北京市假期后首場土地拍賣宣告結(jié)束，這場土地拍賣共出讓了兩宗位于大興的地塊，其中一塊在瀛海，另一塊在黃村。最終兩宗地塊都沒有高過最高限制地價(jià)，分別以44.4億元和24.6億元被“中?！迸c“金地”競得。
以黃村地塊為例，首先，該地塊為F1用地，規(guī)劃建筑面積70%為住宅，剩余30%為公建性質(zhì)用地，也就是說，這塊土地未來建成的建筑中，70%的建筑面積為供人居住的住宅，30%的面積需要建設(shè)符合地方政府規(guī)劃的公共用地；其次，地塊中應(yīng)配建教育設(shè)施，這說明30%的建筑面積將被要求修建教育場所，可能是幼兒園、小學(xué)、初中、高中，具體的規(guī)劃會(huì)在競地之后陸續(xù)發(fā)布；最后，地塊均設(shè)定了“90/70”的規(guī)劃條件限制，且限定了商品住宅售價(jià)?！?0/70”政策，是指建筑面積90平方米以下的戶型不得低于總產(chǎn)品量的70%，商品住宅后期的限價(jià)為55580元／平方米，最高不超過58500元／平方米。
這兩宗地塊都采用的是“限地價(jià)，競自持”的競價(jià)方式，但因?yàn)槎嘉从|及政府的最高限制地價(jià)，所以沒有啟動(dòng)“競自持”部分。什么是“限地價(jià)，競自持”呢？
政府首先會(huì)對這一地塊進(jìn)行規(guī)劃與測算，包括容積率、出讓面積，以及商品住宅的均價(jià)和最高銷售單價(jià)。經(jīng)過測算后，對即將出讓的土地設(shè)置起始拍賣價(jià)和最高限制地價(jià)，若符合資格的開發(fā)商（競買人）的競價(jià)均不超過最高限制地價(jià)，則價(jià)高者得，當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競價(jià)轉(zhuǎn)為競爭自持經(jīng)營的比例，而自持比例若達(dá)到100%（或預(yù)先規(guī)定的最高自持比例）還未分出勝負(fù)，則繼續(xù)開始競爭自持時(shí)間，并最終完成當(dāng)次競拍。
開發(fā)商在過去很長一段時(shí)間里都是在融資、拍地、蓋樓、賣房、回款的循環(huán)中滾雪球式發(fā)展。自持的運(yùn)營對整個(gè)公司的長期管理能力是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，畢竟無法銷售，只能以長租公寓進(jìn)行出租，但我國大部分城市的租售比都在1∶800左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1∶200的國際標(biāo)準(zhǔn)，這樣開發(fā)商自然會(huì)盡量避免自持，在某種程度上，“競自持”也限制了地價(jià)的無節(jié)制上漲。而這種“限房價(jià)、競地價(jià)”的項(xiàng)目，也被稱為“限競房”，在2018年北京房地產(chǎn)市場上取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，限競房的比例高達(dá)60%。
對于此類限競房，開發(fā)商的利潤大概只有8%，但并不是所有房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的利潤都只有這么低。那么一套住宅中各部分成本所占房價(jià)的比例都是多少呢？圖1是以某已售項(xiàng)目進(jìn)行大致的估算，其中各項(xiàng)成本所占比例對于不同的項(xiàng)目會(huì)有不小的區(qū)別，但越是地價(jià)高的城市，其地價(jià)所占的百分比就會(huì)越多，有時(shí)地價(jià)甚至可以達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目成本的50%～60%。
圖1 房價(jià)中各成本大致所占比例 （以北京某2016年交房的小區(qū)為例）
1．土地成本
以開篇中提及的北京大興黃村的地塊為例，其中24.6億元的土地拍賣價(jià)格，就是該地塊的土地總成本。檢索了北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的相關(guān)公告，看到該地塊的公告中列明，規(guī)劃建筑面積應(yīng)小于等于94338平方米。該地塊樓面價(jià)為出讓土地價(jià)格（24.6億元）除以規(guī)劃最大建筑面積（94338平方米），即26076元／平方米。
只不過，因?yàn)樵摰貕K還有30%的土地是需要建設(shè)學(xué)校類公共建筑，該部分的土地?zé)o法給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來盈利，所以需要對樓面價(jià)進(jìn)行修正，除去30%的建筑面積進(jìn)行計(jì)算，修正后的結(jié)果大致為：37252元／平方米。參考該地塊55580元／平方米的均價(jià)限價(jià)，僅土地拍賣一項(xiàng)，就占了該項(xiàng)目的67%。也正是因?yàn)橛羞@樣的限價(jià)，才使得房企的拍地?zé)崆轶E減，在2018年的北京，甚至出現(xiàn)了歷史上罕見的地塊流拍和以底價(jià)成交的現(xiàn)象。
但并不是每個(gè)城市都像北京一樣，以廣東省佛山市南海某樓盤為例，2016年的拿地價(jià)為樓面價(jià)9459元／平方米，2017年的售價(jià)為20000/平方米，占比46.8%。而2015年全國11個(gè)主要城市的土地出讓金占比大致為40%，2014年為34%。
越是房價(jià)高的城市、地區(qū)、樓盤，其樓面價(jià)占房價(jià)的比例就越高，越是房價(jià)低的城市、地區(qū)、樓盤，其樓面價(jià)占比也就越低，但占比普遍都在30%以上，除非某些開發(fā)商在拿地之后儲(chǔ)備多年再進(jìn)行開發(fā)。不過，如果房價(jià)在8000～20000元／平方米，同時(shí)該地塊沒有被政府限價(jià)，那么該地塊的樓面價(jià)乘以2（1.8～2.2），就基本為該地塊未來的入市價(jià)格。2015年至2016年的房價(jià)之所以經(jīng)歷了一輪暴漲，也是因?yàn)楫?dāng)時(shí)出現(xiàn)了在土地市場上罕見的“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，即土地樓面價(jià)高于周邊在售的新房房價(jià)。如果我們當(dāng)時(shí)就知道這樣的規(guī)律，在“地王”出現(xiàn)后，便去周邊尚未漲價(jià)的樓盤進(jìn)行購房，就可以省下少則十萬元，多則百萬元的購房款。因此，很多聰明的買房人都會(huì)關(guān)注土地拍賣信息。
2．稅費(fèi)成本
不僅買房人在房屋買賣的過程中需要繳納契稅、公共維修基金等稅款，開發(fā)商在土地拍賣完成后，也需要繳納各種各樣的稅款，其中的五個(gè)為房地產(chǎn)特有稅種，而人們一直激烈討論的“房產(chǎn)稅”，在房產(chǎn)進(jìn)行正式銷售之前，已經(jīng)有一種同樣叫作“房產(chǎn)稅”的稅種由開發(fā)商提前征收了。除此之外，并不是我們在買房時(shí)不需要繳納個(gè)人所得稅，而是在新房買房之前，已經(jīng)由開發(fā)商替買房人代為繳納了。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)分別為：營業(yè)稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，契稅，耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅，個(gè)人所得稅，印花稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，城市房地產(chǎn)稅，三資企業(yè)土地使用費(fèi)以及教育附加費(fèi)。
3．建安成本
2009年6月27日清晨5時(shí)30分左右，上海閔行區(qū)蓮花南路、羅陽路口西側(cè)“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)一棟在建的13層住宅樓全部倒塌。好在倒塌的高樓尚未竣工交付使用，所以事故并沒有釀成特大居民傷亡。因?yàn)檎麄€(gè)13層的建筑雖然倒塌卻沒有散架，就像是一個(gè)喝醉酒的人由于沒站穩(wěn)而倒地一樣，所以網(wǎng)友們調(diào)侃其為“樓倒倒”（見圖2）。
圖2 “蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)倒塌的建筑
緊隨著“樓倒倒”的是2009年成都某小區(qū)的“樓歪歪”、2011年河南某小區(qū)的“樓脆脆”。“樓歪歪”“樓倒倒”等事件頻頻出現(xiàn)，引發(fā)了公眾對建筑質(zhì)量的擔(dān)憂。2014年9月26日，住建部宣布，對建筑工程終身負(fù)責(zé)。今后，在工程設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理這五方主體將承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量終身責(zé)任。開工前五方負(fù)責(zé)人必須簽署質(zhì)量終身責(zé)任承諾書，工程竣工后設(shè)置永久性標(biāo)牌，載明參建單位和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名，一旦出現(xiàn)問題，哪怕項(xiàng)目負(fù)責(zé)人離職或退休，也將被追責(zé)。至此之后，嚴(yán)重的建筑工程問題便逐漸淡出了人們的視線。而這些事故的背后，都與“建安成本”有著密不可分的關(guān)系。
建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施、設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施、設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。建安成本決定了整個(gè)房屋的質(zhì)量，鋼筋越足、混凝土澆筑越多、墻體越厚、打樁越深，房屋質(zhì)量越好，建安成本也就越高。
對建安成本具體細(xì)分，包括了樁基工程、鋼筋、砼、砌體工程、抹灰工程、外墻工程、室內(nèi)水電安裝工程、屋面工程、門窗工程、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程、地下室、電梯工程、人工費(fèi)、室外配套工程、模版支撐腳手架工程、吊塔升降梯等機(jī)械、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、檢測試驗(yàn)管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等各種費(fèi)用，若是精裝修，還要有精裝修相關(guān)費(fèi)用。
由于近些年人工、鋼材等成本逐漸上升，普通多層小區(qū)的建安成本大概在1300～1500元／平方米，小高層與高層普通住宅大概在1800～2000元／平方米。品質(zhì)越高，價(jià)位也就越高。越是單價(jià)低的項(xiàng)目，建安成本占的比例也就應(yīng)越大。雖然全國各地房價(jià)可能相差十倍，但同類型的小區(qū)，建安成本卻基本不會(huì)相差一倍。
需要特別指出的是：“精裝修交付”并不是開發(fā)商必須的交付標(biāo)準(zhǔn)，但在房價(jià)上漲時(shí)，可以將精裝修的費(fèi)用算入總房款隱形提升房價(jià)，或以500元／平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)頂替5000元／平方米的原始標(biāo)準(zhǔn)；在房價(jià)下降時(shí)，可以將精裝修變成毛坯交付，或者降低精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)來隱性降價(jià)?？芍^是“進(jìn)可攻、退可守”，所以被越來越多“聰明”的開發(fā)商所采納。
之所以北京會(huì)設(shè)置達(dá)到某一個(gè)拍地限價(jià)后轉(zhuǎn)而競爭自持的“限競房”規(guī)則，就是擔(dān)心企業(yè)無限制地抬高地價(jià)，在攤薄利潤的同時(shí)，使得建安成本分配不足，產(chǎn)生質(zhì)量安全隱患。
4．銷售成本
銷售成本，又稱營銷成本，包括了售樓處的建造、包裝、傳單、沙盤、現(xiàn)場物料、廣告公司、活動(dòng)公司、公關(guān)公司的費(fèi)用，營銷人員底薪、提成、廣告投放、外聯(lián)費(fèi)用、團(tuán)建費(fèi)用等。其中，占比最大的是人員工資與售樓處搭建費(fèi)用，整體銷售成本應(yīng)控制在項(xiàng)目總貨值的3%以下，但如果后期超過營銷預(yù)算，或者長期未能清盤，可能達(dá)到4%或更多。有的樓盤僅“外聯(lián)費(fèi)”（推薦成交后給推薦人的返利）就可能達(dá)到1%，這也說明了不同樓盤的銷售成本占比很不相同。
而一個(gè)售樓處，如果沒有任何成交，僅是日常的維持費(fèi)用，包括電費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用在內(nèi)，每月就要產(chǎn)生10萬元至20萬元的硬成本，所以銷售的營銷壓力才非常大。這也是開發(fā)商希望“高周轉(zhuǎn)”的原因之一，更是我們可以通過相對低的價(jià)格于“尾盤”掃貨的根本理由。
5．其他成本
除了以上主要費(fèi)用外，還有公司經(jīng)營所需的經(jīng)營費(fèi)用，包括辦公樓的租賃，法務(wù)、運(yùn)營、人力、財(cái)務(wù)人員的薪酬，品牌的維護(hù)等各種基礎(chǔ)成本，以及開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的融資成本。越是小型開發(fā)商，其破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)越大，融資成本越高，常?？赡芨哂?0%；越是大型開發(fā)商，其破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)越低，融資成本越低，甚至可以低至6%。不要小瞧這4%的融資成本差距，即便是1%的融資成本差距，都可以決定一個(gè)企業(yè)的存亡。當(dāng)“房產(chǎn)寒冬”來臨時(shí)，之所以大的企業(yè)更容易存活，不僅是因?yàn)槠鋬?yōu)秀的運(yùn)營能力，而且是因?yàn)殂y行對其相對寬松的信貸支持。所有房企都會(huì)有多多少少的負(fù)債比率，大部分房企的負(fù)債率在80%上下，也有些比較激進(jìn)的房企，負(fù)債率甚至可以達(dá)到180%～200%。
融創(chuàng)中國的創(chuàng)始人孫宏斌，在融創(chuàng)之前還擁有過一家名為“順馳”的房地產(chǎn)開發(fā)公司。2002年，順馳開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總面積達(dá)數(shù)百萬平方米，占到了全天津市房產(chǎn)開發(fā)總量的五分之一。但是在激進(jìn)拿地而回款不利、貸款被拒、上市受阻之后，順馳出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金鏈斷裂，最終彈盡糧絕的“順馳”只得以12.8億元的價(jià)格，賤賣掉自己55%的股權(quán)。一匹快速超越的黑馬，最終敗在了資金鏈斷裂上。
6．開發(fā)商利潤
房產(chǎn)開發(fā)商也是普通的企業(yè)，是企業(yè)就要追求利潤的最大化。越是高端樓盤開發(fā)商的利潤率就可能越高，甚至可以達(dá)到20%，但其銷售的周期也可能很長。因此，開發(fā)商大多會(huì)選擇建造剛需型、剛需改善型樓盤，并把自己的利潤率控制在10%～15%。
在土地可以公開進(jìn)行拍賣的初期，由于競爭少、需求大，能夠拿到土地就不愁賣，所以開發(fā)商的利潤率普遍很高，甚至達(dá)到50%，曾經(jīng)有過開發(fā)商公開放言“低于40%利潤的樓盤都是失敗品”。不過，時(shí)過境遷，隨著土地招拍掛制度的確立，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越發(fā)透明與激烈，利潤率也逐漸下滑。2015年前后，由于拿地成本驟升，開發(fā)商的利潤率也普遍下滑至7%上下，后來又逐漸回升至了10%左右。這樣的利潤率，對于很多行業(yè)都不算高。因此，很多房企才在利潤之外選擇“高周轉(zhuǎn)”，通過快速拿地、快速建造、快速銷售、快速回款來達(dá)到快速的擴(kuò)張，這一類型的代表就是“三、四線之王”碧桂園。
最后，讓我們用一張開發(fā)商成本及銷售價(jià)格組成明細(xì)表（見表1），來看一下真實(shí)的房價(jià)構(gòu)成情況。
表1 開發(fā)商成本及銷售價(jià)格組成（初次申報(bào)）明細(xì)表
