錢來香港購房。大部分內(nèi)地客戶都是40歲以上的老板，他們自己擁有公司，不是打工的。
隨著信息的透明度提高，客戶對購房的要求越來越高。現(xiàn)在他們更看重地段好、小區(qū)品質(zhì)好且配備會所等綜合設(shè)施，同時也會考慮個人需求，比如海景等。
127平大平層。受訪者供圖
【3】中介年收入50至60萬元算得上優(yōu)秀
在過去，香港的房價曾經(jīng)歷過通貨膨脹，80年代和90年代初的房價可能非常便宜，但物價也低廉。然而，到了1997年的高峰期之后，房價開始下跌，一直跌至2003年，當(dāng)時發(fā)生了SARS，房價達(dá)到最低點后慢慢開始上漲。2003年到2010年之間的房價漲幅最為顯著，從一個低點直接漲到了很高的水平。
香港的房子沒有像深圳那樣暴漲，2000年，一平米三四千港幣，現(xiàn)在可能三四萬，之前三四萬的，現(xiàn)在可能二三十萬。說實話，內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比香港慢了20年，內(nèi)地在經(jīng)歷香港之前的路。
房產(chǎn)中介入行，成交的第一筆單子一般是二手房。二手房成交會比較快，大約需要兩三個月的時間，或者做一筆出租交易，只需要一兩個星期就可以拿到傭金。如果是新房，可能需要等待半年，甚至更久才能拿到傭金。
在香港，二手房中介費比較低，大約是1%，提成比例也較低。舉例來說，如果公司拿到的業(yè)績是10萬元，可能二手房的提成在15%到30%左右。比如說你賣一套500萬的二手房，公司收取11萬傭金，中介個人能拿到2萬塊。但是你賣新房，開發(fā)商可能給你3-5%的傭金，每個盤傭金不同。
2001年，我開始在香港做房產(chǎn)中介。當(dāng)初做房產(chǎn)中介，是因為門檻低，高中畢業(yè)就可以，我那時剛好高中畢業(yè)?，F(xiàn)在門檻也沒有變高，我們先招人進(jìn)來，不適合勸退就行了。很多人熬不下去，沒法成單就走了，因為中介基本工資低，新人就七八千，主要還是靠提成。
我覺得我能在這個行業(yè)立足，是依靠專業(yè)知識和禮貌。我剛剛成交的客人，也稱贊我非常有禮貌。要成為一名成熟的房產(chǎn)中介，首先你必須熟悉政策和相關(guān)法規(guī)，還要了解物業(yè)信息。即使你對某些物業(yè)不熟悉，你可以通過查詢來獲取信息。但是如果有人問你一些關(guān)于香港政策等問題，而你一無所知，那別人就不會信任你了。
我成的第一單是入行后第五天，就是在樓盤附近轉(zhuǎn)悠問人家看不看房，人家說看房就帶他去，經(jīng)理也會幫忙推銷，然后就開單了。以前開單很簡單，多去樓盤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就行。
大部分的香港房產(chǎn)中介，收入可能不到2萬，包括傭金和基本工資。在銷售行業(yè)，總有20%的人站在食物鏈的頂端，年薪在80萬-100萬，而80%的人則在底層。
站在行業(yè)頂端的人，可能會通過互聯(lián)網(wǎng)獲取更多客源，小紅書和抖音是目前內(nèi)地重要的獲客渠道之一。不像過去，只能在街上獲客。
年收入達(dá)到50至60萬元，算得上優(yōu)秀的中介了。如果掙不到這個數(shù)額，可能就應(yīng)該考慮離開這個行業(yè)，送外賣、洗碗每月也能掙兩三萬元。
房產(chǎn)中介收入不穩(wěn)定，而且你也沒有假期，因為只要有客戶想看房，你就必須帶他們?nèi)タ础?/p>
周末通常是最忙的，因為客戶在閑暇時刻才有時間看房。我目前的同事中，有一部分是內(nèi)地過來的，他們做得很不錯，因為他們有資源和人脈。
（文中受訪者為化名）
九派新聞記者 李曾卓
編輯 曾金秋
【爆料】請聯(lián)系記者微信：linghaojizh
【來源：九派新聞】
聲明：此文版權(quán)歸原作者所有，若有來源錯誤或者侵犯您的合法權(quán)益，您可通過郵箱與我們?nèi)〉寐?lián)系，我們將及時進(jìn)行處理。郵箱地址：jpbl@jp.jiupainews.com
