導(dǎo)語
9月市場筑底，10月企穩(wěn)回升已是大勢所趨。
◎ 文 / 楊科偉 俞倩倩
10月供應(yīng)與9月基本持平，累計同比降幅收窄至16%，延續(xù)弱復(fù)蘇行情。不同能級城市存在顯著的分化特征，一線由降轉(zhuǎn)增，二線小幅回落，三四線低位持穩(wěn)。從供給結(jié)構(gòu)來看，剛需為主、改善為輔，主城區(qū)占比達48%。預(yù)判10月，我們認為，隨著供應(yīng)放量+新政疊加+營銷發(fā)力三管齊下，10月成交預(yù)期延續(xù)9月企穩(wěn)回升行情，環(huán)比保持增勢，同比降幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄。
01規(guī)模：10月28城供應(yīng)預(yù)期持平9月一線由降轉(zhuǎn)增、二線跌多漲少據(jù)CRIC調(diào)研，10月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1145萬平方米，環(huán)比微降2%，同比下降7%，前10月累計供應(yīng)面積將達到11629萬平方米，累計同比跌幅為16%。隨著9月核心一二線陸續(xù)落地“認房不認貸”、限購松綁等利好新政，房企推盤積極性穩(wěn)步提升，四季度預(yù)期迎來年內(nèi)新的供應(yīng)高峰。
分能級來看，一線由降轉(zhuǎn)增，同環(huán)比齊增，增幅分別達到40%和20%。僅北京一城小幅縮量，單月供應(yīng)僅39萬平方米，較上月和去年同期下降3成。上海、廣州伴隨著利好新政的密集疊加，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，新房供應(yīng)達到下半年高點。而深圳放量最為顯著，環(huán)比近乎翻番，同比倍增，10月預(yù)期將會有12個樓盤上新，6055套房源計劃入市。
二線城市小幅回落，10月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期微降8%，同比仍跌16%，累計同比下降13%。從絕對量來看，成都單月供應(yīng)達110萬平方米，位列二線城市榜首。各城市環(huán)比跌多漲少：跌幅比較顯著的主要集中在濟南、昆明、南寧、長春等行情相對低迷的內(nèi)陸城市，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。成都、杭州、合肥等前期熱點城市本月供應(yīng)也有小幅回落態(tài)勢，不過環(huán)比降幅基本都在6%以內(nèi)。而上漲城市分為兩類：一是以西安、長沙為代表的行情相對獨立、短期市場運行平穩(wěn)類城市，環(huán)比分別上升14%和36%；二是經(jīng)歷了前期低位盤整，短期內(nèi)市場熱度略有回升的武漢、南京、鄭州等城市，環(huán)比漲幅均在2成左右。值得關(guān)注的是，10月廈門新項目供應(yīng)開閘，同環(huán)比均實現(xiàn)倍增。
三四線整體供應(yīng)延續(xù)低位平穩(wěn)，環(huán)比小幅微增8%，同比降幅24%。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅泉州、無錫、漳州單月供應(yīng)規(guī)模超過10萬平方米，泉州、漳州漲幅顯著主要源于基數(shù)較低，余下城市多數(shù)同環(huán)比齊降，這也使得三四線累計同比降幅高達43%，在不同能級中居首。
02結(jié)構(gòu)：10月供應(yīng)剛需為主、改善為輔漢鄭渝主城供應(yīng)占比超7成而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，
重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為48%、39%和13%，呈現(xiàn)出以剛需為主，改善為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。分城市來看，弱二三線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，以天津、徐州、昆明、重慶、青島、鄭州、泉州、南寧為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關(guān)注的是北京、上海、深圳本月也加強了剛需產(chǎn)品供應(yīng)，占比分別為41%、60%和89%。南京、長春剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。而廣州、杭州、成都、合肥、西安、長沙、蘇州、寧波等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力。而少數(shù)城市諸如常州供應(yīng)規(guī)模量較小且主要集中在中高端產(chǎn)品，占比分別達到了46%和44%。而福州高端產(chǎn)品占比高達53%。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為48%、32%和20%，與上月相比，主城區(qū)與近郊“此消彼長”，不過整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)。分城市來看，泉州、西安、昆明、重慶、福州、無錫、鄭州、武漢主城占比均在7成以上，長春、濟南、漳州、青島、南寧、上海、寧波則以近郊項目為主，占比均在5成以上，徐州、南京可謂“兩頭翹”，主城區(qū)和近郊供應(yīng)各占半壁。少數(shù)城市諸如廈門、天津、深圳遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。廣州則“雨露均沾”，主城區(qū)、近郊和遠郊供應(yīng)占比均在3成左右。
03預(yù)判：四季度供應(yīng)小高峰預(yù)期帶動成交復(fù)蘇京滬蓉供給約束顯著盤點了10月供應(yīng)，絕對量與9月基本持平，環(huán)比微降2%，不過在四季度來臨之際，除了預(yù)估10月供應(yīng)之外，我們還調(diào)研預(yù)估了28個重點城市2023年四季度商品住宅預(yù)期新增供應(yīng)面積，整體規(guī)模預(yù)計在3554萬平方米，環(huán)比三季度將上漲23%，有望迎來新一輪的供應(yīng)小高點。
事實上，伴隨著核心一二線相繼落地“認房不認貸”、限購松綁等利好新政，以十一期間的市場反饋來看，北京、上海、成都熱點恒熱，天津、鄭州、武漢等前期深度調(diào)整城市已然出現(xiàn)了項目來訪、去化穩(wěn)中有增的跡象，多數(shù)城市雖表現(xiàn)平淡，但成交也迎來止跌行情。在此背景下，
預(yù)期10月成交有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，環(huán)比保持增勢，同比降幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：
第一類為北京、上海、成都等短期內(nèi)熱度較高的城市，供給約束將更為顯著。北京、成都本月供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)中有降，以成都為例，9月供應(yīng)透支，從目前釋放信息來看，預(yù)計10月新開或加推項目約39個，供應(yīng)量再回中低位水平，對中短期成交制約作用也比較明顯。而上海新增供應(yīng)主要集中在近郊剛需項目，與其以中高端改善客群支撐的成交結(jié)構(gòu)存在一定錯配。
第二類為廣州、武漢、西安、長沙等新政后前端指標項目來訪、認購已有穩(wěn)步修復(fù)的城市。伴隨著10月供應(yīng)放量、適銷對路產(chǎn)品入市，
整體成交還有釋放空間。10月這些城市基本都加強了改善產(chǎn)品的供應(yīng)，以長沙為例，華發(fā)四季云璽、和江山、洋湖天序等項目預(yù)計都將在10月首開，疊加新政利好強化市場預(yù)期，或?qū)φw成交起到很好的支撐作用。
第三類為杭州、合肥新房熱度轉(zhuǎn)降，二手置換鏈條受阻，短期增量客戶有限。杭州、合肥近期成交熱度都有轉(zhuǎn)降趨勢，10月二城新房供應(yīng)均呈現(xiàn)出不同程度的縮量，供應(yīng)也已改善產(chǎn)品為主意圖維穩(wěn)市場。不過值得關(guān)注的是，二城階段性購買力瓶頸已現(xiàn)，短期內(nèi)二手房成交活躍度尚屬低位，置換鏈條受阻，若無新的購房客群入市，短期內(nèi)成交難有明顯起色。
第四類為濟南、昆明、長春、徐州等弱二三線城市，這類城市本身庫存基數(shù)相對較大，10月供應(yīng)仍在放量，短期內(nèi)供過于求的市場格局難以改變，
10月成交大概率延續(xù)低位。總體來看，9月市場筑底，10月企穩(wěn)回升已是大勢所趨。主要基于以下幾點：一是新政利好密集疊加，無論是寬松政策發(fā)布頻次還是力度都達到了此輪寬松周期最高，83城政策松綁：南京、青島等11個核心城市開啟取消限購，一線城市廣州限購縮圍降檻，合肥、鄭州等8城解除限售。隨著政策持續(xù)發(fā)酵，也將在10月成交層面有所體現(xiàn)。二是供應(yīng)與9月保持持平，主城區(qū)剛需改善產(chǎn)品仍是供應(yīng)主力，基本也與目前主流的購房需求相匹配。三是房企積極自救，鄭州、武漢、青島、徐州等二三線城市基本都以低價吸睛，促進成交，折扣力度有增無減，對于成交的助推作用還將持續(xù)加大。
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