國(guó)慶假期前，又有兩座城市著急出臺(tái)了政策。
一座是深圳。
優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限，首套利率下限調(diào)整為4.1%，二套利率調(diào)整為4.5%。
去年開始，全國(guó)各地都在降息，先是三四線降，然后是二線降，一線早已成為全國(guó)房貸利率最高的幾座城市。
一線城市總價(jià)都不低，深圳這次首套降了40個(gè)基點(diǎn)，二套降了30個(gè)基點(diǎn)，還是能省下不少錢。
也是非常重磅的一則松綁，馬上北京、上?？赡芤灿袡C(jī)會(huì)跟上。
一座是寧波。
松綁內(nèi)容簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是取消限購(gòu)，調(diào)整限售。
10月1日開始，新買的房子都不限售，買1賣1，之前的房子也就能破限售。
這個(gè)意思很明白了：
國(guó)慶節(jié)，全面搶收！都來(lái)買房吧！
跟我之前預(yù)測(cè)的差不多，國(guó)慶前各大城市的救市政策會(huì)源源不斷的涌來(lái)，事實(shí)也正是如此。
之前是搶人大戰(zhàn)，現(xiàn)在是購(gòu)買力搶奪大戰(zhàn)。
到假期前，已經(jīng)有大批城市放松或者全面取消限購(gòu)。
但是，不同城市對(duì)政策的反應(yīng)，完全不同。
有些城市，正在蓄力搶跑。
比如合肥，新二手迅速回暖，新盤開啟搖號(hào)模式。
9月15日，合肥官宣全面取消限購(gòu)，市場(chǎng)迅速活躍起來(lái)。
6大新盤，直接觸發(fā)搖號(hào)。
濱湖望雲(yún)，加推3棟118套房源，均價(jià)3-3.9萬(wàn)/㎡，登記不到24小時(shí)，就官宣觸發(fā)搖號(hào)；
萬(wàn)科朗拾加推2棟80套房源，1小時(shí)觸發(fā)搖號(hào)；
根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，合肥，二手房成交已連續(xù)兩周達(dá)600套以上，帶看量增大近20%。
比如南京。
9月8日起，隨著玄武、秦淮、建鄴、鼓樓四個(gè)中心城區(qū)取消限購(gòu)，南京進(jìn)入全域取消限購(gòu)的時(shí)代。
一二手市場(chǎng)迅速活躍起來(lái)。
9.11-9.17，南京新房認(rèn)購(gòu)1178套，成交807套，周成交大漲33%；
二手房成交1493套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅上漲1.9%。
改善群體和外地客開始涌入。
有些城市，還在筑底，等待情緒回歸。
青島，最先回暖的是掛牌量。
9月11日，青島全域不限購(gòu)。
政策出臺(tái)1個(gè)半小時(shí)，青島掛牌就增加1500套，全天增加4643套。
9月第一周成交漲到3816套，但是在政策松綁的9月第二周，成交竟然開始下滑。
比如鄭州，市場(chǎng)反應(yīng)非常平淡。
9月12日晚，鄭州全面取消限購(gòu)。
從9月13日到9月19日二手房成交是2071套，與之前每周的成交相差不大。
新房銷售2032套，相較于上周的1890套，增長(zhǎng)了142套，差距同樣也不大。
這輪市場(chǎng)的分化，其實(shí)已經(jīng)悄悄開始了。
不同城市本身的庫(kù)存情況不同，過(guò)去樓市發(fā)展特點(diǎn)不同。
所以，哪怕是同樣的政策，大家的反應(yīng)能力都不同。
比如南京、合肥，本身市場(chǎng)供地就比較緊，再加上過(guò)去樓市上漲的共性和信仰還在，市場(chǎng)的反應(yīng)要快很多。
而青島、鄭州這類城市，已經(jīng)在底部徘徊很久，樓市現(xiàn)在底色還是冷的，市場(chǎng)自然就會(huì)更加謹(jǐn)慎。
同樣的分化，我相信還會(huì)在剛剛松綁的這波城市里重演。
除了常規(guī)的樓市松綁刺激之外，現(xiàn)在大家還在等的是：
樓市，還有沒(méi)有更大力度的刺激。
現(xiàn)在的市場(chǎng)，總結(jié)下就是兩大問(wèn)題：
1、流動(dòng)性問(wèn)題。
能看到，刺激下，改善力量和投資已經(jīng)開始行動(dòng)了。
但是市場(chǎng)想要正常循環(huán)，不僅需要改善，還是需要?jiǎng)傂琛?/p>
改善想要賣1買1，必須有剛需來(lái)買原來(lái)的1。
而現(xiàn)在的市場(chǎng)，恰恰是卡在剛需這環(huán)了。
2、信心和收入問(wèn)題。
剛需為何現(xiàn)在不想動(dòng)？
一方面是信心，一方面是收入增長(zhǎng)。
沒(méi)有信心，絕不敢賭上所有收入和30年負(fù)債去買房。
沒(méi)有收入增長(zhǎng)，自然沒(méi)有信心，哪怕有心，也無(wú)力。
這實(shí)際上也是過(guò)去兩輪救市的核心。
2008年是4萬(wàn)億放水，拉動(dòng)基建，大家有收入，自然有錢去買房救市；
2015年是貨幣化棚改，直接將舊房子拆了，讓你去買新房子，錢+需求都有了，房?jī)r(jià)自然蹭蹭漲。
這一輪，必然要面臨這個(gè)問(wèn)題，需求和錢哪里來(lái)？
降低存量貸款是增加收入的一部分，但利好的是消費(fèi)，顯然不是買房。
降低樓市門檻和利息，也只是錦上添花。
唯一刺激收入和需求的政策，只有城中村改造。
但這似乎還不能與過(guò)去的力度匹敵。
所以，再不回暖，市場(chǎng)可能真的要玩?zhèn)€大的了！
